Demande de conseil pour un premier achat immo (Taux d'endettement)

[Kilian27]

Bonjour à tous,

J’aurais besoin de vos conseils sur ma situation actuelle.

Depuis que je gagne de l’argent, je place tout sur mon Livret A, comme un bon petit soldat.
Mais cette année, j’ai pris conscience de mon erreur, et je souhaite désormais faire fructifier mon épargne.

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Ma situation :

• 33 ans
• 33 000 € nets après impôts
• 20 000 € sur Livret A
• 4 000 € sur un PEA (ouvert depuis deux semaines — bon timing )
• Aucun crédit en cours
• Loyer de 925 € (payé à deux, mais je suis officiellement seul sur le bail car l’appartement est en loi Pinel)

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Je souhaite dédier au moins 10 000 € à un projet immobilier, hors SCPI (le concept ne m’attire pas).

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Mes objectifs :

• Acheter un petit studio meublé à louer, éventuellement à rénover (budget max : 60 à 90k)
• Acheter une ou plusieurs places de parking / box
• Faire un crédit le plus long possible avec le moins d’apport, pour profiter de l’effet levier
• Je ne cherche pas forcément de cashflow immédiat : je vise la croissance patrimoniale

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Mon problème :

Mon taux d’endettement est déjà à 35 %, donc il ne me reste que 37 € de capacité d’emprunt.

Je pense à une SCI comme solution pour débloquer la situation.

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Mes questions :

1. Une SCI avec ma mère (à 95/5) serait-elle une bonne idée ?
   Elle perçoit environ 800 € / mois mais n’a aucune charge (propriétaire de sa maison).
   Les banques considéreront-elles que le projet repose essentiellement sur moi, vu ma répartition de parts ?

2.J’ai entendu parler de montages via holding, mais je ne vois pas bien comment ça s’applique à mon cas.
Est-ce une piste à creuser pour un salarié qui ne peut pas être auto-entrepreneur ?

3. Achat de parking ou box via crédit : est-ce faisable en prêt immo ?
   Pour un budget de 10 à 20k, j’ai l’impression que les banques refusent souvent le crédit immobilier à cause du “petit montant”.
   Or les crédits conso ont des taux très élevés, ce qui m’empêche de revenir à l’équilibre
   Est-ce que certains d’entre vous ont réussi à faire passer un petit achat de ce type en crédit immo ? Si oui, via quelle banque ou structure ?

4. Peut-être avez-vous d’autres idées auxquelles je n’ai pas pensé ?
   → Je suis preneur de toute suggestion de structure ou stratégie adaptée à mon profil.

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J’ai fait pas mal de recherches, mais je ne trouve pas de solution clairement applicable à mon cas, alors je me permets de solliciter vos retours d’expérience.

Un grand merci d’avance à tous ceux qui prendront le temps de répondre

[mangrove]

Bonjour,
Ton taux d’endettement est a 35% alors que tu es locataire et tu n’as pas encore de prêt immo?

[Kilian27]

Bonjour,
Oui, le loyer est pris en compte dans le taux d’endettement.

[Canyo]

Situation un peu similaire à la tienne : j’ai lâché mon appartement en location pour acheter une RP avec ma conjointe tout en contrôlant mon taux endettement histoire de pouvoir refaire une opération pour du locatif par la suite.

[Kilian27]

Merci de ton retour.
Pour être honnête, la RP est dans mes projets, mais pas pour l’instant. Je suis avec ma compagne depuis peu et j’ai dans l’espoir d’évoluer professionnellement dans moins de 2 ans, ce qui pourrait m’obliger à être mobile géographiquement.

Si le projet RP était imminent, j’aurais fait en sorte faire descendre mon taux d’endettement lors de l’achat à deux afin de pouvoir contracter un prêt par la suite.

