Bonjour Ă tous,
J’ai 40 ans et je suis en cours d’étude pour un investissement locatif dans une grand ville (Nantes). J’ai ma RP et il me reste une possibilité d’endettement. J’ai très longuement étudié le sujet et je commence les premières visites.
Ma question porte sur le TRI.
J’ai bien compris qu’il fallait analyser le rendement brut mais aussi le net et surtout le net-net. Ok. J’ai aussi bien compris l’intérêt du TRI qui prends en compte les flux de trésorerie d’année en année jusqu’à la revente. Il s’agit donc d’une hypothèse, d’une projection.
Lorsque je calcul les TRI des projets locatifs, j’ai du mal à les interpréter. Ils me paraissent très faible (entre 3 et 4%).
Voici un exemple d’un projet :
- T1, 33 m2, plein centre ville de Nantes
- Coût d’acquisition total (fAI, frais de notaire, ameublement LMNP etc…) = 171 k €
- Charges annuelles 1,5 k €
- Fiscalité : LMNP au régime réel (pas d’impôt)
- Loyer attendu charge incluse = 650 €
- RBrut = 4,54 %, RNet = 3,67 % et RNet-net = 3,67 %
- Financement : Emprunt 100% soit 171 k€, 20 ans, taux à 3,5% (assurance incluse), mensualité à 992 €, coût du crédit 66 k€
- Cashflow = - 466 €/mois
Je calcule donc le TRI sur 3 hypothèses :
- Revente dans 20 ans avec - 20% : TRI = 0,6 %
- Revente dans 20 ans au prix d’achat : TRI = 2,85 %
- Revente dans 20 ans avec une PV de + 20 % : TRI = 4,62 %
Si j’interprète bien le TRI je me dis que c’est pas beaucoup mieux que de placer son argent sur un une AV bien pensée qui peut rapporter entre 2 et 5 %/an sur 20 ans… je me dis que ca ne vaut pas le coup de se faire ch… avec un investissement locatif pour un TRI équivalent à un investissement beaucoup plus lazy.
Enfin, si je prends du recul sur cet investissment je constate :
- Que je sors de ma poche 466 € par mois pendant 20 ans (cashflow mensuel négatif) soit 112 k€ (l’appartement vaut 148 k€)
- Que le locataire paie le cout du crédit, les charges et une petite partie de l’appartement.
- Que si je place 466 € par mois à 4% sur 20 ans, mon capital sera donc de 112 k€ auquel on ajoute 60 K€ d’intérêts => c’est donc mieux ou pareil que mon investissement locatif (et c’est plus lazy…)
Bref je crains de faire une erreur de calcul tellement la différence est flagrante…
Merci de vos retours experts !
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Bonjour,
Quand vous parlez de charge annuelle, cela prend-il en compte l’impôt foncier ?
Merci Mathaousse .
Oui la Taxe foncière est incluse dans la somme des charges annuelles.
Le problème ce n’est pas le TRI, c’est surtout la fiscalité, les risques locatifs (dégradations, vacances locatives), les obligations DPE, plafonds de loyer, etc.
Pour la fiscalité, le LMNP n’est pas du tout une garantie sur les 15 ans qui viennent. Le Ministère des finances a tente de supprimer l’amortissement comme charge et a failli être remis en cause PLF2024, et avec 3300 Mds de dettes, l’état va taxer davantage (IR+CSG+RDS) en taxant les « rentes » (le pigeon de propriétaire qui est prêt a se faire tondre)
Il faut anticiper dans les TRI une fiscalité « normale » et non de niche pour ne pas prendre trop de risques, une augmentation de +50% de taxe foncière sur les 10 prochaines années, et sans oublier 30% d’impots sur la Plue Value (le calcul d’impot sur la PV ne tient pas compte de l’inflation, meme si l’euro perds de sa valeur)
Pour les risques locatifs, il faut anticiper la vacance locative (3 mois tous les 2 ans ??) et l’entretien/degats (15kEuros)
Investissement a comparer avec un ETF SP500 ou MSCI World dans un PEA ou AV
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Bonjour Romain,
Etant investisseur immo (3 biens en location), je connais ce parcours.
Sache d’abord que la communauté Finary est très orientée ETF et peu immo.
Sur le plan financier, tu dois prends en compte une hypothèse réaliste de croissance annuelle de tes loyers (ainsi que de tes charges), ton TRI sera donc différent.
Sans vérifier tes calculs, il faut que tu ailles chercher plus de rendement.
Egalement, ne te met pas trop la pression, si tu peux : augmente ton apport pour diminuer le coût de ton crédit. Ton cashflow mensuel sera meilleur et donc plus soutenable.
466 euro de CF négatif pour une OP à 171k c’est beaucoup.
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FBoy
6
Je rejoins le commentaire précédent, tu ne trouveras pas de rendement en plein centre de Nantes ou de tout autre grande ville.
Ton prix d’achat est trop élevé, tu n’auras jamais un rendement sympa.
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KPI
7
Effectivement, je rejoins les 2 personnes au-dessus de moi, le premier problème est ton prix d’achat très élevé avec un loyer faible.
Je me fixe une renta minimum de 6% pour ma part et en cherchant patiemment ça se trouve.
Pour l’exemple, je suis sur Bordeaux est je suis en train de finaliser une acquisition à 185k avec un loyer de 1500 HC.
Tout dépend de ton objectif mais pour maximiser la rentabilité, j’ai pas trouvé mieux qu’un T3 avec 2-3 chambres et faire de la colocation dedans (500 euros la chambre à Bordeaux)
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Bonjour,
Je rejoins les autres réponses.
Il faut essayer de viser un cashflow neutre, quitte à mettre un peu plus d’apport au début, même si la plus grosse variable sera la rentabilité.
Sur ce bien précis je ne pense pas que l’équation financière puisse fonctionner quel que soit le montage.
Il faut soit viser des localisations avec une renta plus élevée, généralement des lieux moins densément peuplés et avec une tension locative plus faible, soit utiliser les stratégies à plus haut rendement (colocation, location courte durée, etc).
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Regis3
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Bonjour,
Je rejoins aussi les autres réponses, tu peux soit combiner avec du airbnb l’été, soit faire une autre recherche de biens avec lybox par exemple, et viser dans un premier temps que des biens avec rendement brut de 8% par exemple.