DCA sur ETF via PEA, comment compléter ma stratégie ? SCPI ? Immo?

Stratégie patrimoniale 📊
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Bonjour à tous,

Je m’appelle Johan. Je partage notre situation (avec ma compagne, Louna) et nos objectifs pour avoir vos avis concrets sur la meilleure façon de compléter notre DCA en ETF (PEA) avec de l’immobilier (SCPI à crédit et/ou immo en direct) ou autre, nous ne sommes pas fermé.

Notre profil en bref :

Âge : 24 ans, pacsé, ma copine a 25 ans.
Jobs & revenus : 80k / an, je suis agent EDF, elle est kiné en libéral, dans le sud de la France, vers Avignon
Particularités : Charges fixes très faibles : logement de fonction, pas d’électricité à payer, grosse capacité d’épargne
Endettement : aucun prêt en cours.
Horizon : long terme, tolérance au risque modérée (nous voulons investir, sans jouer au casino).

Objectifs

  • Continuer notre DCA en ETF via PEA (vision très long terme). Je mets 400€ par semaine pour l’instant, j’espère pouvoir continuer même si nous souhaitons la prochaine arrivé d’un bébé, ce qui pourrait changer les plans. Elle à ouvert son PEA récemment et ne mets « que » 100€ / mois pour comprendre le fonctionnement, elle ajustera ce montant plus tard si l’envie lui prend. Cet objectif de bébé nous pousse donc également à réfléchir au poids que peut emmener un investissement immo en direct vs scpi, qui nous apporterai vraiment plus de tranquillité.

Nous nous posons donc la question : la différence entre ces 2 stratégies, en terme de contrainte / temps passé, vaut elle le coup avec notre situation / nos objectifs ?

  • Ajouter un pilier immobilier, pour avoir du levier via le crédit, s’endetter :
    soit SCPI à crédit
    soit immo en direct (petits travaux OK, pas de gros œuvre).

Résidence principale envisagée 10 ans

Situation bancaire & contraintes

Nous nous sommes rapproché d’un courtier en crédit immo, capacité d’emprunt évoquée de : jusqu’à ~280 k€, mais nous préférons rester ≤ 200 k€ pour garder de la marge au risque.

Nous pouvons ajouter 200 €/mois d’épargne de confort pour lisser le cash-flow. (400€ en tout /mois)

Pour le moment :
Nous avons réalisé une dizaine d’appartement proche de chez nous, sans aller plus loin pour le moment, nous avons d’autres visites de prévus dans les prochains jours.

J’ai étudié quelques SCPI récentes/dynamiques (Comète, Iroko Zen, Remake Live, Transitions Europe).

Stratégie actuelle (bourse)

PEA en DCA (ETF mondiaux/Europe ; nous visons simple & robuste sur le long terme).

Nous souhaitons que le pilier immo complète le PEA (revenus + diversification), sans cannibaliser l’effort d’épargne actions.

Merci pour vos retours ! L’idée est d’articuler proprement et intelligemment PEA (DCA) + SCPI à crédit ou immo direct. Toute critique / expérience terrain est la bienvenue.

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Je suis sur un projet similaire au tiens.

Perso je suis sur un montage de SCPI à crédit.
100k
4 scpi : Corum, Transitions, Comète, EDR Europa.

Tu l’as compris, vu notre imposition, il faut faire de la scpi européenne. Perso j’ai choisi ces 4 scpi car la diversification sectorielle et géographique est optimale.

J’hésite à monter à 150k et ajouter Iroko Atlas quand elle sortira en début d’année pro.
(ça ferait 30k par SCPI)

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Bonjour Johan,

Bravo pour investir dès 24 ans. L’immo en direct ou en SCPI ont tous deux des qualités, mais attention à ne pas trop emprunter dès maintenant, pour ne pas obérer ta capacité d’emprunt dans 10 ans lors de l’achat de ta RP, qui doit rester à mon avis ton objectif principal.

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Oui François a raison, mais à faire quand même, faire travailler son épargne et pouvoir faire un effet de levier dessus sans gestion, c’est une très bonne idée.

