Déception SCPI classiques, place aux SCPI européennes?

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Salut à tous,

Il y a quelques années, j’avais investi dans quelques SCPI. À l’époque, c’était plutôt intéressant : les rendements tenaient la route, le ticket d’entrée restait raisonnable, et je voyais ça comme un bon moyen de diversifier un peu, sans trop me prendre la tête.

Mais avec le temps, j’ai décroché. Les rendements se sont tassés, les frais sont restés (voire ont pris plus de poids dans le calcul), et franchement, j’ai arrêté d’y remettre quoi que ce soit. Pas de panique ou de vente précipitée, juste plus envie d’alimenter un truc qui n’évolue pas.

Là, après quelques années à l’écart, j’ai envie de m’y repencher. Mais pas question de refaire les mêmes bêtises…

J’ai donc refait un bon tour de la toile pour me remettre à jour : articles spécialisés, comparatifs SCPI, Reddit, quelques publications ici aussi… Et au final, j’ai un peu le même goût amer qu’avant : rien de rassurant…

La seule chose qui me semble intéressante aujourd’hui , ce sont les fameuses SCPI européennes. Sur le sujet, y a l’article de Finance Héros SCPI européennes : bonnes performances et fiscalité attractive qui a le mérite d’être bien détaillé : ils parlent de la fiscalité (crédit d’impôt, non double imposition), des rendements, de la diversification, etc. Mais bon, tout ça reste encore assez théorique…

Moi, ce que je cherche maintenant, c’est du concret. Je me demande donc si y a certains parmi vous ici qui ont investi récemment dans ces SCPI européennes ? Si oui, sur quelle plateforme ? Quel véhicule précis (SCPI, contrat d’assurance-vie, PEA, etc.) ?

Et surtout : les résultats sont-ils à la hauteur ? Les rendements nets tiennent-ils ? Les versements sont-ils réguliers ? Quid de la fiscalité réelle, de la liquidité, des projets financés ?

Je sais que je demande pas mal (peut-être trop), mais bon… qui ne tente rien n’a rien.

Si vous avez des exemples concrets à partager (nom de la SCPI, plateforme utilisée, projets en cours, retour d’expérience perso…), je vous en serais vraiment reconnaissant.

Merci d’avance à ceux qui prendront le temps !

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Des réponses SVP :grinning_face_with_big_eyes:

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J’ai du Iroko et Remake via mon CGP, j’en suis content, la fiscalité est plus douce et l’absence de frais de souscription rassurante en cas de vente

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Salut,

Quelles sont les SCPI que tu as actuellement ? Si tu avais investi dans Corum Origin à l’époque, tu aurais déjà bénéficié de résultats intéressants !

On a tendance à dire que les SCPI européennes sont plus intéressantes en direct principalement à cause des prélèvements sociaux que subissent les SCPI françaises mais dans un contrat d’AV, ce n’est pas forcément le cas.

Après ce qui est difficile de dire sur des SCPI qui n’ont pas connu de crise quel sera leur évolution lorsque cela arrivera. Bien sûr elles ont appris des erreurs du passé mais qui dit qu’elles n’en font pas aujourd’hui. Des SCPI comme Immorente (74,19% sur 10 ans), PFO (85,79% sur 10 ans), Epargne Pierre (90,66% sur 10 ans) ou Corum Origin (116,19% sur 10 ans) sont peut-être un peu moins sexy qu’Iroko, Remake ou Transition Europe mais elles ont malgré tout un certain historique qui fait d’elles des SCPI fiables.

L’intérêt actuel des Néo SCPI très européennes est d’investir dans des opportunités avec des taux de rendement élevés et avec une marge de manœuvre concernant les types d’investissements en diversifiant la typologie et le lieu ce que n’ont pas fait des SCPI historiques très orientées géographiquement et sectoriellement.

