De mon premier achat à 18 ans jusqu’à la barre mythique du million d’euros à 36, l’immobilier a été une aventure faite de réussites, d’erreurs et de nombreuses leçons. Prêt à plonger dans mon parcours de 18 ans et à découvrir ce que j’ai appris en cours de route? C’est parti! 
#InvestissementImmobilier
« L’enfance immobilière » :
En 2004, à 18 ans, j’ai fait ma première acquisition : un parking en banlieue parisienne. Je disposais alors d’environ 5 000 euros, économisés suite à différents stages. Devant choisir entre le Livret A, le LDD et un parking, l’idée d’avoir pour la première fois un bien tangible à mon nom m’a séduit. Ce parking faisait partie d’une copropriété dans un immeuble voisin. Je connaissais déjà bien le quartier et, en outre, le parking était déjà loué. Je n’ai fait aucune évaluation de rentabilité, je n’ai pas pris en compte la fiscalité, et je n’ai pas utilisé d’effet de levier. C’était un premier investissement naïf, mais l’expérience a été très enrichissante pour moi. Se rendre chez le notaire, signer un chèque aussi conséquent, finaliser des contrats et observer un flux de trésorerie positif, c’était tout simplement extraordinaire !
« L’adolescence immobilière » :
En 2008, fort de ma première expérience, j’ai décidé d’investir dans l’immobilier résidentiel à l’âge de 23 ans. Cette acquisition a été marquée par un certain nombre d’erreurs, dues en partie à mon manque de recul à cette époque. J’ai choisi ce T2 principalement parce que l’appartement me plaisait : « Il est bien situé et je m’y projette complètement ». Ma décision a été plus basée sur une appréciation personnelle que sur des critères financiers, avec la simple conviction qu’investir dans la pierre est toujours judicieux. Plusieurs acheteurs étaient intéressés, et la crainte de manquer cette occasion (FOMO) m’a poussé à augmenter mon offre de 10K par rapport au prix de vente. Ce n’était clairement pas une bonne négociation. Toutefois, l’un des avantages de l’immobilier est que, sauf pour les très mauvaises affaires, on finit généralement par s’y retrouver financièrement. L’appartement n’a nécessité aucun travaux à l’achat et est loué en continu depuis 2008. Sa valeur a augmenté de 40% depuis mon acquisition et le prêt est intégralement remboursé.
2016 marquait ma deuxième opération immobilière avec l’achat de ma résidence principale. En France, posséder sa propre maison est souvent vu comme une évidence. Nombreuses sont les fois où on m’a dit que c’était le Graal immobilier. Décidé à franchir le pas, j’ai choisi ma résidence selon des critères affectifs. Mais laisser le cœur décider dans les affaires n’est pas toujours la meilleure option. Un bien coup de cœur attire souvent beaucoup d’acheteurs, notamment les novices. Avec des taux d’intérêt bas à l’époque, c’était un peu comme donner de l’argent à des enfants dans une confiserie ; les vendeurs savaient qu’ils vendraient tout, peu importe le prix. À Paris en 2016, il fallait souvent se décider le jour même, sans prendre le temps d’une analyse approfondie, ni avant la signature du compromis, ni pendant le délai de rétractation. Bref, j’ai encore commis des erreurs de négociation et de jugement. Mais ces expériences m’ont permis de mieux comprendre le marché et de gagner en expérience. Aujourd’hui, j’ai quitté ce logement pour le louer en LMNP et son cash flow est équilibré. Le marché immobilier est décidément indulgent avec les investisseurs novices. La valeur de ce bien a augmenté de 25% par rapport à son prix d’achat.
« L’âge immobilier adulte » :
2019 marque ma troisième opération. Cette fois-ci, fini de jouer. Je suis pleinement conscient que les achats doivent être basés sur des données chiffrées. Je mets rapidement de côté les dispositifs Pinel qui, selon moi, sont rarement avantageux. Mon attention se porte sur l’immobilier ancien, à rénover ou non, sachant que l’essentiel de l’intérêt fiscal repose sur l’amortissement du bâti. J’adopte une démarche rigoureuse : tableaux Excel, projections de cash-flows, prise en compte de la fiscalité, évaluation due-diligence du bien, test de la demande locative via des annonces sur Leboncoin et Seloger, visites accompagnées d’entrepreneurs pour estimer les travaux. Après quelques mois de recherche, je trouve enfin ce que je cherche : une petite copropriété en bon état, bien située, avec un agencement favorable à la colocation et nécessitant des travaux. Je visite le bien le jour de la parution de l’offre et fais une proposition d’achat dans l’après-midi. Avec les taux d’intérêt si bas, l’immobilier est devenu presque aussi liquide qu’un marché boursier. Pour un bon produit, il fallait réagir rapidement. Mon courtier trouve un crédit à un taux avantageux avec des conditions intéressantes (différé de 6 mois, modulation des échéances, assurance de prêt transférable et basée sur le capital restant dû, etc.). L’acquisition se déroule sans encombre et est finalisée en janvier 2020. Plus prudent dans mes démarches, je surveille chaque facturation. Je découvre que le notaire a compté certaines prestations en double. Après une mise en demeure, je parviens à récupérer 700 euros. Il est bon de se rappeler que les escrocs ne sont pas toujours ceux qu’on pense… La rénovation est laborieuse en raison du contexte de la COVID, prenant près de 6 mois au lieu des 3 initialement prévus. Néanmoins, le bien correspond aux projections, est loué en LMNP, et génère un léger cash-flow positif. Au vu des taux actuels, la valeur marchande du bien pourrait être actuellement à la baisse. Mais cela m’importe peu. Je compte le revendre dans une dizaine d’années. Et avec le marché locatif suivant l’inflation, les cash-flows futurs n’en seront que plus bénéfiques. C’est là magie des taux fixes à la française.
