En route vers mon premier bien

Immobilier 🏠
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Bonjour Ă  tous,

Cela fait quelques années que je m’intéresse à l’immobilier locatif.
Je ne suis jamais passé à l’action, pour différentes raisons, peur, manque de temps etc. Cette année je compte bien obtenir mon premier bien.

J’ai trouvé un bien que je visite mardi, voici les détails financiers que je projette. J’aimerais avoir vos avis.
Le bien se trouve dans une ville de 2000 habitants à 20 minutes de deux plus grosses villes (60000 et 15000 habitants). Meilleurs agents me donne une fourchette de prix au m2 de 650€ à 1500€ pour cette ville, et un pris de location entre 6,5 et 14€ du m2.

Le bien en lui même fait 160m2 et est affiché à 70000€. (vu l’état du bien je ne sais pas si je ne peux pas négocier à 65k voir 60k)
Actuellement divisé en deux appartements (50m2 et 110m2)
Le plus petit est loué depuis pas mal d’années pour 270€/mois HT.
La taxe foncière se situe aux alentours de 700€

Je compte donc découper l’appartement qui fait 110m2 (le bien a déjà deux compteurs) et faire les travaux pour avoir un second appartement de 55m2 avec un objectif de loyer aux alentours de 550€ (meublé).

J’estimes les différents postes de travaux aux pris suivants (total 27700€)
Peinture façade + volets - 2500€
Huisserie (10 fenêtre ±) - 4000€
Sol (55m2) - 1200€
Isolation mur intérieur - 6000€
Cuisine aménagement - 2000€
Salle de bain aménagement - 3000€

Electricité - 4000€
Plomberie - 3000€
Mur pour séparation logement - 2000€

Du coup j’ai fait une petit simulation en LMNP:

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Que pensez-vous du projet ?
Il faudrait aussi que je vérifie la toiture, quels points vérifier en priorité ?

Merci par avance pour vos retours

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bjr Fab,

je te félicite tout d’abord pour ton ambition, tu seras content d’avoir commencé à investir dans qques années, malgré les peurs …

pour te mettre dans le contexte, je possede 12 appartements (achetés en 15 ans), donc possède une légère expérience dans le domaine.

Tout d’abord, je connais peu le lmnp…j’ai étudié le dispositif, ne l’ai pas trouvé du plus intéressant, et devant le flou administratif (l’état ne cesse de modifier les règles du jeu…), j’ai laissé tomber. J’ai mis une maison en lmnp il y a qques années, mais marre du coup de fil mensuel car la plaque ne marche plus… et qd ce ne sont pas tes affaires, les gens n’en prennent pas soin. De plus, sur le long terme, je trouve que la sci est + avantageuse. Sur une commune de 2000hab, pertinence du meublé (tu connais mieux le secteur que moi…)

Ensuite, au vue de tes chiffres, le projet semble viable (je ne vois pas apparaitre la TF …), les travaux me paraissent sous estimés, sauf si tu fais tout toi même (et encore…).

Qques astuces impératives lors d’un investissement immo :
1- Tjrs demander un différé, le + long possible (généralement 24 mois). Ca te permet d’etre tranquille pdt les travaux ou d’encaisser de la trésorerie pdt ce différé.
2- Tjrs demander un crédit+ important (tu demandes un devis gonflé à ton artisan). Si dans un an, ya un pepin à 5k, ça fait mal de les sortir de ta poche. Sur un credit de 20A, ça te coute environ 30€/mois…
3- la modulation de crédit est généralement intégrée dans ton prêt. A utiliser , en augmentant la durée, pour baisser ta mensualité, et etre en cash flow positif ou augmenter ta capacité d’emprunt.

Si tu vas pas au bout, envoyes moi un msg, j’achèterai ce projet !

bon investissement

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Hello,

une remarque sur les travaux qui me semblent largement sous estimés. Est ce que tu fais tous les travaux seul ? Donc juste achat des matériaux ?
Parce que sinon c’est très en dessous des prix pratiqués par des artisans. Fais des devis avant de faire une offre.

