Est-ce le bon moment pour lancer un LMNP?

J’aimerai me lancer dans l’investissement d’un premier bien en LMNP (longue durée, ville moyenne) mais dans le contexte politique actuel et le flou quant au PLF 2024 (Projet de Loi de Finance) je me demande si c’est le bon moment ou s’il vaut mieux attendre l’officialisation dans les mois à venir pour y voir plus clair?

Car j’ai décortiqué le rapport des propositions de réforme de la fiscalité locative (publié en mai 2024 par Annaïg Le Meur, députée En Marche, que vous pouvez trouver ci-joint https://www.info.gouv.fr/upload/media/content/0001/11/63206ab0cf86146c6b1ea9db025fde1fed0f3bef.pdf ) et ce qui en ressort est que le LMNP au régime réel va perdre son avantage fiscal. En effet, l’amortissement sera toujours possible mais sera ajouté à la plus-value lors de la vente du bien, ce qui nous fait payer beaucoup plus d’impôts et qui rend donc ces projets immo beaucoup moins rentables et moins intéressants… Voici un example concret pour constater les dégâts :

Vous possédez un bien immobilier acquis à 200 000 € amortissable sur 20 ans. 10 ans plus tard, vous revendez le logement 260 000 €. Avec le régime réel, vous avez déjà pu amortir 100 000 €. Et grâce aux 10 années de détention, vous bénéficiez d’un abattement de 30 % sur le calcul de l’impôt sur la plus-value, et d’un abattement de 8,35 % sur le calcul des prélèvements sociaux. Calculons notre imposition au moment de la vente.

Situation actuelle :
Plus-value = 260 000 € - 200 000 € = 60 000 €
Impôt sur le revenu = 60 000 * 0,7 * 19 % = 7 980 €
Cotisations sociales = 60 000 * 0,915 * 17,2 % = 9 442,8 €
À l’heure actuelle, on payerait 17 422,80 € d’impôts.

Situation post réforme (réintégration de l’amortissement dans la plus-value) :
Plus-value = 260 000 € - (200 000 € - 100 000) = 160 000 €
Impôt sur le revenu = 160 000 * 0,7 * 19 % = 21 280 €
Cotisations sociales = 160 000 * 0,915 * 17,2 % = 25 180,8 €
On payerait 46 460,80 € d’impôts.

Si le PLF 2024 est promulgué, on paierait dans ce scénario presque 30 000 € d’impôts supplémentaires lors de la revente.
Cette différence considérable affecte nettement la rentabilité du projet, surtout dans mon cas avec un emprunt conséquent et un cash flow négatif car j’aurais une grosse mensualité car j’aimerais contracter un emprunt sur le moins d’années possible afin d’accroître ma richesse le plus rapidement possible en répétant l’opération après la revente.

Je sais qu’on parle de réforme du LMNP depuis des années mais honnêtement on en a jamais été aussi proche qu’aujourd’hui et cela s’annonce concret et applicable prochainement…

Qu’en pensez-vous?

Merci :slight_smile:

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personne n’a de boule de cristal.
Le rapport Le Meur n’est qu’un rapport. Sa proposition va affecter lourdement l’intérêt de l’investissement locatif si appliqué. Pas certain que le marché du locatif ait besoin de ça.

Ma reco, c’est que le LMNP est le meilleur régime actuel. Autant le cranter tant qu’il existe. S’il disparait, tu en auras bénéficié quelques années. Et on ne dit rien sur la rétroactivité de cette loi potentielle.

Donc je continue Ă  investir en LMNP personnellement.

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Je ne vois pas comment une telle loi pourrait être rétroactive, car cela perturberait le marché locatif. Dans le pire des cas, elle sera votée et appliquée à partir des déclarations de nouveaux LMNP au 1er janvier 2025, sans toucher aux anciens. Dans le meilleur des cas, elle ne sera pas votée et on n’en parlera plus… avant l’année prochaine.

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Un rapide échange/avis sur le sujet dans la vidéo Finary de ce matin (à 26m09) :

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voilĂ 

Même s’il ne s’agit que d’un projet, il a déjà probablement une influence sur l’investissement locatif et même le prix de l’immobilier en France… Sans parler du fait que ce sujet reviendra toujours, jusqu’à ce qu’il finisse par passer.

Cela, combiné à une rentabilité relativement faible par rapport à d’autres investissements (bourse), puis à toutes les règles, seuils, obligations du propriétaire ainsi qu’à la direction que prend notre pays, je me demande moi même si je ne vais pas vendre, quitte à payer une grosse PV.

Quoi qu’il en soit ça sent pas bon… (source : Suppression et fin du LMNP dès 2025 ? (changements et réformes))

ouais, c’est un peu écrit dans le vide cet article.
Attendons le PLF2025 qui arrive dans 10 jours avant de crier au loup.