[mangrove]

Je vois.
Pour du locatif, le loyer estimé (70-90% selon les banques) sera aussi pris en compte dans le calcul de ta capacité d’emprunt. Le mieux c’est de contacter un courtier ou une ou deux banques pour connaitre ta capacité d’endettement.
Certaines banques peuvent vouloir te suivre par rapport à ton profil, projet, potentiel de salaire futur selon ton métier etc.
Une fois le budget établi tu auras une idée de ce que tu pourras acheter selon ta zone.
Quelques remarques:

• je deconseille les box et parking car ce type de bien ne permet aucune possiblitilé de valorisation,
• en faisant des travaux, tu capitalises et rembourses les charges avec les loyers + tu te fais de la plus-value à la revente,
• la holding necessite de gros frais de montage, expert comptable etc donc pas du tout adapaté pour 1 voire quelques biens immo => c’est vraiment pour des structures qui generent de gros chiffre d’affaires.

[Kilian27]

Noté pour la holding, c’est effectivement l’image que je m’en faisais.

Je pensais aux parkings pour plusieurs raisons :

• Des frais de propriétaire faibles voire inexistants
• Un risque d’impayé très faible (le bail est extrêmement permissif)
• Un risque globalement limité pour un premier investissement
• Parfois une plus-value possible en cas de boxage (transformation en box fermé)
• Un crédit presque accessible malgré mon taux d’endettement (si financé sur un credit immo long terme)

D’où mon intérêt pour ce type de bien, influencé aussi, je l’avoue, par quelques entrepreneurs sur YouTube qui en vantent les mérites.

J’ai déjà consulté cinq banques physiques, et à chaque fois, on m’a quasiment ri au nez (bon, j’exagère un peu) quand j’ai évoqué un crédit pour un petit investissement locatif.

Dans l’idéal, je serais bien parti sur un petit studio en zone étudiante, éventuellement à rénover.
J’imagine un bien autour de 60 à 80k € avec 20k € de travaux. Mais sur ce type de projet, je serais à 400–500 € de crédit mensuel, ce qui dépasse largement mon taux d’endettement actuel.

Je ne connais pas du tout le monde des courtiers, peut-être une piste à creuser de ce côté-là ?
Avez vous des sociétés de courtage à me conseiller ?

[mangrove]

Leur a-tu demandé la raison pour laquelle ils ne te suivent pas?
Cela peut aider à affiner le dossier par la suite. Il faut aussi apprendre à bien présenter le dossier.
Derrière les courtiers ça reste les banques donc il faut dans un premier temps avoir un dossier solide sur le fond, et cela se travaille.

[Nicolas1227]

Bonjour,

Pourquoi une SCI outre l’effet de mode ?

Résultats de ton projet :

Réponse de la banque : d’abord achète votre RP avant de faire du locatif

Solution :

Déclaration RP Achat en direct DPE dégradé F ou G, on négocie le prix le prix d’achat + prêt rénovation énergie (taux zéro)
La banque ne tiendra pas compte de ton loyer actuel

Attention au charge de la copropriété et DPE copropriété (pitié)

Changé d’avis et mettre le bien en locatif

Déclaration impôts micro foncier

Bonne journée

[Kilian27]

@mangrove
Les banques que j’ai rencontrées prenaient en compte entre 50 et 70 % du loyer potentiel du bien, ce qui rendait mon taux d’endettement trop élevé.
Avec le recul, j’y suis allé il y a plus de six mois, au moment où j’ai commencé à m’intéresser à l’investissement. Et j’y suis allé un peu “les mains dans les poches”, donc vu sous l’angle du banquier, le projet ne devait pas sembler très sérieux, surtout pour un montant relativement faible.
Je vais essayer de monter un dossier solide et de soigner la présentation cette fois.

@Nicolas1227
Je pensais (peut-être à tort) qu’avec une SCI, je pouvais dépasser le taux d’endettement en prenant en compte les revenus de ma mère (qui serait associée avec moi dans la SCI).
Sinon, je n’y vois pas vraiment d’intérêt. Je préférerais acheter en nom propre plutôt qu’en SCI, si ça ne change rien de ce point de vue-là.

