Je suis encore jeune et non expérimenté en immobilier. J’avais une question par rapport au déficit foncier.
Je vois souvent (pour du lmnp réel) de l’amortissement sur 10ans (meuble…), 20 ans (prix d’achats, emprunts), ect…
Je me suis posé une question, lorsque les loyers sont inférieurs à l’amortissement annuel, nous sommes en déficit foncier. Puis-je choisir par moi même les amortissements que je vais reporter aux années suivantes ?
Exemple : J’achète un bien à 100k euros et je réalise 10k de travaux. Je décide d’amortir le prix sur 20 ans et les travaux sur 10 ans. Or, mes revenus fonciers sont de 5k annuels. On voit que l’amortissement du prix d’achat annule à lui seul mes revenus fonciers.
Puis-je choisir d’amortir 4k euros de de prix d’achat et 1k euros de travaux ? Cela va changer la durée d’amortissement du prix d’achat du bien. Justement, y a t-il un délai maximum pour amortir (hormis la date de revente) ?
Aussi, puis-je amortir les 20 premières années uniquement avec le prix d’achat, puis amortir l’année 21 et 22 avec l’amortissement des travaux (en « repoussant pendant 20 ans » le début d’amortissement pour la partie travaux) ?
Bonjour Adamou, la comptabilité en LMNP est basique mais il semblerait que vous ne maitrisiez pas les bases (amortissement d’un actif). Je vous conseillerai de prendre contact avec un professionnel (expert-comptable) pour réaliser votre comptabilité et éviter les mauvaises surprises.
Pour répondre sommairement à votre question, si vous souhaitez amortir un actif, la date d’achat est la date du début d’amortissement, vous ne pouvez donc pas reporter à une date qui vous arrange. Il faut faire un amortissement par composant de votre bien immobilier (foncier (non amortissable), gros oeuvre, toiture etc).
j’ajoute qu’un décalage d’amortissement (qui n’est pas permis) n’a pas d’intérêt puisque le déficit issu des amortissements est reportable sans limite de durée.
Attention aussi à ne pas confondre :
Déficit foncier (en location nue) reportable sur les autres revenus
et Déficit BIC en location meublée reportable sur les années suivantes
L’amortissement suit les directives du Bofip et doit être réalisé par un professionnel, tout comme la télétransmission. C’est de sa responsabilité.
Je pensais que le déficit BIC (pour une lmnp réel) et l’amortissement était lié. J’avais cette phrase en tête. Si :
imposition des revenus fonciers de ma lmnp réel - amortissements de ma lmnp réel <= 0
Alors on est en déficit foncier. On est bien d’accord que ce raisonnement est faux ? On est en déficit BIC ? Et ce déficit BIC est reportable indéfiniment d’une année à l’autre (tant qu’on a un déficit <=0). Enfin, ce déficit BIC doit obligatoirement être fait par un expert comptable ?
Je sais que ma mère « amortissait » son lmnp réel il y a 10 ans de maintenant, sans prendre d’expert comptable. Peut-être qu’elle n’avait pas le droit, ou que la législation a changée.
Un expert comptable n’est pas obligatoire. Mais il engage sa responsabilité, et les solutions logicielles (qui ne sont pas expert comptable) comme jd2m ou Qlower font un super boulot pour environ 250€.
L’amortissement est un charge déductible. Il se calcule en suivant les règles du Bofip, après avoir exclu la quote part terrain.
Selon si le déficit provient d’une charge directe ou d’une charge d’amortissement, il se comporte différemment. C’est l’article 39C. Un déficit issu d’une charge directe se reporte 10 ans maximum. Un déficit issu d’une charge d’amortissement se reporte sans limite de durée (mais attention à la fiscalité qui évolue et qui peut réintégrer demain les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value).
Un amortissement ne peut pas générer de déficit. Tu l’écris
« imposition des revenus BIC de ma lmnp réel - amortissements de ma lmnp réel <= 0 »
Donc tu dois d’abord utiliser les charges directes pour effacer tes revenus. Si il reste des revenus, alors tu utilises ton amortissement. Le reste est placé en réserves sans limite de durée.