Doute investissement immobilier familial

Lubo · Août 20, 2024, 6:37

Bonjour,

J’écris à nouveau dans le forum (même si je lis tous les jours ) car ma compagne et moi avons un doute concernant un possible investissement immobilier.

Préambule: nous sommes tous les deux étrangers (UE) et nos familles habitent dans notre pays de naissance (ils viennent pas souvent car la distance n’est pas négligeable). En début décembre, notre premier enfant devrait naître donc ils voudrait venir nous voir plus souvent. Niveau immobilier nous sommes propriétaire de notre RP (24 ans encore de crédit) et SCI IS qui est propriétaire de mon local professionnel (19 ans de crédit encore). Ici la discussion initiale où j’avais demandé des conseils Présentation stratégie patrimoniale débutant - #11 par Lubo

Les parents de ma compagne voudrait acheter un petit logement pas loin de chez nous (5 min max en voiture) ainsi quand ils viennent, ne seront pas obligés d’être logés chez nous.
Ils ont des économies, des petits investissement et de l’argent qui devrait arriver en plus dans 2 ans. Puisque c’est difficile (mais pas impossible )avoir un crédit en France pour un non-résident fiscal français, on réfléchissait à l’idée de l’acheter nous et après leur louer le logement. Toutefois on a des doutes concernant la faisabilité et la rentabilité du projet.
Le prix du logement devrait être aux alentours de 100K€ (frais exclus) donc logement pas trop grand mais surtout pas neuf (DPE des biens vus à peu près D-E). L’idée est de ne pas gérer un bien en location en directe donc une fois qu’ils viendront plus car trop vieux, le revendre (on a calculé à peu près 15 ans).

Si on achète en SCI IS:

AVANTAGES: la banque devrait nous suivre car ils sont pas obligés de regarder le taux d’endettement (actuellement on est a 35% même un peu plus). On a pas mal d’économies (Livrets) et la certitude d’avoir un locataire qui paiera sa mensualité. On peut déduire tous les frais de l’investissement et amortir le bien.
-INCONVENIENTS: à la revente d’un bien détenu en SCI IS, l’imposition fait mal. Donc on risque de perdre beaucoup d’argent. Taux crédit qui risque devrait être plus élevé que pour un particulier.

Si on achète en nom propre (LMNP):
AVANTAGES: on peut déduire les frais (peut-être pas comme en SCI mais je suis pas sûr) et à la revente imposition beaucoup moins contraignante.
INCONVENIENTS: je sais pas si les banques suivront notre projet donc éventuellement l’acheter cash mais à ce moment-là, on perd l’effet levier et on aura pas trop de frais donc je sais pas si cela vaut le coup.

Je voudrais votre avis concernant ce projet car je ne suis pas habitué aux projet immobilier et peut-être il y a quelque chose qui m’échappe. S’il vous faut plus d’informations, n’hésitez pas à demander

Lubo · Août 20, 2024, 7:04

J’ai oublié de préciser dans les INCONVENIENTS du LMNP qu’il y a le risque que cette niche fiscale perde ces avantages (reformes parlementaires) donc un risque de plus dans l’équation.

Gwenael3 · Août 20, 2024, 7:11

Est ce que c’est viable d’acheter un logement pour la durée prévue (surtout si on considère que ce serait un logement non occupé une partie du temps ou ils sont à l’étranger) ?

Gwenael3 · Août 20, 2024, 7:26

L’idée que les parents puissent ne pas être simplement locataire, mais qu’ils puissent acquérir des parts de la SCI semble de prime abord une idée intéressante.

Lubo · Août 20, 2024, 9:52

Peut-être que j’ai mal expliqué la situation. Effectivement ils vont louer le logement à l’année et pas que par périodes. Avec leur loyer on va payer le crédit et ils évitent d’acheter un logement ici et après de nous le revendre/donner une fois qu’ils viendront plus.

On a jamais pensé à ça car il nous semble « compliqué ». Il faut passer par le notaire, ils devront déclarer ça au fisc de leur pays, ils devront venir ici pour signer des documents, etc. On se voit pas à faire ça (ni nous, ni eux).

Gwenael3 · Août 20, 2024, 10:16

Vu que vous avez déjà un crédit en cours sur votre résidence principale, je ne suis pas sur que ce projet soit possible avec un nouveau crédit à titre personnel et l’intérêt d’un achat cash me paraît limité.

Lubo · Août 20, 2024, 10:46

Je suis du même avis. Vous pensez qu’un achat par la SCI pourrait être utile et avantageux sur le LT? J’ai fait les calculs à la louche hier soir et ce qui resterait après la revente serait pas grand chose.

Gwenael3 · Août 20, 2024, 11:00

Pour un projet avec revente au bout de 15 ans, je pense que je ne m’embêterais pas et que je laisserai les parents louer à un autre bailleur (, quitte a être caution pour eux)

Pour garder le logement après cette période ( pour de l’investissement locatif ou transmission de patrimoine) l’idée de la SCI semble bonne (en plus vous avez déjà une sci existante donc vous connaissez les conditions)
Intégrer le nouveau logement dans l’ancienne Sci ou en créer une nouvelle, je vous laisse faire votre étude.

Lubo · Août 20, 2024, 2:41

Je vous remercie pour la réponse. C’est effectivement ce que je pensais. Hélas on a pas l’envie, le temps et les compétences (travaux, rénovation, etc.) pour gérer un logement en directe.
A voir si la banque voudrait nous suivre pour le LMNP mais comme vous avez dit et comme nous craignions, ça sera très difficile.