Est-on perdant fiscalement avec une SCPI européenne en AV?

[Adoemon]

Bonjour,

J’envisage d’acquérir des parts de SCPI et je cherche à arbitrer au mieux entre AV et possession en direct. J’ai bien compris que les revenus issus de biens situés en France étaient soumis à 17,2%+TMI, tandis que les revenus issus de biens situés dans d’autres pays européens étaient globalement taxés à 20% et exonérés de PS.

Dans ce contexte, faut-il comprendre que passer par une AV va conduire à réintroduire les PS que l’on n’aurait pas payés en direct sur une SCPI européenne ?

[binbin.bouthenet]

Sur AV tu reçois les loyers nets de fiscalité étrangère. C’est perdu effectivement.

En direct effectivement pas de prélèvements sociaux et impôt à la source dans le pays d’origine mais ensuite surplus d’imposition ≈ TMI - taux moyen d’imposition. Donc pas 20% en général mais + que ça. 20% c’est seulement l’impôt à la source. Tu es souvent autour de 30% au total.

Donc sur AV tout de même souvent pour capitaliser c’est mieux

En revanche pour toucher une rente, en direct avec SCPI européennes c’est mieux, en général

[Opla]

Oui, sauf quand tu sort de l’AV après 8ans, c’est uniquement 17,2% de CSG sur 9200€ de dividende pour un couple. Par contre faut rajouter 0,5% de frais de gestion pour les meilleurs AV. (spirit2)
Donc cela vaut le coup de balancer maxi 150k€ sur AV en SCPI avec un rendement moyen de 6,2% fiscalité étrangère déduite ou même française cela fait 9300€ à sortir tous les ans avec 17,2% d’impôts donc 7700€ soit 641€/ mois.
Pour commencer c’est pas mal.

[Adoemon]

Je vous remercie pour vos réponses. Ayant une TMI de 11%, il me semble que pour une SCPI mi-France mi-Europe de type Remake Live ou Iroko, il n’y a pas vraiment d’intérêt à passer par l’AV dans mon cas.

[Alexandre821]

Certes ça peut être avantageux de passer en direct sur des SCPI, surtout étrangères question fiscalité, et également d’utiliser le levier du crédit et de la déduction de l’emprunt sur les revenus etc
Tous les avantages du direct

MAIS je rappelle que :

1. vous n’avez absolument AUCUNE garantie sur l’évolution (donc l’aggravation) de la fiscalité sur l’immobilier dans les pays où sont investis vos SCPI… ça peut parfaitement changer du jour au lendemain, et vous serez bloqués avec vos parts peu liquides, un crédit sur le dos etc…

2. Comme mentionné plus haut, il n y a pas de garantie de liquidité… Contrairement aux SCPI en AV où l’assureur a l’obligation de vous garantir la liquidité (ce qui vous permet de vous débarrasser de vos parts SCPI par arbitrage ou rachat sur le contrat à tout moment)

Donc on peut préférer les SCPI en AV pour plus de tranquilité d’esprit (perso c’est ce que le préfère… La récente crise des SCP nous l’a appris… Avec certaines comme Primopierre qui ont dévissé de près de 50% en 1 an !)

[Hash]

@Alexandre821

Comme mentionné plus haut, il n y a pas de garantie de liquidité… Contrairement aux SCPI en AV où l’assureur a l’obligation de vous garantir la liquidité (ce qui vous permet de vous débarrasser de vos parts SCPI par arbitrage ou rachat sur le contrat à tout moment)

Spirica (Spirit 2) ne garantie plus la liquidité.

[florian409]

Je m interroge au vue des évolutions de l AV LINXEA
Quand je vois toutes les scpi qui s ecroulent
Est il encore temps d investir en scpi ?
Je précise que je débute a 45 ans …je voulais investir sur les scpi avec un effet levier mais avec un crédit et une scpi qui dévisse au bout de quelques années je perçois mal le bien fonde d un investissement LT …
La liste des scpi qui devisse tous les jours sauf bien évidemment les plus jeunes …

L idée folle était de créer des revenus et de conserver des scpi pour les transmettre sans duree

Je ne vois pas où les ventes ou l’intérêt de les revendre sauf si on a des profils d investissement a levier. .