Enfin, sur les SCPI récentes profitent beaucoup de l’effet relutif. C’est un peu moins le cas maintenant notamment sur Remake Live et on voit le TD qui diminue légèrement. Quand on sait que les investissements se font entre 7-8% actuellement et qu’il faut enlever 18% de frais de gestion, on arrive à 6/6,5% (avant impôts à la source) donc guère mieux que Corum Origin par exemple.

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scpi européennes ?

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Je ne me plains pas de mes anciens investissements en SCPI, loin de là. Ce qui me dérange aujourd’hui, ce sont surtout les offres récentes, qui manquent franchement d’attractivité dès le départ. Et ça, sans même parler des performances annoncées qui sont rarement au rendez-vous…

Si je vous suis bien, vous dites que les SCPI européennes risquent de suivre le même chemin que les françaises ? À savoir : rendements en baisse, collecte en recul, baisse de valeur des parts, investissements plus lents , etc. ?

Pourquoi les SCPI européennes bénéficieraient encore d’un effet relutif, alors que les françaises non ?Qu’est-ce qui explique cette différence de dynamique selon vous ? Le cycle immobilier local ? Le niveau de valorisation ?

Merci en tout cas pour votre réponse, très instructive !

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Je ne suis pas un spécialiste des SCPI mais j’ai écouté pas mal de podcast sur le sujet car je pense potentiellement faire ce type d investissement (crédit + SCPI) à la fin du crédit de ma RP.

Les meilleures SCPI sont aux alentours des 6-7%, tu peux compter sur du 5% potentiellement sur le plus long terme.

En terme de support, si tu pars sur des SCPI qui investissent en France, c’est une bonne idée de choisir l assurance vie car tes loyers ne seront pas fiscalisés quand tu les reçois mais quand tu les ressorts

La fiscalité de SCPI qui investissent en Europe hors France est différente du coup tu peux les prendre en direct

Je ne pourrais pas t aider plus malheureusement

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Je pense qu’il y a de bonnes SCPI 100% Françaises ou majoritairement française encore sur le marché.
Epsicap Nano par exemple est une très bonne SCPI mais encore une fois, elle a tendance à aller vers l’Europe maintenant. Cristal Life aussi est plus française. Mais encore une fois, l’intérêt de la fiscalité fait tout son sens de nos jours.
Pour peu que l’on ne prenne pas de crédit et qu’on achète en pleine propriété, si on est à 30% d’impôts, on a un total de 47.2% de prélèvements sur les loyers…
Bref se faire manger quasiment la moitié des loyers, ça pique un peu…

Personnellement j’ai des SCPI majoritairement françaises en crédit en SCI donc pour l’instant je ne paie pas d’impôt mais je ne les garderai certainement pas quand j’aurai soldé mon crédit…

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Effectivement les SCPI françaises ont pris plutot chère et c’est pour cela qu’elles diluent le risque en se diversifiant géographiquiement.

Il reste encore qqs bonnes SCPI 100% française qui ne sont pas à négliger si elles sont logées dans une assurance vie la fiscalité étant limité à 30% avec possibilité des abattements jusqu’à 9600 € / an
Donc Je me posais justement la question sur mon AV Spirit 2 de choisir la SCPI Epargne Pierre 100% française qui est très solide son rendement est supérieur à 5% depuis plusieurs années malgré le Covid alors certes son prix de reconstitution a baissé mais reste légèrement supérieur à son prix d’achat. De même Mistral qui est une SCPI récente, pourrait être une alternative intéressante si elle confirme son rendement.

Pour les européennes c’est clair qu’il y a beaucoup plus de choix et la particularité d’avoir une fiscalité plus avantageuse que les françaises (pas de prélèvement sociaux)… donc à posséder en direct de préférence en faisant attention à leur liquidité car moins facilement revendable que si logé dans une AV.

Pour le choix Louve invest a des filtres pour les sélectionner ou dans Mieux Vivre Votre Argent n°514 (Juillet Aout) il y a un dossier sur les meilleures SCPI ou dans ce forum.

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bjr Lucas,

j’ai du ecrire ce post 5 fois cette semaine, mais je cherche, je continue de m’informer, mais JE NE VOIS TJRS PAS L’INTERET DES SCPI !!!