« L’âge mûr immobilier » :
2023, ma démarche est maintenant rodée. Je suis en phase d’acquisition d’un nouvel appartement. Plusieurs personnes ont exprimé des réserves concernant la pertinence d’investir dans un contexte de taux élevés. Je pense au contraire que c’est une période favorable : pour la première fois depuis longtemps, les acheteurs ont la main haute. Les rares investisseurs qui peuvent encore prétendre à un emprunt sont expérimentés et réfléchis. Ils tendent à négocier fermement et à prendre le temps nécessaire pour la négociation. Les agents immobiliers sont conscients que les prix actuels sont difficilement justifiables avec ces taux. Les mathématiques ne mentent pas : un bien de près de 40 m² en banlieue à environ 210k euros, avec 10% d’apport et un taux supérieur à 4%, représente une mensualité d’environ 1 600 euros. En ajoutant les charges, le coût total dépasse le loyer CC d’un 50m² dans Paris intramuros. Lors de la première négociation, le vendeur a accepté de baisser le prix de près de 12%. Nous poursuivons les discussions pour atteindre un prix financièrement acceptable. Dans ce climat de taux élevés, il est vrai que je n’ai rencontré aucune offre garantissant un équilibre en termes de cash-flows. Je parie cependant sur une baisse des taux à moyen terme, ce qui me permettrait de renégocier mon prêt et d’obtenir des cash-flows positifs. C’est un risque que je suis prêt à prendre.
Conclusion, mise en perspective :
18 ans après mon premier investissement, la valorisation actuelle des différentes acquisitions atteint approximativement 950K euros. La dernière acquisition me permettra de franchir le seuil symbolique du million d’euros. Selon le point de vue, c’est à la fois beaucoup et peu.
Avec du recul, je suis satisfait de ne pas avoir succombé à l’attrait des SCPI ou du crowdfunding immobilier. Même si je comprends les arguments en leur faveur, les frais élevés, la capacité limitée d’effet de levier et une fiscalité moins avantageuse me renforcent dans l’idée qu’il est préférable de privilégier l’immobilier en direct, c’est-à-dire le LMNP. Il en va de même pour les solutions clés en main. J’ai longtemps hésité à solliciter des prestataires comme Masteos ou Bevouac, mais en fin de compte, ajouter des intermédiaires à une démarche que je peux tout aussi bien réaliser moi-même ne me semble pas pertinent et engendre surtout des coûts supplémentaires. Dans le domaine de l’immobilier, il n’y a pas de secret : si l’on souhaite maîtriser son projet et réduire les risques, il est impératif de s’impliquer personnellement. L’immobilier en direct requiert certes des efforts, de la persévérance et des sacrifices, mais c’est le prix à payer pour maximiser son patrimoine. Bien entendu, la donne change pour les HNWI ou UHNWI.
Il en va de même pour la résidence principale. Je suis content de ne pas en être propriétaire. Bien sûr, ce choix dépend de plusieurs critères, mais pour ma situation à Paris, avec un patrimoine in fine équivalent, mes cash-flows sont nettement meilleurs grâce à l’option des investissements locatifs (cf. ci-dessous). De plus, cela me confère une certaine flexibilité dans le choix de mon logement, que je peux adapter selon mes envies ou contraintes futures. Je crois fermement qu’il est essentiel de recourir le plus tôt possible à l’emprunt immobilier. L’investissement dans la pierre est sans doute l’un des meilleurs moyens pour le plus grand nombre de bâtir un patrimoine sur la durée. La clé réside dans le temps : plus on commence tôt, mieux c’est. Mon parcours témoigne que, malgré des erreurs flagrantes lors de mes premiers investissements, ces derniers se sont avérés, sur le long terme, être de bons placements. Le véritable risque serait de rester inactif. Et pour minimiser les erreurs, rien ne vaut l’expérience. Il est donc essentiel de s’appuyer soit sur un mentor, soit de se former soi-même, d’autant que, grâce à Internet, toutes les ressources sont à portée de main.
L’immobilier constitue aujourd’hui environ 40% de mon patrimoine. Je ferai un retour d’expérience sur les actifs non-côtés, les marchés actions et les cryptomonnaies dans de futurs threads si cela vous intéresse.
Être propriétaire de sa résidence principale (RP) ou opter pour l’investissement locatif ?
Pour une meilleure mise en perspective, comparons les deux possibilités en simplifiant les scénarios :
Option 1 - Achat de ma résidence principale actuelle :
Valeur du patrimoine : 1,1M €
Mensualité : 5K €
Capitalisation : 4,5K € (pour les besoins de cet exercice, nous faisons abstraction des intérêts)
Apport initial : 225K €
Cashflow mensuel : -5K €
Si je devais mettre l’appartement en location, le loyer pourrait s’élever à environ 2,5K €. Cela entraînerait un cashflow négatif de 2,5K € (ce scénario est simplifié pour illustrer la comparaison).
Option 2 - Investissements locatifs (en incluant l’acquisition en cours) :
Valeur du patrimoine : Environ 1,1M €
Mensualités : 4,4K €
Loyers perçus : 5K € par mois
Apport initial : 225K € (les erreurs de jeunesse ont un coût…)
Capitalisation : 4,5K € par mois
Loyers payés (pour ma propre location) : 2,5K €
Cashflows mensuels : -1,9K € (dans la réalité, les loyers perçus sont conservés sur des comptes distincts pour chaque bien immobilier).
