Étude de cas : vendre ou continuer à louer?

Immobilier 🏠
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Bonjour à tous !

Étude de cas, vous feriez quoi à ma place ?

Je suis déjà proprio de ma RP et dispose d’un appartement déjà payé en banlieue parisienne 50m2 - 2 pièces - peu rentable en location nu/vide :

Il vaut actuellement sûrement dans les 200 K€ net vendeur (210 K€ net vendeur grand max). Je n’ai pas calculé exactement la PV imposable avec tous les abattements mais elle devrait être de 10k€ environ peut être.

Il est en location (qui prend fin le mois prochain) - Je peux en tirer maximum 10K€ brut / an de loyer - 1400€ de TF - 550€ de charges de copropriété non locatives, - 350€ de GLI, - 200€ d’assurance, j’arrondis à 7500€ brut maximum, avant travaux de copro ou dans le logement.
S’il y aucun travaux sur une année, ça fait 3,7% de TD, sachant ensuite que je suis à 30% d’IR + CSG, ça fait donc que 3800€ à 3900€ net / an grand maximum ! Soit 1,9% Net d’impôts de rentabilité…

Pour le remettre à louer, il nécessite (même si facultatif) au minimum 2 500€ de travaux en 2025, sachant qu’il y aurait ensuite au minimum 8 000€ de travaux à faire (conseillé) soit en 2026, soit en 2027, soit en 2028 maximum avec changement de fenêtres.

Dans les 10 ans à venir, il faudrait aussi refaire la cuisine + SDB + peintures, soit au minimum 20 k€ de travaux additionnels.

Ces dépenses dans les 10 ans à venir (28 K€) viendraient augmenter le prix de vente potentiellement. Il n’y aurait évidemment plus aucune PV imposable potentielle par rapport à la durée de détention.

D’ici 10 ans au grand max, ce logement pourrait être vendu 250, 260, voire 270 k€, dans l’éventualité des travaux réalisés + que le marché dans ce secteur ait bien pris vu son faible prix actuellement par rapport aux villes voisines (aucune certitude).

Vous vendriez de suite, ou vous garderiez ce logement ?

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Tout dépend si tu compte faire les dit travaux.

si oui, alors go et continue la location.

si non, alors vend le, tu sera en infraction et tes locataires auront un logement vétuste donc pas idéal.

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Donc aujourd’hui il vaut 200K.
En micro foncier, il va te rapporter 7500€ bruts, soit 4200€ net d’impôts (7500 - 10000€ x 70% x (30% + 17,2%)) = 3300€ d’impôts (7500-3300 = 4200 net d’impôts)

Tes 20k de travaux additionnels sont payés en 5 ans de résultat net d’impôts (et sûrement moins en passant aux frais réels).

En résumé, sur 10 ans :

  • tu toucheras 42K€ de revenus nets
  • tu auras dépensé 28K en travaux
  • l’appart vaudra 250 minimum

250K + 42K - 28K = 264K€ vs 200K€ ajd, moi ça semble rentable de le louer à condition que tes hypothèses de valorisation soient justes :slight_smile: (j’ai omis dans les deux cas la taxation de la plus-value)

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Si tu vends, qu’envisages tu de faire avec l’argent ?

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Salut,

Je trouve que de passer de 200 K€ à 264 K€ NET d’impôts (ou 270 voire même 280 K€) pas exceptionnel en 10 ans, compte tenu de tout le travail à faire :-/

Avec 200 K€ (disons 190 K€ NET avec un impôt de PV à payer aujourd’hui en prenant un peu de marge), ce n’est pas aussi rentable avec un ETF World ou ACWI ? Ou bien 50% ETF ACWI et 50% SCPI via AV éventuellement (même si les meilleures AV ne sont pas toujours accessibles hélas).

Franchement, vous préférez avoir un appart qui a mon rendement ou 190 K cash dans 4 mois ?

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Salut !

Compte tenu que je suis déjà pas mal exposé en actions, je pensais maximum mettre 50% en bourse (Etf indiciel en répartissant géographiquement) et 50% sur des SCPI via AV (ou éventuellement en direct via LouveInvest).

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En gros j’ai juste 2,5 k€ de travaux à faire en 2025 pour que + 90% des locataires potentiels soient contents au moins 2 ans et ne rechignent pas (hors deux fenêtres à changer, non obligatoires aujourd’hui mais recommandé d’ici quelques années).
Mais bon, demain, ce sont les fenêtres, et après demain, cuisine/sdb/peinture, et ça vient vite.

Déjà sans travaux, le TD n’est pas ouffisime, alors avec les travaux…

En plus, 50m2, c’est un peu batard comme surface. Assez grand mais cher pour quelqu’un de seul, et pas assez grand pour un couple qui veut rester un peu :-/

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Moi j’ai fait mon choix déjà :slight_smile:

J’ai aussi un bien similaire (T2 50m²) en loc nue et c’est pas tant de travail que ça faut arrêter :sweat_smile:

Pas aussi rentable mais pas aussi volatile non plus, l’immo est relativement plus sûr que la bourse.
J’suis pas convaincu de l’intérêt de vendre de l’immo pour acheter de la SCPI avec tous les frais et la perf que ça propose ces dernières années…

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Re,
Je comprends tout à fait ta position et le raisonnement !
Je suis de ceux qui pensent que l’immobilier est intéressant AVEC un effet de levier (Crédit). Sans crédit, tu vises juste en comparant ton rendement à celui d’autres actifs tels qu’une action.

Team Immo :
Avec 200k€ de la vente de ce bien, tu peux aussi disposer d’un apport (prendre un montant minime genre 10% du projet) pour aller chercher du crédit sur un autre bien qui te correspond plus comme une surface plus petite pour viser une personne solo ou plus grande pour un couple.
Avec le reste du cash, tu peux aller diversifier sur ce que tu souhaites comme tes SCPI, tes ETFs etc.

Team No-IMMO :
Compare le rendement actuel de ton immo avec tes convictions (tes ETFs en bourse) et décides avec un choix rationnel et purement profitabilité !

Perso, je préfère la première approche car tu capitalises sur ta connaissance du marché immo (choix d’un bien avec travaux ou non, maitrise de la location, connaissance de la surface idéale, …) en plus d’aller chercher une valeur plus importante (merci l’effet de levier) et tu améliores ton patrimoines en actions.