[📣 Finary Talk #29] Perspectives de l'immobilier en 2024 avec Gautier Delabrousse-Mayoux (CEO Iroko)

[Florian_B]

Le Finary Talk est disponible :

Les opportunités immobilières de 2024 avec Gautier Delabrousse-Mayoux (CEO Iroko) | Finary Talk #29

[Al113]

Excellente réponse … il ne faut jamais tenir de leurs avis …

[Nicolas126]

Merci pour cette interview. Intéressant de voir un autre gérant de SCPI.

Pour ma part, je reste prudent concernant Iroko.

• La SCPI est très très jeune. Pour le moment, elle profite de ses récentes acquisitions, achetées avec un bail existant. Rien ne dit qu’elle va réussir à conserver un tel rendement quand elle commencera à avoir de la vacance locative ou si leurs biens décotent (surtout avec des frais de gestion si importants)
• L’absence de frais de souscription attirent beaucoup d’investisseurs dynamiques qui souhaiteront exit si le rendement décroit. Hors avec les SCPI, la liquidité n’est absolument pas garantie. Si il n’y a plus d’acheteurs, pas possible de revendre.
• Je ne comprends pas pourquoi il envisage dans le futur de créer une deuxième SCPI Iroko. Pourquoi ne pas se concentrer sur une seule, en renouvelant intelligemment son parc immobilier ? Est ce que leur strategie est de créer une deuxième SPCI quand la première n’offre plus un rendement suffisant? Et ceux qui auraient investi dans la 1ère se retrouveraient bloqués à cause du manque de liquidité?

[ersaza]

@Nicolas126

L’absence de frais de souscription attirent beaucoup d’investisseurs dynamiques qui souhaiteront exit si le rendement décroit.

Vrai en apparence, mais faux en réalité.
Oui iroko n’a pas de frais d’entrée, mais une pénalité de 5% si l’on revend ses parts avant 3 ans de détention.
C’est une forme de frais de souscription, mais différée, pour les investisseurs impatients, dans le but de les dissuader de revendre trop tôt.
C’est l’angle mort de beaucoup de personnes qui critiquent les SCPI sans frais d’entrée : il faut garder les parts un certains temps si l’on ne veut pas de pénalité à la sortie.
Donc de mon point de vue la question de la liquidité se pose de la même façon qu’avec toute autre SCPI : il faut de la patience quand on investit en SCPI. Si on n’en a pas on va voir ailleurs.

[Nicolas126]

Sauf que dans le cas des SCPIs avec frais de souscription, il y aura toujours des GCPs intéressés par la commission, pour les vendre à leurs clients, même si la perf est mauvaise, assurant une liquidité. C’est grâce à ça que de si nombreuses SCPI continuent à collecter. Alors que sans frais de souscription, si les performances sont en baisse, pas d’acheteurs, pas de liquidité.

[ersaza]

Choisir un actif parce que certains profitent d’autres investisseurs pour augmenter leur marge, me semble un postulat de départ erroné.
On devrait baser son estimation de liquidité sur la performance future de la SCPI et non pas sur le comportement de certains courtiers avides de frais.
Je pense aussi que l’on ne choisi pas une SCPI parce que l’on pense qu’elle sera liquide dans 4 ans. Ou alors si on le fait c’est que ce n’est probablement pas dans le bon type d’actifs que l’on cherche a investir.

[Henri5]

Bonjour
Je n’ai pas bien compris sur quels contrats d’AV est proposé l’UC Iroko Next, je n’arrive pas à trouver l’info.

[JeanRadon]

Tout à fait en ligne ! Et l’intervenant se garde bien de dire qu’avant 3 ans, il y a des pénalités. Il appuie surtout sur le fait que 0% de frais d’entrée/sortie… Il reconnait aussi que ses frais sont plus élevés que les autres SCPI, mais repousse direct cet argument en disant qu’ils auront un meilleur rendement. Soit. Comment peut-on juger une SCPI qui est vient de sortir ? S’ils avaient 20ans d’ancienneté, on pourrait vérifier, mais là, on ne sera pas capable de faire la moindre comparaison avant quelques années pour vérifier si ses arguments sont justifiés ou pas.

Franchement, j’ai vraiment eu l’impression d’avoir un discours de commercial à dents longues qui vient vendre son produit. D’ailleurs, vous verrez son rictus quand Mounir lui dit que son produit ne fait pas partie des 5 premiers choisis par la communauté. Mais il ne se démonte pas !

Je garderai au final un souvenir de langue de bois de cet interview.

[ersaza]

@JeanRadon

Comment peut-on juger une SCPI qui est vient de sortir ?

On ne peut pas. Il faut écouter la stratégie d’investissement que souhaite appliquer la société de gestion et déterminer soit même si elle semble pertinente.
Le recul c’est un élément intéressant mais ça n’est pas gage d’une bonne gestion.
On l’a vu lors des dernières baisses de parts de SCPI, même des « vieilles » SCPI ont été touchées et même durement.
« Les performances passées ne présagent pas des performances futures » comme on dit.

@JeanRadon

Franchement, j’ai vraiment eu l’impression d’avoir un discours de commercial à dents longues qui vient vendre son produit.

En même temps il est payé et là pour ça, il n’est pas venu bénévolement

[Jean-PhilippeReille]

La grande majorité des invités qui viennent en interview sont contents de mettre en avant leurs fonds ou leurs activités.

Mais le prochain talk est avec une référence européenne dans son secteur qui a eu la gentillesse de venir, alors qu’il est quasiment impossible pour des particuliers d’investir dans son fond, le ticket moyen demandé étant trop élevé.

[JeanRadon]

Vivement le prochain Talk !

Si le fond géré par l’invité mystère est inaccessible aux particuliers, ce n’est pas forcément un problème pout l’interview: l’important est d’avoir un avis, une vision, d’une personne du milieu, à laquelle de toutes façon, on aurait jamais accès en direct. Si on peut en tirer une connaissance, c’est le plus important…
Le fait de pouvoir investir dans le produit proposé par l’intervenant, fausse un peu le discours: cela procure un biais, puisqu’il est rémunéré au pourcentage du produit. Il n’a donc n’a pas intérêt à propager un avis négatif sur le secteur d’activité du produit vendu, quelles que soient les conditions de marché.

[Florian_B]

@ersaza

En même temps il est payé et là pour ça, il n’est pas venu bénévolement

J’ai peut-être mal compris le sens de ta phrase mais Gautier n’a pas été payé pour venir.

Personnellement, je trouve le talk intéressant car il permet d’avoir un autre point de vue de Frédéric Puzin, le CEO de Corum, que nous avions reçu il y a quelques mois. Libre à chacun de faire ses recherches et décider si Iroko doit faire partie de sa stratégie d’investissement ou non.

[ersaza]

Je n’insinuais pas qu’il était payé par Finary mais il est payé par Iroko dont il est le CEO

[Florian_B]

Dac

[P.A.N.T.A.N]

Petite question, c’est quoi le « cadeau » si on investi dans corum avec le parrainage finary ? Tj d’actualité ?
Merci

[Florian_B]

Une bouteille de champagne !