En ajoutant de l’immobilier dans le mix, ça complexifie grandement les mathématiques d’optimisation et j’ai déjà assez de mal à explorer ça pour moi sans m’enhardir à le faire pour d’autres. ![:sweat_smile: :sweat_smile:](https://community.finary.com/images/emoji/apple/sweat_smile.png?v=12)
Mais si on reste sur des considérations générales, en première approximation, la dette immobilière ou le lombard, ça reste de la dette : si vous avez déjà un ratio de levier (patrimoine brut / net) important, accroître la dette n’est pas nécessairement pertinent. @Opla, l’enjeu me semble de commencer par évaluer si votre dette immobilière serait soutenable dans des conditions de marché très défavorables avant d’en contracter plus.
Si vous n’avez que 10% de la valeur de votre immobilier sous forme de dettes, j’aurais envie de dire YOLO. Si c’est à 90%, ce n’est pas la même. ![:sweat_smile: :sweat_smile:](https://community.finary.com/images/emoji/apple/sweat_smile.png?v=12)
Personnellement je vais m’approcher d’un levier de 130% sur le patrimoine global, on monte 160% si on ignore l’immobilier (biens et crédits associés) et le non côté. Je ne dis pas de faire pareil, hein, c’est juste un exemple.
Je ne suis pas très calé en immobilier, mais sortons la boule de cristal. Dans le résidentiel (je suppose que c’est ce que vous avez ?), le risque à court terme me semble concentré sur une chute du prix, plutôt que dans le tarissement des loyers. Les vents contraires sont les taux d’intérêts et décorrélation du prix des biens avec les salaires ces dernières années. Les vents favorables sont le peu de logements sur le marché, une situation de l’emploi moins mauvaise qu’il y a quelques années, la future sortie du marché des passoires thermiques, de l’inflation sur le montant des loyers alors que la dette est à taux fixe.
Vous êtes en ligne avec cette évaluation dans le cadre de vos biens ?
Dans ce contexte, si vous avez un cashflow positif et pas de gros travaux prévus, votre portefeuille financier n’est pas indispensable pour générer des rentes à court terme ou pour servir de « pompier » du portefeuille immobilier.
Moyennant ces gros si, le levier immobilier n’est peut-être pas monstrueusement risqué et pourrait être complété avec du lombard.
Si c’est le cas, les deux enveloppes peuvent être considérées comme distinctes. Que voulez-vous faire avec votre portefeuille financier ?
- financer des projets à court et moyen terme : une dominante obligataire vous garantit de pouvoir le faire. Dans ce cas le lombard est probablement contre-productif.
- capitaliser à plus long terme afin de réduire la part d’immobilier : une proportion d’actions plus élevée se justifie. C’est là que du levier pourrait trouver sa place, pour diversifier le risque action avec de l’obligataire. Voire amplifier l’espérance de gain au prix d’un risque accru, si vous êtes sereine sur votre poche immobilière et vos autres revenus.