En route vers mon premier bien

Immobilier 🏠
1

Bonjour Ă  tous,

Cela fait quelques années que je m’intéresse à l’immobilier locatif.
Je ne suis jamais passé à l’action, pour différentes raisons, peur, manque de temps etc. Cette année je compte bien obtenir mon premier bien.

J’ai trouvé un bien que je visite mardi, voici les détails financiers que je projette. J’aimerais avoir vos avis.
Le bien se trouve dans une ville de 2000 habitants à 20 minutes de deux plus grosses villes (60000 et 15000 habitants). Meilleurs agents me donne une fourchette de prix au m2 de 650€ à 1500€ pour cette ville, et un pris de location entre 6,5 et 14€ du m2.

Le bien en lui même fait 160m2 et est affiché à 70000€. (vu l’état du bien je ne sais pas si je ne peux pas négocier à 65k voir 60k)
Actuellement divisé en deux appartements (50m2 et 110m2)
Le plus petit est loué depuis pas mal d’années pour 270€/mois HT.
La taxe foncière se situe aux alentours de 700€

Je compte donc découper l’appartement qui fait 110m2 (le bien a déjà deux compteurs) et faire les travaux pour avoir un second appartement de 55m2 avec un objectif de loyer aux alentours de 550€ (meublé).

J’estimes les différents postes de travaux aux pris suivants (total 27700€)
Peinture façade + volets - 2500€
Huisserie (10 fenêtre ±) - 4000€
Sol (55m2) - 1200€
Isolation mur intérieur - 6000€
Cuisine aménagement - 2000€
Salle de bain aménagement - 3000€

Electricité - 4000€
Plomberie - 3000€
Mur pour séparation logement - 2000€

Du coup j’ai fait une petit simulation en LMNP:

image
image340Ă—509 29.1 KB

image
image340Ă—509 28.5 KB

Que pensez-vous du projet ?
Il faudrait aussi que je vérifie la toiture, quels points vérifier en priorité ?

Merci par avance pour vos retours

2

bjr Fab,

je te félicite tout d’abord pour ton ambition, tu seras content d’avoir commencé à investir dans qques années, malgré les peurs …

pour te mettre dans le contexte, je possede 12 appartements (achetés en 15 ans), donc possède une légère expérience dans le domaine.

Tout d’abord, je connais peu le lmnp…j’ai étudié le dispositif, ne l’ai pas trouvé du plus intéressant, et devant le flou administratif (l’état ne cesse de modifier les règles du jeu…), j’ai laissé tomber. J’ai mis une maison en lmnp il y a qques années, mais marre du coup de fil mensuel car la plaque ne marche plus… et qd ce ne sont pas tes affaires, les gens n’en prennent pas soin. De plus, sur le long terme, je trouve que la sci est + avantageuse. Sur une commune de 2000hab, pertinence du meublé (tu connais mieux le secteur que moi…)

Ensuite, au vue de tes chiffres, le projet semble viable (je ne vois pas apparaitre la TF …), les travaux me paraissent sous estimés, sauf si tu fais tout toi même (et encore…).

Qques astuces impératives lors d’un investissement immo :
1- Tjrs demander un différé, le + long possible (généralement 24 mois). Ca te permet d’etre tranquille pdt les travaux ou d’encaisser de la trésorerie pdt ce différé.
2- Tjrs demander un crédit+ important (tu demandes un devis gonflé à ton artisan). Si dans un an, ya un pepin à 5k, ça fait mal de les sortir de ta poche. Sur un credit de 20A, ça te coute environ 30€/mois…
3- la modulation de crédit est généralement intégrée dans ton prêt. A utiliser , en augmentant la durée, pour baisser ta mensualité, et etre en cash flow positif ou augmenter ta capacité d’emprunt.

Si tu vas pas au bout, envoyes moi un msg, j’achèterai ce projet !

bon investissement

2 « J'aime »
3

Hello,

une remarque sur les travaux qui me semblent largement sous estimés. Est ce que tu fais tous les travaux seul ? Donc juste achat des matériaux ?
Parce que sinon c’est très en dessous des prix pratiqués par des artisans. Fais des devis avant de faire une offre.

