Débuter dans l'immobilier dans la région d'Aix-Marseille

Immobilier 🏠
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Bonjour à tous,

Ravi de rejoindre enfin la communauté !

J’ai 32 ans, je vis à Aix-en-Provence et je n’ai pas encore de RP ni de bien locatif. J’utilise Finary depuis près de 2 ans. Jusqu’ici, j’investis principalement en bourse (CTO, PEA, PEE) et un peu en crypto (<5%). Je suis donc plutôt à l’aise avec ces classes d’actifs, et je souhaite désormais franchir le pas vers l’immobilier locatif en profitant de l’effet de levier bancaire.

Pour le moment, je ne cherche pas forcément à acheter ma RP, car ma compagne termine ses études d’expertise comptable et nous ne savons pas encore où nous allons nous installer dans les prochaines années.
Je cible donc uniquement des petites surfaces (studios) pour du locatif meublé longue durée avec peu de travaux, principalement destiné à des étudiants.

Ma difficulté actuelle est de concrétiser ce premier investissement. J’ai peur de mal m’y prendre, même si je maîtrise les calculs de rentabilité, que je me suis beaucoup renseigné et que j’ai déjà visité plusieurs biens à Aix-en-Provence.
Le souci : les prix sont élevés, et avec un apport limité (environ 10 k€) pour conserver de la liquidité (matelas de sécurité), mes simulations aboutissent souvent à un cashflow négatif (environ –200€/mois voir plus ) ou alors l’état du bien ne me convient pas car trop de travaux à prévoir ou mauvais emplacement (selon moi).

Je sais qu’Aix est avant tout une ville patrimoniale mais mon objectif serait d’obtenir au minimum un cashflow neutre, ou à défaut de ne pas dépasser -150 €/mois pour ensuite prévoir une revente avec plus value d’ici 8/10ans.
Je me demande donc si je ne devrais pas orienter mes recherches vers Marseille, où la rentabilité semble plus intéressante. Le problème est que je connais mal les arrondissements et les zones à fort potentiel…
Mon autre piste: les Hautes-Alpes. Originaire du 05 et j’ai de la famille la bas.
Les prix sont plus bas et donc la rentabilité un peu plus élevé mais la vacance locative peut être plus forte… De plus je constate une hausse des prix depuis une quinzaines d’années.

Côté organisation et analyse, j’utilise ChatGPT, DVF, SimLoc, Castorus, Leboncoin, SeLoger, etc. ainsi que les sites d’agences. Chaque bien intéressant est répertorié dans un fichier Excel pour le suivi.
Je suis assez méthodique, mais je manque de régularité dans mes recherches et j’aimerais mieux cibler certaines zones plutôt que de m’éparpiller.

C’est pourquoi je me tourne vers vous, les membres plus expérimentés (investisseur sur ce même marché ou non) :

  • Quels conseils donneriez-vous pour réussir ce premier investissement locatif longue durée ?
  • Quelle stratégie adopteriez vous dans ma situation ?
  • Investir sur du locatif longue durée sur Aix-en-Provence est il vraiment intéressant ?
  • Quels secteurs privilégieriez vous, en dehors d’Aix et Marseille ?, et dans quels arrondissements de Marseille faudrait-il concentrer mes recherches (idéalement pas trop loin des Bouches du Rhône ou dans les Hautes-Alpes pour simplifier la gestion) ?
  • Quels outils ou solutions (IA, automatisations, outils etc.) utilisez-vous pour gagner du temps dans vos recherches et vos analyses ?
  • Quelle renta brute/nette viser ?
  • LMNP toujours intéressant ? si non, quelle reco fiscale ?
  • Qu’est ce qu’une bonne négociation ? (-5%; -10%, -15%?)
  • Quels sont le détails à regarder mise à part la rentabilité et l’emplacement ?

Merci beaucoup pour vos retours et vos conseils, ils me seront très précieux !!

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De mon expérience, tu ne peux pas faire de bon investissement dans des zones denses et demandées telles que Aix.
j’ai bien aimé une vidéo de Xavier de zone bourse où il disait qu’à Paris par exemple, on pouvait savoir quasiment exactement le prix du m2 dans une rue précise, dans un immeuble précis. Car il y a des données.
Comme tout le monde connait les prix, alors il y a peu d’écarts de prix.
Si l’appartement est à refaire, tu sais que des travaux sont à 1000€/m2 par exemple et tu retranches ça du prix.
Tu as ensuite un deuxième problème, c’est que tu as un petit budget et tu es dans le panier à crabes.
C’est pareil pour moi à Paris :laughing:

Ensuite il faut investir dans un endroit pas trop loin de chez toi, c’est quasiment une règle.
J’ai failli lancer mes investissements à Marseille car le prix me paraissaient hallucinants dans cette ville, cependant c’est trop loin de Paris (ou je n’ai pas un associé sur place) et je ne connais pas assez bien les particularités de Marseille.
J’investis alors dans des zones rurales, pas de problème de délinquance, la demande locative reste soutenue, ce n’est même pas une inquiétude. Et je fais beaucoup de travaux pour acheter très bas et donner de la valeur aux biens sur le long terme.
Est-ce que tu aimes suivre des travaux, connaitre les trucs techniques des travaux etc.
Moi ça ne me passionne pas mais je le fais quand même, mon associé ça l’intéresse.

Il n’y a que très peu de biens intéressants à l’achat, donc ne te dis pas je suis nul.
Et ensuite, systématiquement, on voit quelques biens à prix en dessous du marché et on vient renégocier de grosses baisses par dessus (car il y a un problème: champignons, sol defoncé, toit à refaire…)
Donc derrière un prix de présentation tu peux te rendre compte un an plus tard qu’un autre acheteur a acheté à -20% ou -30% (ça ne marche pas dans les zones dense comme à Aix)
Et pour avoir de bons prix, il faut que tu achètes sans clause suspensive de prêt, tu dois donc préparer une poche de cash.
A Marseille, je vois des prix très bas, proche de la gare. Le problème est l’environnement. Il faut donc bannir les copropriétés. Éventuellement tu peux acheter un immeuble à Marseille, peut être à 500€/m2

En tant qu’investisseur, immobilier, il vaut mieux viser des immeubles, mais cela implique des travaux.

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Salut jonswow!!!:prince:

Moi j ai fais le contraire, j ai débuter par l immo dans le 13 également et mtn j aurais besoin de quelques conseil concernant la bourse. En 2018 j ai fait mon premier investissement immo a cassis que j ai mis en loc courte durée ça a si bien fonctionner qu’en 2020 j en est acheter un deuxième tjr en courte durée, j aurais bien aimé en prendre un troisième mais la municipalité de cassis a mis le ola les limitant à 1 bien par personne pour la courte durée, du coup je me suis penché sur Aix-en-Provence et trouvé un appartement rue espariat en 2023 qui été deja loué en longue durée, la locataire est partie il y a quelques mois mtn et des travaux sont en cours en ce moment ya pas mal de taf mais je pense qu’aix a du potentiel pour le airbnb comme a cassis. L appartement nest pas bien grand (45m2) mais très bien situé 1 chambres. Si tu veux mon conseil, cherche selon ton budget le plus grand possible que tu puisse loué en coloration (bien meilleur rendement vu le nombre d étudiants qu’il y a dans cette ville magnifique et airbnb pour les mois de juilletetaoût. En effet je te conseille aussi de commencé tes investissement immo pour de la loc sinon tu vas être vite bloqué en banque pour tes prochains investissement. En espérant t’avoir un peu éclairer sur le sujet😉

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