Hello, j’essaye de te répondre points par points (il faudra peaufiner avec un expert-comptable, je peux te donner un contact si tu veux, je ne crois pas qu’il y ai de messagerie sur le forum sinon je t’aurais dit de me mp, auquel cas envoi moi un mp sur instagram j’ai le même pseudo)
- achat d’un appartement à 180 000 euros pour du locatif. ; grosso modo 80% du bien amortissable ; 144 000 euros / durée du prêt 25 ans = 5760 / an d’amortissement d’office (attention le gouvernement met le nez dedans, ça existera certainement encore mais le jour de la revente c’est réintégré à l’assiette imposable, concrètement si tu as amortis le bien 10 ans alors 10 * 5760 = 57 600 € qui seront imposés comme-ci il s’agissait d’une PV :') donc 36,2 % de 57 600 = 20 851 d’impôts…)
- locataire en place depuis ce mois en location nue avec un loyer de 1000 euros + 150 euros de charges. ; si tu loues pas meublé effectivement tu ne pourras pas amortir le bien (les 5760 ci-dessus) donc à louer meublé
Q1) Ai-je choisi la bonne stratégie pour la location nue ?
Je me demande si j’aurais pas dû le passer en location meublé notamment pour amortir les frais du bien. Ma stratégie initial était de faire la location nue pour conserver le bien sur le long terme. ; réponse au-dessus du coup, le meublé est tout à fait viable avec le long terme 
Q2) Sachant que je m’entends très bien avec le locataire, est-il toujours possible de basculer en location meublé ? s’il est d’accord oui, s’il ne veut pas de tes meubles car tu as obligation de fournir une liste précise, voir avec lui pour les stocker quelques part (cave, box, que sais-je …) comme toujours si personne cool tu n’auras pas de soucis, s’il s’agit de quelqu’un de problématique, j’imagine qu’on peut te casser la tête juridiquement si tu n’as pas tout cadré
Quelques infos concernant les frais déductibles dont certains sur la première année:
- Intérêts (ex : environ 500 euros par mois la première année) ; 6000 / an
- Taxe Foncière (environ 900 euros) ; 900 / an
- Charges (une partie) : en meublé tu payes 100 % de tes charges MAIS tu précises dans le bail 80% de ces dernières en montant quittancé (ex : 1000 euros / an = 800 pour le locataire soit 67/m pour le locataire) cependant tu passes tout en charge donc c’est OK ; X € / an
- Assurance PNO : 120 / an
*Travaux (5000 euros) => coup là il faudra voir avec l’expert comptable comment tu les passes (one-shoot ou sur plusieurs années)
- L’amortissement : 5760 / an
Donc au final :
Sans les travaux total de charges annuelles à déduire de tes revenus : 12 780 + tes charges
Tes revenus : 1150*12 = 13 800 € / an
A priori grâce aux charges de copro tu paieras pas d’impôts ça serait (car tu vas dépasser les 13 800 de loyers annuels en charges totales) toute la durée du prêt (il manque aussi les travaux, la compta, la CFE… et d’autres frais de gestion/technique durant la détention).
Ma TMI est de 30 %.
Q3) Quel montant d’impôt devrais-je payer par an location nue vs LMNP ?
Si location nue ou meublée peut importe si tu devais payer des impôts le % serait idem (et tu en paierais + en nu comme tu l’as compris car ton amortissement annuel serait de 5760 € de moins) tu paierais, sur la somme finale après abattement de toutes les charges : 17,2 % de CSG + 30 % de TMI = 47,2 € d’impôts 
(en LMNP, en LMP, c’est pire…)
A ta dispo si besoin
Steven
Courtier en prêt et investisseur