2 « J'aime »
4

Bonjour Dan et Loic,

Déjà, merci beaucoup d’avoir pris le temps de me lire et de me répondre d’une façon aussi pertinente :slight_smile:

En effet, je me suis assez peu renseigné sur la SCI, je viens de le faire assez brièvement, en effet elle a l’air assez avantageuse que l’on soit en meublé ou non. Néanmoins il y a un point que je ne comprends pas trop au niveau de l’achat, si on fait un crédit en nom propre pour ensuite faire le versement sur la SCI pour acheter avec elle, comment ça se passe ? Car on ne va pas pouvoir sortir l’argent l’argent de la SCI sans prendre 30% mais c’est bien en nom propre qu’on va devoir rembourser ? Un truc m’échappe j’ai l’impression, après j’ai pas encore trop poussé mes recherches sur ça.

La TF apparait dans la ligne Taxe foncière (je l’ai mis de façon mensuelle dans un soucis d’homogénéité)
Au niveau des travaux, je compte dans un premier temps seulement faire la division et les travaux dans un seul des logements (en effet j’ai compté 10 fenêtres mais il y en aura moins), et oui je compte faire une bonne partie des travaux avec ma compagne.

Mais bien entendu je ferais des devis de toute façon obligatoires pour l’emprunt. Même si on est pas obligé de faire les devis qu’on va réellement faire réaliser :sweat_smile:

Tu fais bien de rappeler ces points là, ça peut toujours être très utile, mais en effet c’est des choses que j’envisageait, sauf pour la modulation j’avoue.

Je visite mardi, je vous donnerais des nouvelles :slight_smile:

5

je parlais de FN, frais de notaire, et en écrivant, j’ai noté TF…

je ne vois pas apparaitre les frais de notaire dans ta simulation

6

Je fais de l’immo depuis 15 ans, j’ai fait diverses formations sur la compta, les différents statuts, le dossier bancaire, la gestion…
le statut lmnp a sûrement du bon (et certains du post vont me haïr…), mais trop flou à l’avenir…de plus, un abattement de 50% est sympa, mais il te restera une partie imposable, donc tu passeras par la case impôt.

Le gouvernement voulant forcément améliorer l’économie française, l’imposition des sociétés est de + en + avantageuse (baisse constante de l’IS depuis qques années), contrairement à l’imposition des particuliers, qui augmente pour rattraper…

Donc la sci (a l’is… pour sci a l’ir, ca differe tres légèrement ), tu deduis les FN, les intérêts d’emprunt, l’amortissement du bien (généralement sur 30ans pour le bati, et les divers travaux ont chacun leur propre durée d’amortissement), la TF, les assurances… donc tu es en negatif sur de nombreuses années, donc 0 impôt. Deficit bien sûr reportable.

Si un jour tu repasses en positif, tu rachètes un bien, tu recréés des charges… jusqu’au jour où tu decides d’arrêter d’acheter et dans ce cas, tu REVENDS tes biens les+ vieux (moins de charges et plus d’amortissement…) et tu bascules en bourse (ou autre pour te créer une rente=loyer sans soucis de l’immo).

Le bon projet n’est pas le + rentable, mais celui ou tu maîtrises le mieux ton imposition. Donc je te conseilles vivement d’etudier tres sérieusement la SCI, le LMNP…

J’ai acheté mes 3 premiers biens en nom propre il y a 15 ans, je m’en mords encore les doigts !! CSG , réintégration IR… 600€ par mois jetés à la poubelle, alors qu’en SCI (je suis d’ailleurs en train de les basculer…), pas d’impôt donc augmentation de la capacité d’emprunt, donc je continue d’acheter, je grossis… et je revends les biens anciens (je signe demain la vente d’un appart !!). Le jour où tu auras 50 biens, on passera à la holding…

Pour la sci (et répondre à ta question, car je m’egare…), tu crées une sci (environ 1500€ de frais administratifs, déductibles), et c’est cette sci qui emprunte. Ta femme et toi êtes cogérants de cette entreprise (généralement 50/50…). Si vous faites un apport, ça passe en compte courant associé, donc la sci vous est redevable de cette somme (tu prêtes à la sci). Elle dispose de son propre compte bancaire et paye toutes les charges.

Si t’as d’autres questions, n’hésite pas. J’essayerai d’y répondre avec mes maigres infos.

1 « J'aime »
7

En effet, je ne suis pas encore certain de pouvoir les faire entrer dans l’emprunt.

Super, merci beaucoup pour tous ces éléments et ces pistes de réflexion.
En tout cas c’est sûr que si une occasion se présente en attendant que je sois en phase avec les SCI ce sera avec l’imposition que je maîtrise le mieux.