Pour éviter de trop empiéter dessus je partirai sur 50k€ pour rester libre de faire d’autres prêts dans le futur

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Salut François,
Merci pour ta réponse.
En effet, ma RP reste mon objectif principal.
Avec un taux d’épargne comme celui que j’ai actuellement, mon PEA sera plein d’ici 7 ans. Ça me laissera donc 3 ans pour me constituer un apport. De +, je ne le précise pas dans mon 1er message, mais c’est aussi pour cela que nous n’avons pas pour projet de nous endetter à fond.

Cependant, est ce que la banque sera vraiment réticente à l’idée de nous refaire un emprunt si nous avons un « petit crédit » qui nous sert pour les SCPI et/ou l’immo physique, sachant que nous avons une situation stable (CDI dans un grand groupe + kiné pour ma copine).
Pour calculer le taux d’endettement, ils prennent les loyers comme un revenu il me semble ? Donc ils ne nous enlèverons uniquement que le delta entre mes revenus fonciers et le crédit (le fameux max 200€ que j’ai précisé) pour calculer nos dépenses.

C’est, je pense, le point le + important et le plus « tordu » de ma situation. Je manque cruellement d’expérience et de connaissance.
A quel point nous pouvons faire un crédit pour nous endetter pour que ça ne gène pas / peu l’achat futur de notre RP, en prenant en compte notre revenu fiscal de 80k/an.

Merci

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Désolé de répondre à la place de François :confused:

Mais effectivement, la banque ne devrait pas trop en ternir compte si c’est pour un investissement pour l’achat de votre RP.
Avec un revenu fiscal de 80k/an, je vous suggérerai de faire un crédit en SCPI de 50k€ ce qui vous ferais un effort d’épargne de 100€/mois fiscalité comprise.

Donc ça irait largement pour la banque… Et 20 ans plus tard, +3000€ brut / an pour profiter des vacances avec votre copine !

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En théorie oui ils ne devraient prendre en compte que le delta. Mais dans les faits c’est différent et plus complexe. Pour calculer le taux d’endettement les banques rajoutent souvent à tes revenus salariaux ou libéraux les revenus fonciers nets, mais en ne considérant que 70 à 80% des loyers nets encaissés. Et pour tes charges elles font la somme des mensualités des prêts, celui pour le locatif + celui pour ta RP.

Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35%, sauf pour les ménages à hauts revenus ou potentiel, où ils peuvent déroger un peu.

Pour repasser sous les 35% on augmente généralement son apport, ce qui réduit mécaniquement les mensualités du prêt RP. Pour le prêt du locatif il faut par contre limiter au maximum l’apport initial, pour maximiser l’effet levier du crédit. Si dans 10 ans tu trouves avec ta copine le logement de vos rêves mais à un prix relativement élevé, tu seras peut-être obligé de piocher dans le PEA pour augmenter l’apport. Mais est-ce vraiment un problème ? Je ne le pense pas. Il ne faut pas attendre la retraite pour profiter de son épargne.

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Merci pour ces réponses.
Ducoup avec les éléments apportés, la question finale qui se pose (et pas des moindre j’imagine) :

A crédit immobilier équivalent (ce qui est apparemment le cas), la différence, pour un investissement, entre :
1- des parts de SCPI
2- un appart pour faire de la location

Vaut-elle vraiment les potentielles emmerdes que l’on peut se procurer avec un appart ? Le temps ? etcc

Est ce qu’un des deux est plus « facile » qu’un autre pour continuer à développer son patrimoine par la suite ?

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Pour être passé par le locatif je peux te dire que ce n’est pas de tout repos, et que la base de l’invest c’est d’abord l’emplacement et… l’emplacement ! C’est essentiel et pour améliorer le rendement il ne faut pas hésiter aussi à se lancer dans les travaux, déductibles, et gérer soi-même.

Mais pour un budget moyen je dirais que ça ne vaut pas trop le coup de se casser le dos et que des parts de SCPI c’est bien. Mais attention si c’est investi sur des immeubles en France ça va générer un max d’impôts sur les loyers reçu : ton TMI (30% mini ?) + 17,2% de prélèvements sociaux (et ça augmentera encore car y’a plus d’argent dans les caisses…) ça fait mal… et on ne peut déduire que les intérêts du prêt.