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Bonjour Dan et Loic,

Déjà, merci beaucoup d’avoir pris le temps de me lire et de me répondre d’une façon aussi pertinente :slight_smile:

En effet, je me suis assez peu renseigné sur la SCI, je viens de le faire assez brièvement, en effet elle a l’air assez avantageuse que l’on soit en meublé ou non. Néanmoins il y a un point que je ne comprends pas trop au niveau de l’achat, si on fait un crédit en nom propre pour ensuite faire le versement sur la SCI pour acheter avec elle, comment ça se passe ? Car on ne va pas pouvoir sortir l’argent l’argent de la SCI sans prendre 30% mais c’est bien en nom propre qu’on va devoir rembourser ? Un truc m’échappe j’ai l’impression, après j’ai pas encore trop poussé mes recherches sur ça.

La TF apparait dans la ligne Taxe foncière (je l’ai mis de façon mensuelle dans un soucis d’homogénéité)
Au niveau des travaux, je compte dans un premier temps seulement faire la division et les travaux dans un seul des logements (en effet j’ai compté 10 fenêtres mais il y en aura moins), et oui je compte faire une bonne partie des travaux avec ma compagne.

Mais bien entendu je ferais des devis de toute façon obligatoires pour l’emprunt. Même si on est pas obligé de faire les devis qu’on va réellement faire réaliser :sweat_smile:

Tu fais bien de rappeler ces points là, ça peut toujours être très utile, mais en effet c’est des choses que j’envisageait, sauf pour la modulation j’avoue.

Je visite mardi, je vous donnerais des nouvelles :slight_smile:

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je parlais de FN, frais de notaire, et en écrivant, j’ai noté TF…

je ne vois pas apparaitre les frais de notaire dans ta simulation

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Je fais de l’immo depuis 15 ans, j’ai fait diverses formations sur la compta, les différents statuts, le dossier bancaire, la gestion…
le statut lmnp a sûrement du bon (et certains du post vont me haïr…), mais trop flou à l’avenir…de plus, un abattement de 50% est sympa, mais il te restera une partie imposable, donc tu passeras par la case impôt.

Le gouvernement voulant forcément améliorer l’économie française, l’imposition des sociétés est de + en + avantageuse (baisse constante de l’IS depuis qques années), contrairement à l’imposition des particuliers, qui augmente pour rattraper…

Donc la sci (a l’is… pour sci a l’ir, ca differe tres légèrement ), tu deduis les FN, les intérêts d’emprunt, l’amortissement du bien (généralement sur 30ans pour le bati, et les divers travaux ont chacun leur propre durée d’amortissement), la TF, les assurances… donc tu es en negatif sur de nombreuses années, donc 0 impôt. Deficit bien sûr reportable.

Si un jour tu repasses en positif, tu rachètes un bien, tu recréés des charges… jusqu’au jour où tu decides d’arrêter d’acheter et dans ce cas, tu REVENDS tes biens les+ vieux (moins de charges et plus d’amortissement…) et tu bascules en bourse (ou autre pour te créer une rente=loyer sans soucis de l’immo).

Le bon projet n’est pas le + rentable, mais celui ou tu maîtrises le mieux ton imposition. Donc je te conseilles vivement d’etudier tres sérieusement la SCI, le LMNP…

J’ai acheté mes 3 premiers biens en nom propre il y a 15 ans, je m’en mords encore les doigts !! CSG , réintégration IR… 600€ par mois jetés à la poubelle, alors qu’en SCI (je suis d’ailleurs en train de les basculer…), pas d’impôt donc augmentation de la capacité d’emprunt, donc je continue d’acheter, je grossis… et je revends les biens anciens (je signe demain la vente d’un appart !!). Le jour où tu auras 50 biens, on passera à la holding…

Pour la sci (et répondre à ta question, car je m’egare…), tu crées une sci (environ 1500€ de frais administratifs, déductibles), et c’est cette sci qui emprunte. Ta femme et toi êtes cogérants de cette entreprise (généralement 50/50…). Si vous faites un apport, ça passe en compte courant associé, donc la sci vous est redevable de cette somme (tu prêtes à la sci). Elle dispose de son propre compte bancaire et paye toutes les charges.

Si t’as d’autres questions, n’hésite pas. J’essayerai d’y répondre avec mes maigres infos.