Et félicitations pour tout ce que tu as accompli jusque là dans l’immobilier, j’espère en faire au moins autant :crossed_fingers:

Merci pour ton aide, je n’hésiterais pas :slight_smile:

8

bsr,

que tu arrives Ă  emprunter ou non tes FN, rajoutes les dans ton tableau, tes chiffres de renta seront + vrais.

Le même projet immo avec la mauvaise fiscalité peut être un cauchemar. D’ailleurs, c’est ce qui plante bcp d’investisseurs.

D’ailleurs, si tu es imposable, tu peux deduire, avec une sci a l’ir (peut-être un nom propre aussi, à vérifier), une partie de ton déficit foncier (tes travaux), je crois jusqu’à 10700€/an , de ton revenu imposable !!! C’est le genre de loi qui peut etre tres intéressante, donc il faut maitriser ces statuts.

bon investissement

9

Salut Dan,

En effet, c’est vrai que je n’avais pas comptais ces frais jusque là car je ne pensais pas me les faire prêter mais en effet c’est peut être mieux de le faire car on est pas à l’abri d’une bonne surprise :slight_smile:

Pour ce qui est du bien que j’ai visité mardi il y avait finalement beaucoup plus de travaux à refaire que ce que je pensais, je pense que garder seulement les quatre murs était le mieux à faire, du coup je passe mon tour sur un projet aussi important pour un premier.

En effet, si je ne dis pas de bêtises tu peux aussi déduire pas mal de frais (notamment les intérêts d’emprunt ainsi que les frais de notaire) dans le cadre du LMNP et aussi faire de l’amortissement sur le bien.

Merci pour le coup je repart Ă  la case recherche :slight_smile:
La vente c’est bien passé de ton côté ?

10

bjr,

lors de l’investissement immo, il faut lutter contre cette envie farouche de vouloir tout acheter et se lancer Ă  tout prix sur n’importe quoi. Ne surtout pas succomber Ă  la celebre phrase de l’agent :« j’ai 3 visites apres, faut vite faire une offre Â». Prends le temps de tout regarder, le mieux Ă©tant de faire venir un entrepreneur qui te chiffre TOUS les travaux (quite Ă  en faire certains toi mĂŞme), et ainsi demander un prĂŞt+ consĂ©quent.

Prends le temps de « monter Â» une Ă©quipe performante pour t’accompagner qques annĂ©es : un agent immo qui pourrait t’amener de bons projets, un pro du bâtiment pour t’aider dans l’évaluation ded travaux… on rĂ©ussit tjrs en Ă©tant bien entourĂ©.

Maitrise les statuts et surtout la fiscalité (les sci, is et ir, lmnp, éventuellement holding, les charges déductibles). Un bon projet avec la mauvaise fiscalité peut passer de +50k en 20 ans à -30k avec le mauvais montage.

Pour ma vente, c’est enfin signĂ©. Je me libère ainsi d’un « mauvais projet Â» pour gagner en capacitĂ© d’emprunt. J’etudie Ă©galement en ce moment le dĂ©coupage d’un grand appart en 3 lots…

je te souhaite les meilleurs investissements
tantĂ´t

11

Oui oui ça pas de soucis pour la patience, j’imagine qu’il faut quand même enchainer les visites histoire de se faire l’oeil, apprendre à poser les bonnes questions, comparer etc.

D’ailleurs je me pose pas mal de questions sur le fait de monter une équipe, notamment au niveau des travaux, c’est quelque chose qui se met en place au cours des années tout seul ? Ou c’est plutôt quelque chose que tu mets en place dès le début ?

Autre question, si tu vois un bien qui coche toutes les cases, tu fais une contre visite et c’est là que tu fais venir quelqu’un pour chiffrer les travaux ? J’ai jamais eu l’occasion d’aller si loin…

Pour les montages je pense maîtriser ce qui est nom propre. Maintenant faut que je continue à creuser les sociétés et notamment les SCI. J’ai commencé à lire la SCI pour les nuls. Je trouve que ce livre est pas mal pour débuter ça donne pas mal de notions, je vais pouvoir ensuite creuser chaque points qui correspondent à mes besoins. Selon toi pour avoir de l’aide sur la partie montage financier, tu penses que quel professionnel est le mieux ? Expert comptable, avocat fiscaliste, autre ?

Super, félicitations, de beaux projets à venir alors :slight_smile:

A bientĂ´t, bon investissements Ă  toi aussi