Fiscalité LMNP et SCI à l'IS

Bonjour à tous,

Je suis nouveau dans l’investissement immobilier et je me posais sur le choix entre faire du lmnp ou une sci à l’is.

J’ai tenté de me renseigner avec plusieurs comparatifs mais ça reste flou.

Je vois un peu partout que c’est plus avantageux de faire du lmnp, notamment au moment de la revente. Mais je ne compte jamais revendre et je veux me faire une rente pour la retraite.

J’ai essayé de faire une comparaison entre les deux :

LMNP :

Taxe TMI et ensuite les charges sociales sur ce qui reste

Exemple :

10 000€ loyers/ ans - 30% = 7000 €

Puis

7000€ - 17,2% = 5796 €

SCI à l’IS :

Impôts sur les sociétés :
Entre 0 € et 42 500 € |15 %|
Au delà de 42 500 € |25 %|

Exemple :

10 000 € loyers/ans - 15% = 8500 €

Mais pour sortir l’argent il faut payer une flat tax de 30% pour les dividendes

8500 € - 30 % = 5950 €

J’ai donc l’impression que pour se faire une rente la SCI semble plus avantageuse.

On peut d’ailleurs ne pas sortir l’argent et ne pas payer la flat taxe pour réinvestir sur un autre projet.

Sur le papier tu as raison mais il y a d’autres choses a prendre en compte, notamment al stabilités fiscal. Si tu investit sur 20 ans, qui plsu ai pour une rente de retraite, le LMNP a de grandes chances de changer d’ici la.

Il est beaucoup plus compliqué de modifier la fiscalité des entreprises, l’IS est plus stable sur la durée.
Il y a aussi la succession apprendre en comptes.
Les frais de compta (+ en sci)

Même si je trouve que le LMNP est un outil formidable, je pense que si tu veux un vrais patrimoine immo, il faut les deux (cela va aussi permettre de mixer les modes de location).

NB : a mon sens, ne même pas envisager de revendre est une erreur

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il y a un article sur ADI au besoin Comment créer une SCI ? Avantages et cas pratique (avenuedesinvestisseurs.fr)

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Très bon article, si je l’avais trouvé avant je n’aurais pas fait ce post :blush:

Pour commencer, le LMNP semble une bonne car très intéressant fiscalement.
Il faut pas voir que l’aspect fiscal. Il faut s’assurer qu’un logement meublé est adapté à ton marché. Un T4 en meublé hors colloc, pas sûr que ca intéresse grand monde par exemple…
Il faut également garder en tête que si les loyers sont plus élevé, c’est aussi lié au fait que tu offres une flexibilité. Tu auras donc plus de turnover (donc plus de frais d’agence si tu es sous gestion), plus de travaux d’entretien …

Le truc intéressant sur la SCI à l’IS, c’est que tu peux imaginer passer hors HCSF. Je ne dis pas que c’est simple et que toutes les banques vont t’ouvrir leur porte mais si tu plafonnes et que tu es déjà à 35% d’endettement, que tu as un bon reste à vivre et que tu as déjà montré que tu avais plusieurs bien et que ca fonctionne… ca peut permettre de continuer.

Hello,

En LMNP tu as un abattement avant de passer par la case Impôts :

  1. Soit forfaitaire avec le régime micro-BIC (50% il me semble) donc dans ton cas tu as 10 K€ de loyers tu enlèves 5k€ et tu es imposé sur 5k€ restant à 30% soit 1500€
  2. Soit au réel avec la prise en compte des frais, dont l’amortissement du bien. En synthèse tu n’auras pas d’impôts pendant une durée d’environ 7 ans. Il est recommandé de passer par un comptable dans ce cas là.

En prenant en compte ces règles, tu peux déjà deviner que pour l’imposition, le LMNP est clairement plus avantageux. Tu peux d’ailleurs faire un comparatif sur SIMLOC en LMNP réel, LMNP forfaitaire, SCI IS, SCI IR, Nu, etc.

Ensuite, dans ton cas, le projet semble être le premier et sur un petit investissement (pour 10k€ de loyers par an on parle d’un petit bien).

Mon avis serait de faire en LMNP au réel, d’en faire un second si envie, etc. et quand tu seras limité avec le taux d’endettement envisager une SCI.
Tu peux aussi envisager de vendre ton LMNP au réel à ta SCI (frais de notaire) mais fort a parier que ça sera un bien que tu aras revendu d’ici là.