Il faut se tenir au courant de l’actu et tu fais bien ! Mais sache que depuis plus de 15 ans déjà le sujet du LMNP est sur la table avec toujours une team : ça va s’arrêter et une team : ça va continuer…

Avis perso :
C’est mieux de rentrer maintenant dans ce dispositif que plus tard car :

  • Si demain c’est dans 5 ans, tu perds 5 ans (mĂŞme consigne pour les actions avec la team : j’attend que ça baisse…)
  • Si demain c’est en 2025, tu auras dĂ©jĂ  rĂ©alisĂ© un amortissement comptable sur 2024 et le rapport indique Ă  minima une dĂ©gressivitĂ© de l’amortissement pour ceux qui en font dĂ©jà… donc une prise en compte modĂ©rĂ© dans la PV

Dans tous les cas, si ça se met en place, tu auras moins de concurrence (+ de sortants et - d’entrants) = position dominante pour augmenter les loyers MAIS peut-être un risque si plus de vendeurs en même temps.

Pour finir, le raisonnement d’accroître ta richesse avec un emprunt sur le moins d’années possible implique de viser une forte PV à la revente sur une courte durée… pas impossible mais difficile !

Merci pour ta réponse. Concernant mon objectif de création de richesse le plus rapidement possible grâce à l’immobilier, la plus-value à la revente à en effet un impact déterminent. Mais pas tant que ça quand je réfléchis sous l’approche suivante en prenant un exemple concret : {Disclaimer: je veux simplifier les calculs au maximum donc les résultats seront seulement des approximations mais donneront une idée de comment je vois l’opportunité de l’immobilier, en LMNP actuel en tout cas}.

  • Acquisition d’un bien Ă  100 000€ (frais de notaire inclus)
  • PrĂŞt immo sur 10 ans (le moins d’annĂ©es possible) Ă  un taux de 3,25%, sans apport
  • Cela donnerait un coĂ»t total de l’emprunt d’environ 118 000€ avec une mensualitĂ© de 980€
  • Imaginons un loyer de 550€ (ce qui est rĂ©aliste en vue du bien que je souhaite acheter et son emplacement gĂ©ographique)
  • Dans l’hypothèse du LMNP actuel et donc de l’amortissement qui ne me ferait pas payer d’impĂ´ts car les charges amorties seront > Ă  mes revenus, cela me ferait un cash flow nĂ©gatif de -430€ par mois (980-550). Ă€ noter que je peux me permettre sans soucis d’assumer ce cash flow nĂ©gatif et que je n’éprouverai pas forcĂ©ment de difficultĂ© Ă  contracter un emprunt sous les modalitĂ©s Ă©noncĂ©es prĂ©cĂ©demment.
  • Prenons l’hypothèse d’une revente du bien 10 ans plus tard lorsque j’aurai fini de rembourser mon emprunt Ă  un prix de vente de 110 000€, soit une plus-value de 10K, ce qui n’est pas Ă©norme (voire pessimiste) sur 10 ans et pour le type de bien que je souhaite acquĂ©rir et sa localisation.
  • Simplifions le calcul de l’impĂ´t sans prendre en compte l’abattement et le dĂ©tails des diffĂ©rents taux entre l’impĂ´t et les cotisations sociales. Prenons 35%. Soit 35%x10K= 3500€ d’impĂ´ts sur la plus-value.
  • Ainsi, Ă  la vente du bien je recevrai 106 500€.
  • Je dĂ©duis mon cash flow nĂ©gatif mensuel de 430€ sur ces 10 annĂ©es. 430x120 mois= 51 600.

Ainsi, voici mon approche lorsque je parle de crĂ©ation de richesse sur ce type de projet. Je considère rĂ©cupĂ©rer 106 500 Ă  la fin du projet en ayant sorti de ma poche en tout 51 600 (+ajouter le montant de l’apport s’il y en a un, ce qui n’est pas le cas dans mon exemple). Soit, je considère avoir « crĂ©Ă© Â» en 10 ans, Ă  la fin de mon projet 54 400€. Valeur qu’aucun autre investissement ne peut apporter en si peu de temps. Ă€ titre de comparaison, un DCA en bourse de 430€ sur 10 ans Ă  une perf moyenne de 8% rapporterait seulement 13 302€ (selon la super calculatrice de Finary :wink: ) sans compter l’impĂ´t sur cette plus-value…

C’est pour cela que même sans une plus-value conséquente à la revente de mon bien, je considère que le projet me rapporte beaucoup.

(J’ai fait le calcule en considérant la fin du LMNP actuel et donc la réintégration des revenus perçus durant la totalité du projet qui doivent être imposés au moment de la vente. J’obtiens un résultat final de 34 600€ au lieu des 54 400€ initiaux. C’est affectant, mais comme vous le dîtes tous en réponse à mon article, changement du LMNP ou pas, l’immo reste pour moi le meilleur levier pour accroître sa richesse le plus rapidement.)

