Bonjour,
Mon frère a acheté un appartement sans faire de crédit il y 1 an et demi. Je lui ai prêté la moitié du montant de l’appartement. (Oui à l’époque nous ne savions pas qu’il était plus intéressant de faire un crédit pour profiter du levier bancaire).
Nous aimerions nous lancer dans l’investissement locatif et acheter d’autres appartements. Aujourd’hui après avoir bien réfléchi et discuté avec un notaire, celui ci nous a conseillé d’ouvrir une SCI à l’IS et que mon frère vende son appartement à la SCI afin que nous puissions récupérer les liquidités pour faire d’autres placements. Puis nous aimerions acheter d’autres appartements via la SCI.
Pour se faire, nous avons besoin d’effectuer un prêt immobilier. Je suis allée voir un banquier et celui ci a tout de suite refuser ce montage sans me donner aucune explication. Il ne m’a même pas demandé d’informations à propos de mon patrimoine actuel. Est ce que je loupe quelque chose ?
J’aimerais savoir comment procéder afin de trouver une banque qui accepterait de nous accorder un prêt immobilier…
Et je serais intéressée par votre avis concernant cette idée.
C’est très certainement le fait que ce soit une demande pour une SCI à l’IS, c’est assez peu apprécié par les banques.
Certaines pourraient étudier le dossier si vous vous mettez cautions personnelles et que vous avez de l’apport.
Merci pour ta réponse @anon60577675 
Est ce que tu sais plus précisément pourquoi les banques n’aiment pas cela ?
Nous sommes prêts à nous porter garants personnellement et pouvons fournir un apport. Nous n’avons aucun crédit en cours à ce jour. Donc c’est sûr que je pourrais bénéficier d’un prêt immobilier personnellement pour acheter un appartement de cette valeur. Je ne comprend alors pas ce que ça change pour une banque de prêter pour une sci en nous prenant comme caution personnelle, plutôt que de nous prêter directement en nom propre…
Sinon tu aurais une idée de quelle banque en particulier pourraient accepter ?
Bonsoir,
A votre place j’irais votre une banque mutualiste pour avoir un rapport direct avec mon banquier.
Il n’y a rien d’idéologique là dedans mais dans ces banques la décision est prise en agence (CM, CEMP, CA je crois) ce qui peut vous permettre d’avoir un retour sur les raisons et un meilleur résultat
Cordialement
La vente a soi meme est mal aimée en banque
Il peut etre judicieux de passer par un cgp ou un courtier qui peuvent trouver des interlocuteurs capable de gérer ce type de demande
Sans intermediaires il faut avoir beaucoup de temps a consacrer a la recherche puisque un conseiller d une agence peut vous refuser le dossier alors que dans la ville d a cote le conseiller d une autre agence peut avoir envie de vous accompagner.
Bonsoir @Higols,
Merci pour le conseil ! J’ai effectivement rendez vous avec un conseiller la semaine prochaine, j’en parlerai avec lui à ce moment là 
Bonjour Anne-Laure,
Pour avoir accompagné plusieurs clients sur des OBO, je vous confirme qu’il faut que le dossier soit solide et que la banque comprenne le montage afin de vous financer. Nous avons deux partenaires, des caisses régionales de grande banques, qui nous accompagnent sur le sujet.
Je dois cependant vous indiquer que pour des montants de patrimoine immobilier locatifs inférieurs à 1m€ / 1,5m€, la banque aura du mal à suivre ou le projet sera peu rentable.
Nous avons pas mal de matière sur ce sujet sur notre blog, n’hésitez pas à y jeter un oeil :
Bonjour Etienne32, tu pourrais citer le nom des banques qui financent les OBO ? J’ai moi même des appartements que je voulais transférer sur ma SCI, mais les banques refusent systématiquement et je ne peux pas avancer sur mon projet
Merci
Je pense que tout comme l’achat de SCPI à crédit, faut pas aller voir n’importe quelle banque car la plupart sont incompétente en la matière.
Je n’ai pas de banque à te conseiller ptet que sur ce forum certains pourront te donner des banques qui peuvent répondre favorablement sinon sur internet en tapant ces mots clé il y a des banques qui étudient ces montages.
En tout cas ça m’intéresse car c’est l’idéal pour dégager de la trésorerie pour partir que d’autre projet et régler des problèmes de transmission (indivision) en même temps.
Bonjour Ă tous,
Je suis moi aussi confronté au même sujet et ma banque souhaite limiter le financement à 70%.
Si vous avez des noms de banques, ou des contacts directs, habituées dans ce type d’opération, je suis preneur !
Merci d’avance.
Bonjour @Anne-Laure2, avez vous trouvé un partenaire bancaire pour vous accompagner dans votre OBO ?
Si oui, pouvez vous nous faire un partage d’expérience et de bons contacts ?
Merci d’avance.
Bonjour Ă tous,
J’ai eu un contact avec un gestionnaire de patrimoine qui m’a expliqué qu’aucune banque n’accepterait de faire une OBO dans ma situation. Effectivement, une OBO n’est pas quelque chose que les banques aiment faire. Ils n’ont aucun intérêt à le faire et ne peuvent en faire qu’un nombre limité. Donc ils gardent cette opération pour leur clients fidèles et fortunés. Etant donné que je suis dans une banque en ligne depuis des années, aucune banque n’accepte de faire une OBO pour un tout nouveau client.
Voila voila, j’ai abandonné l’idée et faites attention aux informations parfois très théoriques que les notaires peuvent vous donner…
Bonjour Ă tous,
Pour vous donner quelques précisions sur les dossiers que nous avons finalisés, il s’agissait à chaque fois de patrimoine immobiliers locatifs de plus de 2m€ et la banque a exigé que 50% des fonds soient placés chez eux.
Je ne connais pas de banque qui accepte de travailler sur un sujet aussi complexe sans pouvoir se rémunérer bien grassement à la fin
Comme l’a dit @Anne-Laure2 , soit ils le font pour « rendre service » à de très bons clients, soit l’enjeux doit être profitable pour eux
Faire un montage de type OBO n’est pas faisable dans une banque en ligne ou dans une agence bancaire lambda, ça se fait en banque privée avec qui on a une relation historique et même dans ce cas vous devez tomber sur un bon banquier qui comprenne votre démarche mais surtout qui va se battre en interne pour faire valider votre dossier.
Un tel dossier peut facilement mettre 6 mois voire 1 an à aboutir et il faut apporter des contreparties ( ouvrir une AV, nantir un CTO … )
Bonjour
J ai moi même réaliser une OBO il y a quelques mois au crédit agricole
Pour le coup je comprends que votre banquier n accepte pas
L’OBO est une solution " patrimoniale" et non une solution pour débuter
si ce bien degage un cash flow gardez le pour le moment, sinon peut ĂŞtre le revendre
Mettez de l’argent de côté, dans la banque avec laquelle vous souhaitez emprunter
Et des que vous avez un apport demander un deuxième bien puis un troisième
Dès que votre capacité d emprunt devient limité Montez une sci à l IS
peut être une solution pour contourner ce problème
Et à ce moment là , comme expliqué plus haut avec un patrimoine de quelques appartements
il peut être intéressant de réaliser une OBO sur ce premier bien
Dans mon cas, la banque l a accepté
Puisque tout mes bénéfices immobiliers étaient placé sur un compte titre chez eux
Et Dca sur PEA
J arriverais en fin de déficit foncier donc je leur ai expliqué que soit je payais des impôts soit je continuais à placer de l argent chez eux
On attire pas les mouches avec du vinaigre 
o