Crowdfunding immobilier / Explosion des défauts

Hello

J’investis depuis pas mal d’année sur du crowdfunding immobilier. J’ai toujours été hyper prudent dans le choix des dossiers et j’étale mon invest sur plusieurs opérations pour limiter le risque.

Avec l’augmentation des taux et le marché immobilier qui se fige, de nombreux programmes se retrouvent dans des situations complexes. Refinancement impossible. commercialisation qui stagne, hypothèse de marge qui saute… Le fait est que j’ai une grande majorité de mes opérations qui sont à risque depuis 2023 (chez Anaxago principalement). Quand je dis risque, je ne parle pas seulement de retard mais bien de risque de défaut partiel (perte d’une partie du capital après activation des garanties type hypothèque de premier rang etc…).

J’ai l’impression que c’est une bulle qui s’apprête à exploser et que de nombreux investisseurs particuliers vont y laisser des plumes.
De mon côté, le risque était maitrisé, c’est l’histoire de quelques K€. Rien de dramatique. Espérons que la majorité des particuliers ont été aussi prudent dans leur allocation et gestion de risque.

Vous partagez le mĂŞme constat ?

Perso, en attendant de voir un contexte meilleur pour l’immobilier, je ne mets plus une bille sur ce type de produit obligataire. à 10% / an, la prime de risque ne me semble pas suffisante.

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Bonjour,

J’ai également des projets en cours chez Anaxago.
L’un vient d’être remboursé avec 3 mois de retard.
Un autre a été prolongé de 2 ans et pour le dernier, un défaut est annoncé pour le moment de l’ordre de 40 %. En conclusion, si tout va bien, je vais récupérer uniquement mon capital sur l’ensemble des 3 projets.

Depuis, j’ai changé ma stratégie. J’investis uniquement sur des plateformes où le ticket d’entrée minimum est de 10 à 20 euros.

Je multiplie les projets et diversifie également les plateformes en veillant à ne pas dépasser 5 % de mon patrimoine financier global.

Je pense que les projets actuels prennent en compte la difficulté du marché et les taux d’intérêt du moment. Là où il y a de la casse, c’est sur ce qui a été signé il y a 1 ou 2 ans. Marché immobilier haut et taux d’intérêt bas.

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Je suis d’accord. Aujourd’hui, le risque n’est pas pricé sur de nombreux projets.

Historiquement, j’utilisais Anaxago car je trouvais les dossiers intéressants (historique des sociétés accompagnées, différenties garanties etc…). Je faisais une sélection sur la qualité des structures et des actifs avec un focus sur un taux de commercialisation important et une décote que je pensais suffisante pour couvrir des risques de baisse de marché.
Aujourd’hui, les défauts que j’ai ne sont pas tant lié au pricing initial de l’actif mais à des situations particulières :

  • Problème de refinancement qui ne permet pas Ă  un acteur de finir un chantier. Actif difficile Ă  vendre sans finaliser les travaux ou avec une dĂ©cote dingue.
  • Gestionnaire de l’actif qui a fait n’importe quoi (faute de gestion grave…)

Tu utilises quelles plateformes maintenant ?

Je crois que nous sommes sur le mĂŞme projet dans le 92 :frowning:

Aujourd’hui j’utilise :
Bricks : j’utilise depuis le début, il y a eu un gros passage a vide mais ca va mieux aujourd’hui
La premiere Brique : immobilier fractionné
Enerfip : peu de projet mais cela donne un peu de sens a l’épargne
Mintos : le systéme automatique est intéressant
Bien preter : la plateforme que j’utilise le plus en ce moment, beaucoup de projets différents avec des remboursements relativement court

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Hello, j’ai aussi beaucoup de dossiers avec des reports d’échéances et j’avais aussi diversifié sur plusieurs projets. Le risque de défaut a augmenté avec le contexte de taux et il faut aussi être réaliste qu’un rendement de 10% présente des risques. Donc prudence sur le crowdfunding et ne pas s’exposer trop sur ce type de produit.

Le fait est que la prime de risque n’a quasi pas augmenté (on passe de 8-9% il y a 24 mois à 9-10% sur les dossiers en 2023/2024) alors que le risque a drastiquement augmenté depuis 2 ans.

En plus des critères de solidité de l’acteur et des garanties qu’il peut apporter, je pense qu’il faut se focaliser sur la qualité des biens et s’assurer qu’il y a une décote importante par rapport au marché afin de garantir une liquidité en cas de problème.

Effectivement, on a eu 2 - 3 ans où l’immobilier a fait +10% par an, ça a grandement limité le risque de ce genre d’investissement (on le sait à postériori, mais évidemment on ne pouvait pas le savoir au moment où on investissait).
J’ai pas mal investi là dedans, et il risque d’y avoir quelques pertes, d’autant plus que ce montage incite le promoteur à prendre + de risque (il investi de l’argent qui n’est pas à lui). J’ai environ 50% de mes projets qui sont à risque pour le capital.

A postĂ©riori, sur certains projets je trouve que les risques n’étaient pas clairement indiquĂ©. Par ex, certains projets sont en dĂ©faut car ‹ Le promoteur a empruntĂ© Ă  taux variable, avec la hausse des taux il se retrouve en dĂ©faut â€ş. J’avais compris en lisant les plaquettes que le ‹ risque de hausse des taux â€ş concernait uniquement les acheteurs des biens immobiliers et le marchĂ©, pas les prĂŞts obtenus par le promoteur.

