J’investis sur de l’immobilier tokenisé (RealT) depuis plusieurs années. Il n’y avait a l’époque aucun consensus clair autour de la fiscalité, ni dans la communauté RealT, ni parmis les différents cabinets d’avocats.
Les deux solutions d’impositions sont:
Declarer et payer des revenus immobiliers
Payer la flat tax dans X années lors du passage en euros
J’ai opté pour la flat tax qui me paraissait plus simple, et une bonne partie de mon entourage également. J’ai depuis eu vent que certains cabinets recommende la solution 1 « sans aucun doute ». Est-ce que cette méthode d’imposition fait consensus ?
RealT a toujours été clair sur le fait que leurs tokens sont des « securiy tokens », je souhaite faire les choses bien et si besoin retroactivement declarer mes revenus immobiliers dans ma prochaine déclaration d’impots.
Que faites vous de votre coté ? Avez des ressources qui pourraient m’orienter ?
Bonjour Simon, ce qui est sûr c’est que les revenus de RealT ne sont PAS des revenus immobiliers, les investisseurs sont associés de sociétés commerciales aux USA et ces sociétés sont propriétaires de l’immobilier. Elles distribuent donc les loyers sous forme de dividendes. C’est donc a priori la flat tax qui s’applique par défaut. Ceci étant dis il me semble qu’il y a peut être des accords fiscaux entre les USA et la France qui rentrent en jeu mais là j’ai pas du tout de vision…
La chaîne YouTube « Objectif-Renta » en parle sur son site.
Un des fondateurs de RealT affirme bien que c’est considéré comme du dividendes donc flat tax. À toi de creuser un peu maintenant
En cherchant sur YouTube « Objectif-Renta RealT declaration impôts » (ou un truc du style) tu devrais trouver la vidéo qui redirige vers le site (qui redirige sur les propos dont je te parle).
Oui je confirme que les rents RealT sont assimiliés à des dividendes, et donc soumis à la flat tax.
La question est de savoir quelle temporalité pour leur déclaration ? Car nous percevons ces rents en stable-coins. J’aurais tendance à dire l’année du jour où on repasse en fiat (euros) ou lors de l’usage de ces stable-coins lorsqu’on rachete des nouveaux tokens. Sinon si c’est l’année de perception du rent, on payerait des impôts sur des revenus fictifs qui l’année d’après pourrait disparaîtres (le fait que la législation veut se pencher sur les stablecoins n’est pas rassurant, et c’est pas parceque c’est « stable » que c’est garanti, on reste dans l’univers crypto quand même).
La vidéo d’hier du Finary Talk sur la fiscalité crypto était très intéressante mais expose quand même une complexité de gestion dès lors qu’on commence à profiter pleinement de la DeFi.
Ce que j’exposé juste avant est très simple dans le mécanisme de suivi de son imposition, mais imaginons maintenant que je joue avec toutes les options de la DeFi offerte par RealT :
Réinjection de ses rents dans les maisons de réinvestissement (et cela chaque semaine)
Placement de stable-coins en liquidé sur le RMM pour perception d’un yield de staking ;
Dans la vidéo, le fait d’utiliser de la crypto pour acheter un RealToken (security token), demande à faire un snapshot de son portefeuille crypto général (=et des membres du foyer) et d’évaluer l’éventuelle plus value faite… toutes cryptos confondues.
Dans mon cas, faisant du DCA chez Finary sur du BTC, ETH, je vois pas ce que le mécanisme que je déclenche côté DeFi RealT pourrait me demander de faire état des plus-value du moment en plein bull-run (plus-value latente car non effective à terme si le marché se vautre).
D’un côté c’est tellement absurde sur le principe (et je ne parle pas du fait que les moins-values ne sont pas considérées et reportables comme déficit), et de l’autre tellement impossible à suivre au jour le jour pour n’importe qui.
RealT et autres prétextent que la fiscalité est propre à chaque pays et qu’ils ne peuvent donc pas tenir et fournir l’équivalent d’un IFU pour l’utilisateur ; je pense que même ils se donnaient l’objectif d’automatiser le schéma français, ils n’y arriveraient pas… imaginons un français lambda… impossible !
Ce que je vais décrire plus bas n’est que mon avis mais pour moi la situation est assez simple :
On touche des dividendes chaque semaine, flat tax dessus l’année suivante et basta, peut importe ce qu’on a pu en faire derrière (qui peut être assujetti à d’autres impôts liés à la crypto par exemple (yield, …)).
