Bonjour Ă tous,
Après un premier investissement en cash via une SARL de famille, je souhaite investir à nouveau mais via un emprunt cette fois. Je suis à la société générale en pro et perso et mon associé aussi.
Quelles sont les conditions pour un crédit ? Vont-ils prendre en compte la situation seule de la SARL ou la situation personnelles des associés ?
Comment est calculé le montant empruntable ? Est-ce une enveloppe ou en fonction du projet ?
Merci pour votre aide !
Bonjour Antoine,
Je suis en pleine création de ma sarl de famille à 4. Pour ma part, les financements au près des banques sont très dur (CIC avec une quinzaine de comptes/livrets /assurances) une proposition avec 20% d’apport et pas de crédit professionnel. Après avoir fais le tour des banques autour de chez moi, n’étant pas client, aucune offre si ce n’est des taux exorbitant. La seule solution à été une connaissance chef de secteur. Si dans ta situation la société a déjà un bien, le prêt devrait être en pratique aisément accordé (nous avons un financement à 100% des 2 lots). Le montant est calculé comme pour un prêt immobilier perso. En crédit pro c’est 15 ans max. Pour notre part la rente prévisionnelle des 2 loyers ainsi que nos revenus perso moins nos charges (prêt + de 1 an et loyers) ont été calculé pour le taux d’endettement comme du perso car les loyers ne couvrent pas totalement le prêt (on va avoir 50-100€ de cash Flow négatif chacun) .
En espérant t’avoir aidé
Bonjour,
J’ai créé et fait financé une sarl de famille il y a quelques mois. En effet avec ce genre de montage c’est ma banque historique qui m’a fait la meilleure proposition (crédit immobilier sur 20ans 3,99%).
Chose intéressante tu peux moduler les quotités d’assurances emprunteurs de façon indépendante des parts des associés dans le capital social. Mettre 100% de la quotité sur les associés les plus jeunes permet de faire des économies.
Je ne sais pas si c’est la meilleur solution ne sachant également pas quel serait le montant empruntable nous avons mis autant d’apport en capital social que d’emprunt demandé pour sécuriser la banque et obtenir le crédit.
La situation (endettement et revenus) de tous les associés à titre perso et pro (si TNS) ont été pris en compte dans la décision d’octroi du crédit.
Par ailleurs, je pense qu’il est important que le projet en lui-même soit intéressant et qu’il faut calibrer son apport à minima pour présenter à la banque un prévisionnel de cash flow à l’équilibre.
Bien cordialement
Bonjour @AlexandreLey,
Je rebondis sur cette vieille discussion voyant que vous ĂŞtes encore un membre actif en allant sur votre profil.
Je m’apprête également à monter un projet de SARL de famille pour faire du LMNP et faire une belle transmission parents->enfants. J’ai une dernière interrogation pour laquelle aucun professionnel n’a pu me renseigner puisque peu de gens connaissent le fonctionnement des SARL à l’IR, peut-être pourriez-vous me renseigner ! 
Dans le cadre du projet, l’amortissement du bien sera suffisant pendant plusieurs années pour obtenir un résultat de 0€ au niveau de la société, mais générant tout de même des flux positifs de trésorerie, les charges hors amortissement étant inférieures aux revenus.
Est-il possible de verser cette trésorerie excédentaire aux associés malgré le résultat nul au niveau de la société ? L’idée serait simplement de pouvoir récupérer ce cashflow pour le réinvestir (PEA ou apport pour un autre projet).
Il ne s’agit donc pas de verser des bénéficies, puisqu’il y en a pas, mais de gérer une trésorerie excédentaire.
Impossible de trouver une documentation fiable et rentrant dans le détail sur le net concernant la gestion concrète d’une société de personne à l’IR.
Merci par avance si vous êtes en capacité de m’éclairer ! 
Tu as consulté des professionnels qui n ont pas pu répondre à ta question vraiment ?
Je ne me suis pas encore rapproché d’un expert comptable qui serait l’interlocuteur privilégié, mais autrement les interlocuteurs bancaires, immobiliers et le notaire que j’ai pu rencontrer étaient tous imprécis et faisaient des erreurs ou confusions avec le régime de la SCI et l’imposition IS …
D’où la sollicitation de amis investisseurs de Finary 
Je ne suis pas professionnel dans ce domaine mais je ne saisis pas la problematique.
Comment imagines tu sortir de la treso d une société hormis reprise de compte courant d associé, dividende ( impossible dans ton cas ), remuneration gérance voir frais divers ?
Attention aux reponses ici on reste tous des amateurs …
C’est justement ma question. L’esprit d’une société à l’IR c’est qu’elle est transparente avec la personne, au moins sur le plan fiscal. Je cherche à savoir si cette logique s’applique aussi au niveau de la trésorerie, un peu comme si le projet était fait en nom propre (l’utilité de la forme juridique de SARL de famille concerne uniquement la partie transmission).
Je sais que les compte courant d’associé débiteurs sont interdits pour les SARL.
La gérance serait faite à titre gratuite.
Pas de frais quelconques non plus.
Peut-être en prévoyant dans les statuts de la société la possibilité de retraits conventionnels de trésorerie sous certaines conditions pour justement éviter la qualification juridique de compte courant d’associé débiteur ?
