Je suis en plein dans la création d’un dossier de demande de financement pour un projet immo.
Vu la réticence de certaines banques vis à vis de certains investissement.
Je me demandais la pertinence d’omettre certaines parties de notre patrimoine dans notre présentation à la banque, je pense notamment aux investissements exotiques comme les cryptos, les actions non côtés ou les prêts de crowdlending.
Quel est votre avis sur le sujet ? Y’a-t-il des risques à ne pas en parler ? Et pour notre scoring bancaire, est-ce préférable de tout communiquer ou non ?
Perso mon courtier m’avait indiqué de ne pas présenter le crowdlending car il est estimait que cela pouvait être mal pris car ce sont des sujets ou on est en concurrence avec les banques
J’aurai tendance à dire que ça dépend du %, si tu as 80% de tes actifs en crypto ça risque de faire peur.
Si tu as une répartition plutôt du type bon « père de famille » et 5%/10% sur de l’exotique ça ne devrait pas trop les embêter.
Attention à cacher des actifs, si ça se voit sur les relevés de compte pour ton dossier ça peut se voir. (virement vers un CEX par exemple)
Je n’ai pas un avis tranché et tu devras y aller un peu au feeling je pense.
Si aux yeux des conseill(e/ère)s traditionnels de nos banques, tes investissements exotiques constituent une portion raisonnable (donc plutôt faible) de ton patrimoine, tu n’as pas besoin selon moi de cacher quoi que soit. La plupart vivent quand même dans le même siècle que nous et ça ne les fera pas sourciller. Je pense même que ça peut rassurer sur le fait que tu t’intéresses activement et intelligemment à ton patrimoine.
Si dans les 6 derniers mois tu as eu des virements ponctuels ou réguliers de ton compte vers des bénéficiaires « exotiques », n’essaies même pas de le cacher. Ça sera vu et on te demandera très certainement des relevés (Lydia, Revolut, N26, exchanges, …) pour savoir où va cet argent.
Tu es patrimonialement « exotique » à quel % alors?
EDIT: J’ai commencé à répondre le premier mais comme j’ai fait long (tiens c’est nouveau ça!), je n’avais pas lu les réponses similaires de mes camarades au-dessus. Désolé pour ça.
Je rajoute une remarque sur le scoring bancaire. C’est un score que les banques se chargent d’établir dès que tu leur présentes n’importe quel dossier. Pour l’établir, elles vont évidemment se servir de ce que tu leur fournis et c’est là ta seule possibilité de l’améliorer. Si tu peux éviter de présenter des points négatifs après t’être assuré qu’elles ne le trouveront pas d’elles-même, profites-en et pour le reste, elles vont regarder ta situation professionnelle, ton historique et toutes ces choses sur lesquelles tu ne peux plus faire grand chose.
Le patrimoine des candidats à l’emprunt est un élément pesant beaucoup moins dans la balance que les revenus.
Sauf à dire que tu as un apport provenant de la vente future d’actifs exotiques, je ne vois pas en quoi ça serait un problème.
Dans les faits, tu es tenu de justifier de la détention de ton apport, pas de patrimoine résiduel donc rien ne t’oblige à le déclarer. Même si j’aurais tendance à considérer que des actifs exotiques, c’est toujours mieux que pas de patrimoine.
Je ne suis pas d’accord, le patrimoine reste un élément de confiance pour une banque (personne qui sait épargner et se gérer).
Entre une personne qui a 400k€ et l’autre 40k€ le banquier va prendre la première sans hésiter.
Deplus avec du patrimoine assez important, tu peux facilement dépasser le fameux 35% de taux d’endettement…
Les éléments qui ne sont pas appréciés par les banques c’est les jeux Fdj, casino, les fumeurs etc…
Je n’ai pas dit que le patrimoine ne jouait pas mais je confirme qu’au final la Banque va principalement considérer le taux d’endettement, le % d’apport et éventuellement le reste à vivre.
C’est d’ailleurs plutôt le reste à vivre qui va permettre de dépasser les 35% d’endettement que le patrimoine.
Le patrimoine peut jouer sur le taux obtenu, si le client s’engage à en garder ou en transférer chez l’établissement prêteur.
La présence de dépense en casino a surtout un impact negatif sur l’obtention de crédit conso. Le fait d’être fumeur est en fait un element négatif en cas d’assurance emprunteur individuel (le fumeur paiera une surprime).
Ces constats sont issus de mon expérience personnelle en tant que conseiller puis directeur d’agence bancaire.
Actuellement je suis aussi en recherche de financements.
Malgré la situation assez tendu sur le secteur bancaire pour l’octroi de crédit j’ai présenté l’ensemble de mes investissements ( crypto ect…)
En expliquant que ces fonds sont mobilisables en moins de 48h.
Ceux qui a était plutôt favorable pour ma part.
Merci pour toutes vos réponses très intéressantes. Je pense que je vais partir sur une présentation tel quel de mon patrimoine en étant honnête pour montrer patte blanche et pourquoi pas créer une relation long terme avec une banque.
Et pour répondre à la question mon patrimoine est exotique à 14% actuellement, avec 6% en actions non côtés, 5% en cryptos et 3% en prêt crowdlending. Je suis en phase de construction de patrimoine et cela représente un petit pourcentage de mon patrimoine.
Pour mon expérience personnelle, j’ai fait un dossier immo il y a un peu moins d’un an et je n’ai pas caché mon exposition à la crypto (qui apparaissait sur mes relevés de comptes) sachant qu’à l’époque, j’étais exposé à presque 40% de mon patrimoine.
Le conseiller s’est plutôt intéressé à comment je trouvais mes infos, mon PRU mais en aucun cas ça a été bloquant.
Au début de projet, quand je suis allé voir des courtiers, eux par contre était réticent comme sur l’ensemble du projet immo donc j’ai laissé tombé les courtiers pour me débrouiller tout seul.
Je pense que tout dépend de l’interlocuteur et de comment vous présentez la chose. Si vous montrer que vous maitriser le sujet et que vous ne faites pas juste du FOMO, ça ne devrait pas poser de problème.
