Est-il possible de contracter un crédit à la consommation qui servirait d’apport pour un crédit immobilier ? Si quelqu’un l’a déjà fait, a des retours d’expérience ou voit des inconvénients à le faire, je suis preneur.
La raison derrière cette question est que je suis résident fiscal allemand et je souhaite acquérir des parts de SCPI à crédit.
Les banques allemandes ne peuvent pas m’accorder de prêt, car elles n’ont pas d’hypothèque sur les SCPI françaises.
Les banques françaises me demandent 30 % d’apport, ce que je n’ai pas envie de verser pour maximiser l’effet de levier.
Reste le crédit à la consommation, qui est à un taux de 5 % pour les SCPI. Je trouve cela trop élevé.
→ Mon idée serait donc de contracter un crédit à la consommation à un taux de 5 %, qui servirait ensuite d’apport pour les 30 % nécessaires au crédit immobilier classique, à un taux de 3,3 %. Cela ferait donc un taux moyen d’environ 3,8 %, bien meilleur que de contracter uniquement un prêt à la consommation pour les SCPI.
Exact, crédit conso sur 8-10 ans, puis crédit immo sur 20-25 ans. Le temps que le crédit conso se termine, j’aurai un effort d’épargne à faire, mais une fois remboursé, je serai en cash-flow positif.
…SI les loyers des SCPI restent dans le périmètre de l’estimation initiale.
Rappelons que 30% des SCPI ont récemment diminué leur valeur de part, et que les loyers afférent ont diminué en valeur absolue.
L’investisseur qui a fait comme toi en 2019 en investissant dans la meilleur SCPI de l’époque, la plus grande, « too big to fail », la valeur sûre…s’est pris -40% sur un an en valeur de part. Les dividendes ont diminué de façon parallèle.
On a beau jeu de réécrire l’histoire en se disant que les SCPI actuelles sont différentes, sans frais d’entrée, opportunistes et diversifiées (Iroko, Corum, Remake)…
LA réalité, c’est qu’avant le COVID, Primopierre faisait partie des valeurs sures et des recommandations de sites spécialisés.
Cf article de 2018:
Autre, de la même année (dont les recommandations ont mal vieilli!):
Bref, mais tu le sais déjà, l’immobilier, et les SCPI en particulier, sont un investissement à risque avec des frais des gestion particulièrement élevés, contrairement à la façon dont elles sont généralement perçues d’un actif sûr de gestion de bon père de famille.
A 6% tu es dans la fourchette haute des estimations en SCPI (4 à 6%). Je sais que les « nouvelles » promettent des rendement plus élevées, elles les tiendront possiblement à court terme mais à plus long terme ne pourront pas.