J observe que les collectes diminuent…selon moi ce n est pas un bon signal .

Pensez vous qu il soit encore temps ?
J ai rdv avec quelques CGP …qui vont me vendre leurs collaboration avec des scpi et qui veulent me vendre des crédits

Je precise j ai une tmi a 11 …et 3 gosses

A bientôt

[Alexandre821]

Je vous comprends : Avec des SCPI qui ont dévissé violemment depuis 1 ou 2 ans c’est pas rassurant

Après, avec des SCPI en direct vous êtes lié sur du long terme (minimun 10-15 ans mais faut plutôt compter sur du 20-30 ans voire plus pour éviter les PV lors de la revente de part)

Vous êtes donc lié a un truc, dont vous n’avez pas de possibilité de sortie facile, et sans AUCUNE garantie que la fiscalité ne va pas être encore alourdie à l’avenir

Je vous rappelle que vers 2012 le pouvoir a fait passer la fiscalité sur les plus-values des ventes immo (hors résidence principale) de 15 ans… à 30 ans pour l’exonération totale !

Nos « Mozart de la Finance » n’ont qu’un seul talent : Inventer toujours plus de moyens de racketter les Français

Donc vous devez prendre ça en compte…

Rien de mieux que l’AV et un bon PEA avec des bons ETF en DCA mensuel voire du Prívate Equity (sur AV uniquement)

Bien évidemment pas de possibilité de l’effet de levier en AV où PEA… Effet qui peut se retourner contre vous si votre SCPI dévisse et diminue fortement vos revenus… avec un crédit en cours sur 15, 20, 25 ans qui lui ne s’adaptera pas ou alors oui mais pas sans conséquence (avenant au crédit etc)

Il faudra très bien diversifier: Le point positif de le crise des SCPI qu’on a connu y a peu c’est que ça a été un EXCELLENT révélateur sur les SCPI bien gérées et les merdes

Regardez du côté des SCPI Corum en direct, par exemple…

Bon courage

[binbin.bouthenet]

Vu les taux actuels vous pouvez aussi choisir d’investir tous les mois cash sur les SCPI de votre choix (bien que souvent la bourse soit plus intéressante avec du cash)

Certes vous ne pourrez pas déduire les intérêts du crédit, mais si il y a d’autres SCPI meilleures qui arrivent ou certaines qui ne vous conviennent plus vous pouvez modifier vos versements. Alors que le crédit vous engage tout de même très longtemps.
Et vous pouvez aussi attendre une baisse de taux car pour le moment c’est haut tout de même

Il y a toujours des SCPI très intéressantes notamment européennes/mondiales, ce qu’il n’y avait pas avant corum (les premiers).

En direct un avantage qui n’a pas été évoqué est la transmission en donnant la nue propriété à ses enfants

Pas aussi puissant que l’abattement de l’assurance vie mais c’est très bien quand justement vous l’avez épuisé

[Opla]

Fait aussi attention au versement des parts qui rentre dans ton revenu et de ne pas changer de TMI. (Pense aussi au départ des enfants du foyer fiscal……)

[anon32895962]

Pour en revenir à ce que dit Alexandre, j’ai le même âge que vous et je suis rentrée sur Corum il y a 2 ans. XL à l’époque et Origin il y a une semaine.

Je ne connais pas les autres SCPi mais à ce stade, j’applique le conseil de Binbin.bouthenet.
Chez eux, il faut pour y entrer acheter une part complète et ensuite il y a un plan d’épargne immobilier avec un versement minimum de 50 euros. La plateforme est fluide, on peut augmenter ou stopper les prélèvements.
J’y dépose le minimum comme-ci j’alimentais mon livret A (enfin pour l’exemple car l’argent déposé sur les SCPI n’est pas liquide).

En tout cas ça permet d’y entrer petit à petit sans me faire mal (car j’ai un virement côté bourse aussi).
Pas d’effet de levier pour moi mais je me dois de préciser que je fais de l’immo en direct donc je l’ai ailleurs.