Emprunt par pallier: comment ca fonctionne?

[Chokol8]

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Conseil patrimoine immobilier

pour le prêt des à présent : certaines banques pratiquent le palier (CIC, SG). Tu peux emprunter aujourd’hui en remboursant une petite somme et à partir de la fin du remboursement de ce crédit voir ta mensualité augmenter (pour respecter les 35% Hcsf sur toute la durée du crédit). Ça permet de faire un second projet sans attendre 6 ans.

Je souhaiterais qu’on m’explique un peu plus l’emprunt par pallier.

Voici mon cas d’usage.
Je fais des projets Anah et pendant 6 ans (parfois 9) je dois louer en loyer régulé, soit 15% en dessous du marché soit 30% en dessous du marché en échange d’aides à la rénovation.
Et avec un loyer à 15% en dessous du marché c’est déjà assez difficile d’être en cash flow à l’équilibre.

Cependant à la fin du conventionnement Anah de 6 ans je peux remonter les loyers.

Donc dans un scénario idéal pour moi, il faudrait que je paie un peu moins pendant 6 ans et un peu plus après les 6 ans.
Mon objectif est d’être en cash flow neutre (tout inclus) ou très légèrement négatif.
Sur l’un de mes projets, où j’ai un taux faible j’ai laissé courir le décalé de remboursement du capital jusqu’à son terme.

Merci

[laconi_64]

beh tu as différente mensualité. Pour pas dépasser ton endettement.
Les intérêts par contre sont toujours au max. Donc ca te coute beaucoup plus cher au final car tu rembourse peu de capital au début.

[Chokol8]

Très bien,
Le but n’est pas d’optimiser à 100% mais de décrocher le maximum de financements et faire le maximum de projets.

Je souhaiterais idéalement atteindre les 10 appartements (moi même), j’en suis à 4 à présent.

Le problème est cette période de 6 ans qui grève la capacité d’endettement. Sauf si la banque est ok pour me financer tous mes projets, disons 6 immeubles, en cash flow négatif.

[Thomas106]

en premier lieu, déjà, bien joué pour être en quasi équilibre en convention Anah !
quel type de biens à quel endroit as tu trouvé ?

Ensuite, pour répondre à ta question, j’ai découvert les prêts à palier récemment.

Je cherchais à maximiser ma capacité d’emprunt pour ma RP (ça marcherait aussi pour du locatif).

Après étude préalable de mon dossier, la banque me donne une capacité d’emprunt résiduelle actuelle de l’ordre de 1015 euros pour être dans les 35% d’endettement HCSF.
Or, dans 12 ans, j’ai un locatif pour lequel je rembourse 785 eur de mensualités qui s’arrête. Mon taux d’endettement diminuera vers les 25%, sans considérer d’augmentation de revenus (c’est peut-être là où nos dossiers diffèrent).

Donc la banque me propose d’utiliser ces 785 euros pour augmenter mon prêt dès à prèsent :
-pendant 12 ans je vais rembourser 1015 euros
-puis pendant 13 ans, 1678 euros.

D’un bout à l’autre du prêt, on respecte les 35% Hcsf, mais le montant de mon prêt est supérieur à celui que j’aurais eu en me capant à 1015 euros.

Dans ton cas, ce qui diffère c’est que ce n’est pas ta charge mais ton revenu dont tu sais qu’il va changer dans quelques années.

Je ne sais pas si la banque l’entendrait de la même oreille :
-elle ne tient pas compte d’augmentation probable pour les salariés (je pense notamment aux fonctionnaires qui progressent tous les ans dsns le système d’échelons de la fonction publique)
-est-ce que tu as l’assurance contractuelle que tu pourras revenir au loyer de marché dans 6 ans ? genre si tu as un locataire en place, conventionné Anah, et qu’il ne veut pas partir, est-ce que tu peux lui augmenter le loyer d’un coup ? est-ce que c’est l’anah qui prend en charge la différence ?

Curieux d’avoir ton retour sur ce dispositif et ce qui t’a fait opté pour ce type de loc (sachant que tes 4 biens ne sont peut-être pas dans ce dispositif, si ?)

[Chokol8]

@Thomas106

en premier lieu, déjà, bien joué pour être en quasi équilibre en convention Anah !
quel type de biens à quel endroit as tu trouvé ?

-est-ce que tu as l’assurance contractuelle que tu pourras revenir au loyer de marché dans 6 ans ? genre si tu as un locataire en place, conventionné Anah, et qu’il ne veut pas partir, est-ce que tu peux lui augmenter le loyer d’un coup ? est-ce que c’est l’anah qui prend en charge la différence ?

