Bonjour a tous,
Premier post sur le forum Finary, je suis en plein réflexion pour mon premier projet immobilier et souhaiterais quelques conseils et avis.
Je souhaite investir dans un immeuble de rapport, dans une ville de seconde zone. Tout est est déjà loue en nu par des locataires qui semblent solides, l’immeuble est rénove
Ma situation :
Ingénieur chez un GAFAM en Europe en CDI
115000e d’actions chez le dis GAFAM avec une croissance a 30%/an
2000e/net + 3500e/mois d’actions (PEE + Bonus de recrutement) + 4000 de bonus annuel
Les chiffres de l’immeuble :
280000 (hors frais de notaires) je compte le négocier a 260000
2400e de loyers par mois en non meuble
8000 de frais annuel, aka taxe | gestion | compta | etc ( hors emprunt )
5 appartement + un local commercial
Le credit est le point complexe en temps qu’expat, on me demande (non négociable ) :
15% d’apport
un produit supplémentaires ( compte titre chez la banque )
4.7% de taux sur 20 ans
Je compte faire l’apport via un credit a la consommation de 40000e dans mon pays d’expatriation sur 10 ans. Et le financer en partie en vendant doucement les actions de mon compte titre. J’investi a 60% et ne possède pas 40000e dormant sur mes comptes.
Si je ne me suis pas trompe dans les calculs :
-90e/mois de perte après impots (27% après deduction des charges au reel ) en France
Mais je paierais 400e/mois dans mon pays d’expatriation
Je compte lentement passer les appartements en LMNP au fur et a mesure du depart des habitants + rénover le grenier pour créer un 6 appartement, ainsi que renégocier le credit quand les taux seront plus bas. Plus négocier l’immeuble, auquel cas je passe dans le positif a 50e/mois ( hors prêt pour l’apport).
Etant donne ma situation d’expatrie je ne pense pas pouvoir faire de montage sans apport consequent via un credit a la conso.
Le plan est il solide / foireux / mediant ? Comment l’optimiser ? Est ce que j’oublie quelque chose d’important ?
Merci en avance pour vos avis !
Rewol
Janvier 18, 2024, 10:10
2
Hello,
Là , avec un crédit conso, au moindre accroc, tu vas transpirer et mal dormir, pas top.
Je te recommande de viser plus modeste, avec un premier appart que tu mets en LMNP au réel. Si tu choisis bien, ça affectera peu ta capacité d’emprunt.
Coucou Rewol,
Merci pour ton retour. Je me suis effectivement pose ces questions la. Pour t’apporter un peu de contexte :
les biens locatifs tournent entre 7 et 12% dans ma ville
niveau entretien : chaque appartement est individuel. pas de chauffage centrale, chaudière par appartement, toiture refaite, renovation de facade prise en charge a 80% par la mairie
un ami compagnon du devoir va inspecter la batisse avant que je me positionne
Par contre le manque d’epargne de reserve me fait effectivement peur, j’avais deux idees en tete :
soit vendre certains de me titres SI necessaire pour avoir les liquidites
soit demander un diffère pour les deux prets
Le probleme de faire du LMNP au reel c’est que quasiment tout les biens chez moi sont a 95% tous nus et vendus loues
Qu’en penses tu ?
Rewol
Janvier 18, 2024, 1:24
4
Ce sont de bons arguments.
Mais ne te fie pas à ton tableau Excel. Si l’immeuble est si bien, si bien refait, avec de si bons locataires, et génère 10%, alors je ne le vendrais pas. Pourquoi le vendeur vend ? c’est un peu trop beau non ? ya pas un loup ?
Au niveau de la localisation, est-ce qu’une majorité des emplois dépendent d’un employeur principal ? y a-t-il un risque ?
Le différé d’emprunt est la meilleure solution pour te reconstituer une épargne de réserve. La banque l’acceptera-t-elle ? Et cette réserve est alimentée par les loyers attendus. Que se passe-t-il si il y a un accroc ?
7-12% est une rentabilité brute élevée. C’est donc qu’il y a forcément un risque (rendement = risque). Une rentabilité moindre génère un risque moindre. Tu devrais donc sizer ton épargne de précaution en fonction de la rentabilité, donc plus dans ce projet qu’ailleurs.
Que se passe-t-il si les actions de ta boîte baissent ? sticky ?
Je ne cherche surtout pas à te décourager, mais ça me semble être des questions fondamentales à se poser en amont, exactement comme tu le fais
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Je n’arrive justement pas a decider si il s’agit d’une bonne affaire, ou s’il y a anguille sous roche.
Apres l’etude du DPE et des expertises, certaines choses ressortent (des traces minimes de vieille peinture au plomb, et 2/3 défauts électriques, tous réglables pour une somme inferieure a 10000$, selon les dites expertises.
Il a effectivement 3 freins au projet que tu identifies bien :
Il y a effectivement un employeur principal mais une fermeture du site ne semble pas se profiler. Il s’agit neanmoins d’un vrai element de risque que je n’avais pas considere
Le refus du différé serait effectivement problématique, je tente de négocier cela avec les banques
les actions de ma boite, elles sont mon cheval principal de bataille pour ma stratégie patrimoniale (aggressive). Si la boite coule je perds tout. Mais étant donne qu’il s’agit de la premiere capitalisation boursière depuis une semaine … je me considère serein sur le moyen terme. J’achete également les titres avec une ristourne de 10%, ce qui me permet d’encaisser certaines pertes
Aurais tu des suggestions pour le prêt / montage financier / l’apport au vu de ma situation ?
Rewol
Janvier 18, 2024, 5:31
6
C’est là que je m’'arrête.
