Je cherche des avis de la communauté pour m’éclairer sur la suite de ma stratégie patrimoniale.
Le contexte en 2 mots : j’ai 38 ans, profil entrepreneur qui va vendre ses parts sans doute dans les 12 à 18 mois, pour un montant net de 2 à 3 M€.
Ce que j’envisage à la sortie : utiliser le levier du crédit pour investir environ 10M€ en immo (que j’ai déjà pratiqué à plus petite échelle via différents investissement en direct ou en SCIs, qui sont à cashflow 0 globalement).
Ma question est la suivante : sachant que je n’aurai plus de revenus après avoir quitté ma boite, est-ce que les banques vont suivre ce type de levier ? (je table vous l’aurez compris sur un x3 à x5 vs le patrimoine net, via des emprunts majoritairement en SCIs avec une holding au dessus). Sinon, quelle projection vous semble réaliste ?
Globalement, l’idée est quand même d’arriver sur chaque projet avec des BP sérieux, et d’y aller progressivement.
Je voudrais investir au début dans un IDR autour de 500k, en cashflow positif, démontrer une bonne première opération puis les enchaîner.
Du coup si je décompose le problème et que je me concentre sur la première étape : j’ai 2/3M en banque, je cherche à emprunter 400k avec 100k d’apport max, le tout sans revenu initialement mais avec un BP positif sur l’invest.
→ Suis-je bloqué dès ce premier invest à cause du problème des revenus initialement à 0 ?
Questions intéressantes en effet à se poser pour définir sa stratégie (je voulais éviter trop de contexte pour ne pas poser un pavé et embrouiller la discussion^^). Voici mes réponses :
Qui de mon avenir pro ?
→ Après avoir vendu mes parts, mon idée est de me consacrer en solo à l’immo, et ne pas reprendre d’activité pro par ailleurs pour le moment. Je veux ralentir un peu vs mes années d’entreprenariat, tout en conservant une vie active avec l’immo.
→ Je reprendrai peut être une activité un jour si ca me démange, mais ce n’est clairement pas le plan des prochaines années
Comment vais-je vivre ?
→ Mon idée est de vivre sur mon cash les premiers mois, et en parallèle de démarrer mes investissements pour peu à peu me construire un revenu passif
→ Je vise pour cela des investissements à cashflow positif (et avec effet de levier) & une structure fiscale qui limite l’imposition immédiate (plutôt des SCI à l’IS avec un holding dessus, dans laquelle je fais un apport en CC significatif au début que je retire progressivement pour vivre)
Dans quel but continuer à investir ?
Je considère trois choses :
qu’avec 2/3M, je ne peux pas vivre le restant de mes jours au niveau de vie que je souhaite, et que les investir sans effet de levier et tenter de vivre sur les revenus du capital et non le principal ne me le permettra pas non plus
j’ai 1 enfant à charge, bientôt 2, et j’aimerais continuer de travailler pour eux (dans une optique de couvrir mes dépenses et les leurs qui augmenteront + de transmettre)
j’ai aussi le rêve d’acheter un très bel appart à Paris (je suis toujours locataire à date), et les biens que je vise engloutiraient 3/4M. L’acheter avec mon capital me contraindrait à reprendre une activité salariée, investir avec un levier me permettrait de l’éviter tout en contribuant à me rapprocher de ce rêve
Je sais qu’on parle de montants importants et m’en excuse par avance. Je ne vise pas un train de vie ultra luxueux, mais j’ai ce rêve de bel appartement avec une grande surface (j’ai grandi à la campagne avec de l’espace) tout en profitant des commodités parisiennes, d’où en grande partie le montant que je vise.
Premièrement, NE T’EXCUSE JAMAIS de parler de gros montants, tu le merites amplement donc sois en fier et ne culpabilise pas. Dis toi que les gens (et en France particulièrement…) qui vont te « critiquer » ou jalouser sur ces montants, sont juste aigris et en colere contre eux memes de ne pas avoir fait ce qu’il fallait pour les avoir…
Ensuite, pour ma vision (qui est juste l’humble reflet de ma propre expérience…), 2 scénari :
Tu vis avec ton cash, tu le places du mieux que tu peux et tu vis avec les intérêts.