Curieux d’avoir ton retour sur ce dispositif et ce qui t’a fait opté pour ce type de loc (sachant que tes 4 biens ne sont peut-être pas dans ce dispositif, si ?)

Bonjour Thomas,

C’est un immeuble de 3 appartements + 1 petit local. On a procédé à la division.
Revenus locatifs sans le local, 915€ et remboursement à la banque 870€
On est en train de louer le local à 150€ (on a mis des loyers gratuits donc on a pas encore touché d’argent)

Donc même si pour un débutant, on a un cash « flow positif », ce n’est pas comme cela que je compte pour ma part.
J’ai compté une enveloppe petits travaux de 3% annuels, une vacance locative de 3 ou 5%, la taxe foncière, les frais d’avocat pour les déclarations fiscales.
Tout cela intégré on est en cash flow négatif sur la SCI de ~150€ / mois.
L’augmentation des loyers sous conventionnement Anah de 20€ ou 30€ par an va nous faire arriver à l’équilibre.

Vis à vis de ta question, concernant la sortie du conventionnement Anah, j’ai lu un jour que l’on pourrait remonter progressivement les loyers pour arriver au loyer du marché.
Mais en effet, c’est une erreur de ma part, je ne me suis pas penché sur le sujet.
Dans une stratégie idéale, si il y a changement de locataire pendant le conventionnement Anah, serait d’en choisir un qui ne resterait pas longtemps. Par exemple à la 4eme ou 5eme année.
On a reçu des dossiers où on avait des postulants qui arrivaient juste dans la région et qui étaient nouvellement embauchés, on a actuellement un locataire suite à séparation qui a pris l’appartement un peu par défaut, son travail étant à 30km.
Donc non, on a pas de stratégie carrée sur l’aspect que tu évoques.

Il y a aussi une problématique associée, c’est que nous sommes en LOC1 et le différentiel avec les prix du marché est supportable, tant du point de vue cash flow que lorsqu’on voudra se réaligner sur les prix du marché le différentiel sera acceptable.
Par contre, à partir de LOC2 (et LOC3) je pense que c’est un vrai problème. Le locataire ne voudra jamais partir, ayant un loyer très très intéressant et en cas de rattrapage de loyer ça sera beaucoup plus difficile.

Autre stratégie à laquelle j’ai pensé, c’est que nous faisons plusieurs projets Anah. Et une idée, c’est qu’à la 6eme année on sort un autre projet, et on demande aux locataires (qu’on aime bien) de déménager dans le nouveau projet pour conserver leurs loyers bas, sinon ils auront des loyers qui remontent.
Ca serait une situation win-win.

Notre projet, n’était pas bien optimisé. On aurait du être en cash flow positif. On est en train de faire mieux.
Le point clé sur les projets Anah c’est d’acheter très peu cher et acheter des immeubles à problème (infiltration d’eau, plancher qui s’écroule etc.)

Les biens sont dans l’ouest de la France.

• 1 immeuble dans une ville de 2000 habitants (celui évoqué)
• 1 appartement dans une ville avec gare tgv
• 1 immeuble à 25km des plages (en cours)
• 1 immeuble en centre historique (en projet, on va voir si la négociation va aboutir)

[Chokol8]

@Thomas106

Donc la banque me propose d’utiliser ces 785 euros pour augmenter mon prêt dès à prèsent :
-pendant 12 ans je vais rembourser 1015 euros
-puis pendant 13 ans, 1678 euros.

D’un bout à l’autre du prêt, on respecte les 35% Hcsf, mais le montant de mon prêt est supérieur à celui que j’aurais eu en me capant à 1015 euros.

C’est exactement ce montage qui me conviendrait, merci pour cette explication.

J’imagine que lorsque je vais montrer un business plan à une banque pour un nouveau projet, ce type de montage sera beaucoup plus cohérent.

La problématique du HCSF n’est pas le point problématique car je suis en SCI.

Ma problématique actuelle, est que pendant 6 ans j’ai un cash flow « artificiellement » en négatif alors que je souhaite lancer a minima 1 projet d’immeuble par an. Et il faut que la banque suive.

PS: Le cash flow dépend aussi de l’apport. Sur le projet d’immeuble évoqué plus haut, il y a eu 40k€ d’apport soit 20% du projet.
Le prêt par pallier pourrait permettre de mettre moins d’apport.

Dans 4/5 ans on commencera à sortir des conventionnements Anah et ça commencera à aller mieux. Mais en attendant, il faudrait trouver le bon montage pour passer ces 6 premières années d’investissement.