Je cherchais justement une conversation Ă  ce propos !
j’ai investi pareil, quelques K sur la première brique.
Et vue la situation je me suis dis que j’allais jeté un coup d’oeil à leur historique récent. Dans les updates que j’ai, il y a quelques retards minimes, des acheteurs qui se désistent mais rien d’incroyable.
En revanche je remarque que certains projets datant de 2022 ne sont toujours pas remboursés. N’étant pas investi dans ceux-là je n’ai pas d’information quant au pourquoi.

J’avoue être un peu pessimiste, mais d’un autre côté, investir aujourd’hui dans un projet dont on ne verra la fin que dans 2 ans, ça laisse le temps de voir venir. J’ai plus peur pour les projets qui doivent arriver à terme cet automne.

A voir si certains on de solides connaissances pour juger la capacité des plateformes à sélectionner des projets solides. Il ne faut pas oublier qu’ils jouent leur peau également.

Content de n’avoir qu’une petite ligne sur la première brique, je n’y touche plus.
Par contre je continue à investir dans Enerfip (pas de l’immo mais de l’ENR), je croise les doigts (et je serre les fesses).

Cela ne m’étonnerait pas de voir des plateformes faire défaut. Baisse de collecte importante. Augmentation des coûts pour gérer les contentieux sur les opérations en défaut …

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Les plateformes c’est une chose mais il ne faut pas oublier d’analyser en détail les projets par la suite car tous les projets ne se valent pas ! Commercialisation, prix de revente des biens, garantie, travaux … J’ai 1 retard sur plus de 30 projets de LPB (depuis janvier 2023)

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Sur 5/6 projets depuis 2022 sur Homunity via Bourso et Anaxago via Ramify, aucun retard majeur annoncé jusque-là, je croise les doigts.

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Bonsoir Ă  tous,

Parcourant les commentaires, je partage ce constat. J’ai débuté en Crowdfunding immo en 2017 et ai été fortement actif jusque mi 2022 (depuis cette période, je n’ai participé qu’à moins de 5 projets) mais force est de constater que la période que nous traversons a rendu ce produit sans intérêt (et ce malgré les efforts marketing et communication des plateformes). Outre la prime de risque faible, je suis pour ma part très étonné du manque de réactivité des plateformes à activer les garanties et protéger les investisseurs vis à vis des porteurs de projets qui parfois ne semblent tout simplement pas intéressés à honorer leurs engagements. Et, je ne mentionne même pas l’absence parfois totale de communication périodique…
Au niveau comptable, le constat est sans appel, après de très bonnes premières années, les projets 2021 et 2022 en retard (dont plusieurs retards de 2 ans et +) ou en futur défaut (aucun à ce jour mais inévitable dans les mois à venir), j’estime que les pertes en capital à venir dues à défaut et garanties inefficaces devraient anéantir quasi l’entièreté de mes gains des premières années fructueuses.
Le plus frustrant reste quand même d’avoir des fonds totalement bloqués par les reports accordés, puis le tractations avant d’activer les garanties puis les reports de séances quand les choses avancent…
Malgré tout cela, aucun regret car c’est un type d’investissement qui m’a passionné. Même si je m’en veux de m’être éparpillé géographiquement à deux reprises et de ne pas avoir accorder assez d’importance aux garanties dans certains projets.

Conclusion: à manipuler avec précaution!

Voilà pour ma contribution et mon retour d’expérience. Au plaisir de vous lire!

Cdt,

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Pouvez vous corriger mon biais logique :

Si le projet à du retard, mes intérêts durent plus longtemps, donc je gagne plus d’argent à la fin. Pourquoi un retard serait inquiétant ?

Une concentration des acteurs seraient même souhaitable pour solidifier ce secteur. La gestion d’une phase contentieuse est (même si c’est bien dommage) un bon moyen d’évaluer le professionnalisme d’une plateforme.

Un retard peut avoir plusieurs sources. Quand bien même les intérêts courent, il témoigne d’une difficulté du porteur de projet. Celui-ci peut par exemple avoir des difficultés à se refinancer, être en retard dans la mise en oeuvre de son projet, ne pas être en mesure de vendre le bien au prix initialement prévu et souhaité, etc…
Dépendant de la cause, un retard peut évoluer négativement vers un défaut partiel ou total…

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Tout à fait d’accord avec Nico_D : Un retard n’est pas bon signe, même si en soit, si les intérêts continuent à courir ce n’est pas en problème.
Il y avait déjà pas mal de retards quand la conjoncture était bonne, donc là ça risque d’être bien pire.

Voir ce site qui recense les performances des diverses plateformes et projets .

Attention, un projet est considĂ©rĂ© ‹ en retard â€ş que si il est en retard ‹ non contractuel â€ş, et je suppose que ça peut prendre plusieurs annĂ©es avant qu’il soit considĂ©rĂ© ‹ en dĂ©faut â€ş

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Le crowdfunding immobilier reste un placement assez risqué qui s’apparente plus a du financement d’entreprise qu’a de l’immobilier.
Tu rajoute à ca une superposition des acteurs et donc de frais. Et encore un rendement de 10% a des préteurs…

Il n’est pas étonnant que dès que le marcher se complique les défaut apparaisses…

Pour ma part j’ai une petite partie dedans (pas de soucis pour l’instant), surtout pour comprendre le fonctionnement, mais ca reste très marginal.

Super intéressant ce site. Est-ce que tu sais comment ils font pour récupérer la data ? C’est déclaratif ou autre ?

Merci pour le lien

Effectivement il y a beaucoup de site pour le crowfunding.
En ce moment je prefere le crowlending, delai de remboursement plus rapide meme si cela reste a risque, car ce sont souvent des sociétés qui ont soit une trésorerie faible ou soit demande de pret rejeté par les banques .