Encore il y a qques semaines, un lecteur nous disait que ses parts scpi étaient à -30%, par contre, tjrs autant de frais, renta en berne… ya qd même bien mieux comme placement !!!

Si tu n’as pas de PEA, priorité absolu, 150k sur un etf, ou de bonnes actions à dividende (total et autres…), pas de frais de gestion, arbitrage, d’enveloppe, versement… t’achetes, éventuellement tu vends, tu attends sans impot.

Si tu veux autre chose, cto avec des REITS, oui il y a de la volatilité, certes, mais dividende mensuel, pas de frais, 30% flat tax et basta…

Du staking en usd ou €, entre 5 et 10%…

j’ai l’impression que ces scpi sont des produits un peu ancien, inscrits dans la mémoire collective, et on continue gentillement d’y aller !!!

bon investissement

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Si tu as déjà une résidence principale, que mets déjà de l’argent de côté sur un PEA c’est déjà pas mal en effet.
Mais si tu veux te diversifier dans des actifs immobiliers pro (bureau, logistique, santé…) et en plus profiter du levier du crédit sans la prise de tête des locataires, c’est là tout l’intérêt de la SCPI.

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Totalement aligné, c’est un produit long terme et illiquide, 2x moins rentable que les actions Monde. Donc totalement contre-productif en construction de patrimoine.
A crédit vu les taux proposés c’est à oublier.

On se parle d’un actif (l’immobilier) qui est déjà peu rentable à l’heure actuelle, alors si on y soustrait les frais d’un intermédiaire c’est chaud.

A la rigueur ça peut être utile sur un patrimoine déjà bien conséquent, en début de phase de rente. Par exemple sur un achat de parts en démembrement quelques années avant la retraite. Mais même là je doute de l’intérêt par rapport à une simple allocation actions/obligations bien modulée.

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Merci pour votre réponse. En fait, ce qui m’intéresse c’est plutôt les SCPI européennes !

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Merci pour cette belle réponse. Perso, je ne connaissais pas Epsicap Nano. Ça a du potentiel ?

Sinon, tout a fait d’accord avec vous.

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Merci pour ta réponse très claire !

C’est vrai que 5 %, ce n’est pas fou non plus… On est loin des 8-9 % annoncés ici et là. Mais bon, je vais quand même prendre le temps de regarder Mistral de plus près. Je reste un peu méfiant, mais curieux de creuser les détails.

Merci aussi pour les deux recommandations. Je connais bien Louve Invest, s’ils proposent des SCPI européennes intéressantes, ça pourrait clairement me tenter.

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Bonjour,

Merci pour votre réponse. Content de voir que je ne suis pas le seul à creuser un peu le sujet !

Cela dit, je ne cherche pas simplement à investir X euros pour le plaisir d’investir. J’ai déjà des positions en actions (titres vifs), ETF (toutes catégories confondues), etc. Mais là, j’envisageais de me repositionner sur les SCPI. Peut-être par nostalgie… ou peut-être justement parce que je me dis que l’immobilier, malgré tout, ça reste du concret, du « solide ».

Vous soulignez d’ailleurs un point très pertinent : pourquoi insiste-t-on autant pour investir dans les SCPI alors que les rendements sont en berne depuis un moment, et qu’il existe des alternatives souvent plus intéressantes ? Et qu’en fin de compte, ce n’est pas vraiment de l’immobilier ?

C’est peut-être ça, le paradoxe humain : on reste attaché à certaines idées, même quand la réalité les contredit.

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Y a pas les soucis des locataires, mais y a bel et bien d’autres soucis…

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C’est le nouveau nom d’Epsilon 360. C’est une Scpu small caps donc intéressant quand on veut diversifier (biens entre 1 et 5 millions d’euros)
Objectif de distribution à 6.75, grosse décote et capitalisation de 143 m€ donc pas trop mal

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Ah je vois mieux ! Les rebranding, en general, c’est des red flag…

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Espérant que c’est pas le cas cette fois…