Ta solution est intéressante, je n’y avais pas pensé.
Quels sont les risques si on “change d’avis” après l’achat d’une résidence principale pour finalement la mettre en location ?
La banque peut-elle se retourner contre nous ?
(C’est peut-être une question bête, mais je suis encore novice dans ce domaine.)

Un grand merci pour vos réponses en tout cas

[Nicolas1227]

Les banques sont devenus plus frileuses :

• hausse des taux BCE
• loi sur les DPE locatif
• norme HSCF

Le législateur à clairement encadré les financements.

C’est vrai les banques pondaires à 70% les revenus locatifs, le taux d’endettement à 35 % restreint les financements mais elle ont le droit à 20 % de dérogation.

Tu as une bonne gestion de compte, la problématique de ton dossier est " je veux investir sur du locatif sans être propriétaire de ma RP" ( propos valable hors Paris )

Pour le banquier en cas d’impayé ( il pense toujours en cas d’impayé) : vendre un locatif pour purger une dette une galère, pas de RP donc rien a saisir)

Je vois tellement de gens me présenter des " projets solides" mais :

• le financement des SCI prennent le cautionnement personne physique donc Impact le taux même à l’IS, l’impôt sera prélevé à la sortie QUID de l’intérêt hors transmissions ?

Le mieux est de revenir au fondamentaux.

Aucun, la banque ne peut rien faire si tu change d’avis combien de personnes mettent en location une ancienne RP.
Sur le montage l’Eco PTZ te contraint a conserver le bien 5 ans

Bon courage et surtout n’abandonne pas

[mangrove]

A noter aussi que les banques n’etudient serieusement un dossier qu’une fois le compromis signé.

[Nicolas1227]

Les vendeurs ne signe plus de compromis sans accord de principe… Tout dépend de votre localisation.

Depuis la hausse des taux on étudie les garanties avant les signatures compromis

[GepecceDobol]

Si tu comptes bouger dans 2 ans pour raison pro, pas forcément dans la même ville, alors tu auras du mal à gérer parkings ou autre studio, ça va vraiment te pourrir la vie. Reconsidères sérieusement les SCPI, en 3 clicks c’est fini et en place pour les 15 / 30 ans à venir, en AV ou en direct. Oui il y a des frais, mais c’est tellement diversifié que tu dormiras mieux la nuit. Une fuite d’eau chez un locataire peut te pourrir un wkend quand tu as de l’immo en direct

[JBlm]

J’y ai pas encore eu recours mais 3 potes ont utilisé l’astuce du « j’achète ma RP ».
Les 3 sont passés.

Sur les 3, 2 font virer les loyers sur une autre banque puis se font des virements pour ne pas éveiller les soupçons, le 3eme s’en fiche.
Aucun n’a eu de problème avec sa banque, tant qu’ils remboursent tout le monde est content.

Si tu épluches ton contrat de prêt tu devrais y lire les risques encourus, mais j’ai jamais entendus quelqu’un se faire choper la dessus.

Pour l’histoire des compromis avec accord de principe, mon meilleur pote est agent et il en signe pas mal sans accord de principe, donc ça dépends des cas et de la négo.

[Frederic115]

Salut @Killian27,
Effectivement les banques ne te prennent pas au sérieux car ton taux d’endettement est trop élevé comme tu l’as très bien remarqué toi-même. D’autant plus que tu es officiellement le seul sur le bail a devoir supporter le loyer.
Faire une SCI pour moi est un faux problème car les banques te prêteront plus cher en SCI et regarderont de toute façon les taux d’endettement des associés… c’est intéressant si tu veut te mettre à plusieurs pour acheter un bien que seul tu ne pourrais pas te payer. mais mettre sa mamie ou ses enfants… aucun intérêt sauf pour la succession mais pas pour convaincre la banque de te prêter.
Donc mon avis part plutôt sur une RP avec les aides en ce moment jusqu’à 50% de PTZ du montant total c’est la seule bonne nouvelle en ce moment.
Pour moi c’est le projet immo qui est le plus censé à faire right now.