Ou alors, si l’esprit de la transparence s’applique aussi à la trésorerie, rien de tout cela n’est nécessaire.
J’ai rédigé un brouillon d’article pour les statuts concernant les retraits conventionnels pour tenter de qualifier au mieux la chose :
Article xxx – Retraits de trésorerie par les associés
La Société peut, dans la limite de sa trésorerie excédentaire, mettre temporairement à disposition d’un ou plusieurs associés une partie de ses disponibilités sous forme de retraits conventionnels, sous réserve des conditions suivantes :
1. Objet et justification :
Ces retraits ne constituent ni des distributions de dividendes ni des avances en compte courant d’associé. Ils sont imputables exclusivement sur les résultats futurs revenant aux associés concernés, et doivent faire l’objet d’une convention écrite signée entre l’associé bénéficiaire et la gérance, précisant notamment leur montant, les modalités de remboursement, d’imputation et les éventuelles conditions de retour anticipé.
2. Conditions de retrait :
Les retraits ne peuvent intervenir qu’à hauteur de la trésorerie disponible, déduction faite des besoins opérationnels et financiers de la Société. Ils ne peuvent en aucun cas générer une situation de découvert bancaire ni compromettre la continuité d’exploitation.
3. Imputation et restitution :
Les sommes ainsi retirées seront automatiquement imputées sur les droits futurs à bénéfice de l’associé concerné. En cas d’insuffisance ou d’absence de bénéfices futurs, ou si la Société en exprime le besoin, l’associé s’engage à rembourser les sommes retirées selon les modalités définies par convention.
4. Information et traçabilité :
Un état récapitulatif des retraits conventionnels en cours est tenu par la gérance et présenté annuellement aux associés. Toute convention conclue à ce titre est conservée au siège social.
Bonjour
Dans mon cas nous avons financé environ 20% du projet par de l’apport en compte courant d’associé. De fait les cash flow positifs des première années peuvent être remboursés aux associés via le CCA.
En l’absence de cette méthode la sarl de famille peut ouvrir un CTO ou contrat de capitalisation pour faire fructifier les cash Flow directement au sein de la structure.
À noter, dans tout les cas il est interdit d’avoir un CCA débiteur vis à vis des associés cela sera requalifié en de l’abus de biens sociales et clause prévoyant cela dans les statuts sera qualifiée d’abusive.
Attention également à la répartition du capital social si l’associé-gérant (ou son foyer fiscale) a plus de 50% des parts il sera gérant majoritaire et un forfait social sera dû d’un minimum d’environ 1200€/an.
Bien Ă toi
Je te remercie pour ta réponse !
Rembourser l’apport en CCA pour commencer est effectivement une bonne idée. Dans le cas de mon projet cela serait possible sur les 3 premières années ensuite les CCA seraient entièrement remboursés (apport d’environ 10% et cashflow d’un bon niveau). On prend déjà ça.
Si vraiment il n’y a aucun autre moyen, par défaut je pensais également mettre à fructifier la trésorerie sur un contrat de capitalisation sans oublier d’inclure dans l’objet social de la société l’optimisation de sa trésorerie.
Pas moyen pour les associés d’en profiter personnellement en dehors de toute action en lien avec l’objet de la société. Dommage pour les parents qui sont moins dans une optique de constitution d’un patrimoine, mais plus de l’utilisation de celui-ci pour se faire plaisir et simplement transmettre la nue-propriété au décès ou au moment de la dissolution.
Enfin, merci pour ta vigilance sur la gérance, c’est bien prévu qu’elle soit confiée à un associé minoritaire avec 15% des parts pour éviter l’URSAF
Oui, c’est la bonne méthode.
Privilégiez l’apport en CCA plutôt que l’apport en capital.
En SARL de famille, la banque demandera sans doute 20-25% d’apport. Si tu les apportes en CCA, ça te fait déjà un beau montant que tu pourras te reverser.
En cas de compte courant positif, plutôt que de sortir l’argent, mieux vaut prévoir un nouvel achat avec immo cette trésorerie.
La revente de l’actif immo générera un bénéfice pour les associés, taxé à l’IR donc.
[quote=« Lifio, post:4, topic:12406 »]
Dans le cadre du projet, l’amortissement du bien sera suffisant pendant plusieurs années pour obtenir un résultat de 0€ au niveau de la société, mais générant tout de même des flux positifs de trésorerie, les charges hors amortissement étant inférieures aux revenus.
Est-il possible de verser cette trésorerie excédentaire aux associés malgré le résultat nul au niveau de la société ? L’idée serait simplement de pouvoir récupérer ce cashflow pour le réinvestir (PEA ou apport pour un autre projet).
Il ne s’agit donc pas de verser des bénéficies, puisqu’il y en a pas, mais de gérer une trésorerie excédentaire.
[/quote
Hello ! de ce que j’ai pu lire, oui, tu peux récupérer la trésorerie à proportion du nombre de parts dans ta société et ça sans imposition, car ce ne sont pas des bénéfices vu que ton résultat est à zéro.
Si tu as fait un apport compte courant d’associés, tu peux également le récupérer.
À vérifier, mais je pense que c’est ça