Avec un simple calcul, viser 6%/an (et ca reste faible …), avec un K de 3M, ca donne 15k/mois (10,5k net de flat tax). Pas de prise de prise de tete… mais tu n’as tjrs rien a faire de tes journées… Ces revenus passifs ne te permettront probablement pas de justifier une capacité d’emprunt a ta banque (faire le point avec eux…), donc pas d’immo, tu deviens rentier et tu dois te trouver d’autres activités pour passer tes journées.
L’immo… je vois que tu as qques notions de sci, holding… c’est deja tres bien.
Tu peux faire de l’immo papier (scpi), qui peut te liberer d’une charge mentale. Ton cash te permettrai également de lever de la dette (sûrement avec du nantissement…).
ou de l’immo physique, avec toutes ses contraintes (gestion, compta, travaux …).
Sans revenu, tu devras probablement nantir ton cash (sûrement sur une de leur AV bien pourrie…) pour emprunter. Trouver un bien a cash flow +, tu vas qd même transpirer. Ca se trouve ( mon dernier achat, 6 lots et 550€/mois de cash F…). Je voulais d’ailleurs arreter mon activité pour ne faire que ca, mais sans revenu (malgré + de 3k de revenus passifs, dont la banque ne tiens casi pas compte, car inconstant et non sûr sur l’avenir…).
L’idée peut-être a creuser serait de monter une structure (conseil, deco, travaux si tu embauches un homme a tout faire…) qui facturerait a ta sci d’éventuels travaux (que tu auras inclus dans ton pret au préalable) pour te créer ta propre activité, financée par la banque (pret) et payée par tes locataires.
Dans le cas de ta RP, change de ville …
j’espère t’avoir aidé avec ces qques pistes de réflexion, et n’hésite pas a revenir vers le forum…
Pour cette quantité d’argent et tes projets :
Optimise les versements pour les enfants
Max le LDD + Livret A pour toi et ta conjointe si ce n’est pas déjà fait (Épargne de précaution)
→ Tout les intérêts sont reversés dans le Livret jeunes des deux petits (1600€ max mais c’est toujours ça)
Max out PEA dès le début pour les deux (300k max. Auto géré via etf. J’aime bien la répartition 10% emerging market + 90 msci world mais c’est un avis comme d’autres)
Investissement de 750k dans l’achat peri urbaine de grosse ville de vieilles maisons et faire les travaux toi même dans un premier temps en faisant des petits appartements
A. Ça permet de réduire les coûts
B. Tu comprends les prix et comment fonctionne tel ou tel bricole
C. Tu évitera de te faire fumé sur les devis car tu aura une première expérience
D. Des gros crédit d’impôt, utile dans ton cas je pense
Le coût de l’opération pourrait être de 1M/1M5 + 1 ans de travaux mais tu aura une rente sur plusieurs biens+ un dossier solide pour le restant de la somme.
Pour éviter que le restant dorme il y a le fonds euros sur 1 ans
Plus si tu veux investir dans du vert il y a quelque plateforme comme lendosphere / enerfip pour des projets écolo.
Le but est de diversifier les actif. Le 100% immo en France est peut être une mauvaise idée, surtout avec le risque sur la taxation sur les biens immobiliers (IFI)
Un point d’attention quand même : faire les travaux soi-même, ça n’est pas pour tout le monde. Que ce soit en terme de compétence, d’appétence ou de temps libre (il a un enfant, bientôt deux, etc.).
Je précise ça car j’en ai vu des collègues galérer à faire des travaux tous les week-ends pendant un an plutôt que de payer un pro 10k€ pour tout boucler en deux semaines.
Le nombre de conseils à faire des placements financiers me fume.
Notre ami ici a envie de se lancer en immobilier, peut être qu’il serait judicieux de rester concentrés sur ce sujet.
Avec une telle capacité financière, je pense que je commencerais par me mettre à la chasse aux très grands appartements passoire thermiques.
Leur rénovation couplée à une redivision en lots plus petits permettrait de faire à la fois levier auprès des banques mais potentiellement aussi auprès de l’état et ses incitations à la rénovation energétique.
Certes il faut les trouver, mais c’est là ou intervient ma deuxieme suggestion.
Participe à tous les machons de ton quartier et rencontres y des intervenants de l’immobilier.
1- tu te créé un réseau incroyable
2- t’es pas à l’abris de tomber sur un ou deux investisseurs avec qui tu pourrais t’associer et jouer dans des cours encore plus interessantes.