[Ezral]

Salut @Killian27,

Je suis plus ou moins dans le même cas que toi donc le sujet m’intéresse Je vais suivre le fil

Je dirais pareil que les autres intervenants : achat RP puis ensuite faire passer en locatif. C’est je pense la meilleure solution.

J’ai quelques questions/remarques par rapport à certains commentaires, je me permets !

@Nicolas1227

Attention au charge de la copropriété

Pour un invest locatif, quel montant de charges reste acceptable ? (pour certains bien, dans les charges sont compris eau + chauffage, etc alors que pour d’autres les charges correspondent à l’ascenseur, entretien communs etc… J’imagine que les calculs sont différents ?

@Nicolas1227

et DPE copropriété (pitié)

Merci pr l’info ! Niveau loi, ça fonctionne pareil que pour le logement individuel ?

@Frederic115

Donc mon avis part plutôt sur une RP avec les aides en ce moment jusqu’à 50% de PTZ du montant total c’est la seule bonne nouvelle en ce moment.
Pour moi c’est le projet immo qui est le plus censé à faire right now.

Il me semble qu’avec un PTZ, interdiction de louer avant fin de remboursement du PTZ (ou en tout cas avant une paire d’années) ? Du coup pas possible que @Killian27 en bénéficie avec son projet ?

[Kilian27]

Bonjour à tous,

D’abord, merci pour vos réponses.

@mangrove @Nicolas1227 Si je comprends bien, les banques n’étudient pas les dossiers sans compromis, mais on ne peut pas avoir de compromis sans un dossier étudié par une banque ?
Je blague, j’imagine que c’est au cas par cas.

@GepecceDobol
J’ai peu de foi dans l’immobilier papier, ça ne m’inspire pas confiance (c’est vraiment un ressenti personnel, je n’ai pas de vrai argument à présenter).
Et je sais que j’aurais du mal psychologiquement à investir dans quelque chose qui ne me convainc pas.
De plus, avec un investissement bien négocié et en prenant le temps de bien faire les choses, j’ai bon espoir de trouver un bien à louer qui soit au moins à l’équilibre.
Toutes les simulations que j’ai faites pour des investissements (via crédit) SCPI me font faire un effort mensuel (attention, je n’ai pas trop creusé le sujet, je peux me tromper).

@JBlm @Frederic115
Noté pour la RP, vous êtes du même avis que @Nicolas1227 et ça me paraît le « plus facile » à faire.
Le PTZ m’oblige à garder mon bien en RP pendant 6 ans (sauf quelques clauses, comme la mobilité professionnelle, le divorce, etc.), donc si j’achète ma RP, ça sera sans PTZ, je pense, pour être libre.

[JBlm]

Un collègue m’a dit ce matin que c’est sa conseillère bancaire qui lui a dit de dire qu’il achetait sa RP, tant qu’il paie ses mensualités personne n’ira le chercher.
Donc tu peux partir la dessus.
Côté PTZ je m’y connais moins

[AntoineOlympe]

C’est souvent une recommandation de la banque… Faut pas chercher

J’ai fait ça pour mon premier investissement immobilier sans avoir de RP (locataire).

Il faut juste savoir que les garanties demandées pour l’assurance emprunteur ne sont pas les mêmes, plus couvrantes et donc contrat plus coûteux. Si tu es jeunes en bonne santé, fonce car la différence n’est pas grande !

Pour le PTZ, faut absolument le respecter. Donc pas de PTZ pour faire un investissement locatif derrière et encore moins pour ne pas le dire ensuite. Il y a des gros risques en cas de contrôle par l’état et le jeu ne vaut pas la peine.