N’hésitez pas à commenter et me dire si j’omets des choses, si je n’ai pas bien saisi le principe de l’amortissement, ou si je suis à côté de la plaque haha. J’ai 20 ans et tout à apprendre :))

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Okay je comprends ton raisonnement de la création de valeur = cash immobilisé + capital amortie + PV -Impôts. Sur le papier ça passe et le meilleur projet est celui que tu veux faire car tu seras motivé.

Je rajoute qu’il faut maitriser le risque avant d’y aller dont voici une liste :

  • Envisage le pire : locataire qui ne paie pas + fiscalitĂ© LMNP qui bouge + travaux surprise + augmentation des charges (copro, taxe foncière, …) + marchĂ© qui baisse dans 10 ans
  • le temps que ça va te prendre pour gĂ©rer (c’est aussi un temps d’apprentissage, de formation, de passion)
  • le fait que ça puisse te bloquer pour d’autres projets qui peuvent arriver sur 10 ans (envie d’une RP, besoin de cash, famille, projet Ă  l’étranger, envie d’entreprendre, etc.)

A l’inverse, il y a aussi gains supplémentaires qui peuvent arriver :

  • renĂ©go du crĂ©dit pendant les 10 ans (passer de 3,25% Ă  1,90% par ex.)
  • augmentation du loyer
  • PV plus importante
  • …
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Il est propre ton calcul, même si simplifié. Tu sais que tu n’as pas compté tes charges de fonctionnement (compte 30% de tes revenus pour être large).
Mais dès lors que tu fais du levier bancaire en investissant 0€ ou proche, l’immobilier est la seule classe d’actif qui permet un tel enrichissement. Tu l’as compris tôt, good for you !

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Pour être raisonnable, il faut calculer sa rentabilité avec soit

  1. régime micro BIC (fiscalisé sur 50% des revenus)
  2. régime fiscal au réel avec réintégration des amortissements dans la plus value à la revente

Il faut oublier espérer de ne plus être du tout fiscalisé (mais un bien rentable restera rentable)

Avec un Taux Marginal d’Imposition à 30%, c’est 47.2% de PS+IR (si ce taux n’est pas augmenté dans les 5 ans vu la situation des finances publiques), et un emprunt à 3.8% TEG sur 90% du cout d’acquisition frais de notaires inclus, la rentabilité brute de 5.6% passe à moins de 2% net après IR+PS, sans compter impôt de PV à la revente. Car si l’inflation sur 10 ans augmente de 30%, c’est 10% d’impôt de PV à payer à la sortie car la PV des particuliers ne tient pas compte de l’inflation et la PV est taxée circa 30%

Et il faut bien sur calculer son cash flow avec un minimum de vacance locative, l’entretien, les meubles et les charges non locatives, la taxe foncière (4%/an de hausse attendues sur 10 ans) et l’assurance PNO.

La rentabilité nette nette globale après revente et charges réelles, après tous impôts et taxes devient alors tres faible. Et il faut espérer ne pas avoir de locataire qui ne paie pas ses loyers, car alors il faudra oublier toute rentabilité pour payer une procédure judiciaire (20K€/3ans).

L’investisseur immo est tondu à l’entrée (8%), pendant (25%) et à la sortie (30%) de son opération par le fisc, les banques, et supporte tous les risques locatifs.

Note: le levier c’est quand le taux d’emprunt est largement inferieur à la rentabilité nette, sinon cela coute: emprunter 100K€ à 4% pour de l’immo (ou SCPI) qui rapporte 2% en net après impôts n’est pas du levier, mais juste de la capitalisation, c’est comme acheter sa RP à crédit, on paie les intérêts, ce n’est pas magique. On ne trouve plus des TEG de 1%

On devrait être rapidement fixé sur l’évolution de la fiscalité du logement avec le PLF2025, mais pas de miracle non plus à attendre…

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Il n’a pas oublié que les charges.
Perso sur mon LMNP (appart étudiant), c’est pas loin de 300€ de charge + 400€ de taxe foncière + 300€ de cabinet comptable pour la déclaration. Je passe sur les quelques petits travaux sur la période.
Sur 10 ans on est à 10k€ …

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C’est vrai, je considérais l’ensemble des dépenses dans les charges déductibles, plutôt que charges copro. Et tout inclus, n’es tu pas loin de 30% des revenus locatifs en charges déductibles (hors amortissement) ?

Va falloir réussir à mettre un maximum dans charges déductibles plutôt que dans amortissements désormais lors du calcul de la liasse fiscale … :joy::joy::disappointed_relieved::disappointed_relieved:

Oui, d’où le plus souvent le passage des frais d’acquisition en charges plutôt qu’en amo.

Mais encore pas mal de flou sur ce PLF :

  • Confusion entre location meublĂ©e traditionnelle et location saisonnière
  • Quid des amortissements des travaux de rĂ©novation, qui une fois amortis, viendraient accentuel la plus-value de revente (contre productif)
  • On note au passage un effet rĂ©troactif, car ce nouveau calcul rĂ©intĂ©grant les amortissements dĂ©duits concernerait les ventes Ă  partir du 01/01/2025…

Ya encore du boulot…