Fiscalité SCPI européenne en PER/assurance vie

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Bonjour et bonne année à tous,

J’ai longuement cherché sur Internet sans succès une réponse à la question suivante :

Les loyers issus de pays autres que la France sont-ils doublement imposés dans un PER ou une assurance vie ?

Dans le cas de la détention en direct de part de SCPI, les loyers issus par exemple de l’Allemagne sont d’abord imposés en Allemagne, puis ne sont pas imposés en France, grâce à un mécanisme de crédit, d’impôt ou de taux effectif.

Dans le cas de la détention de part de SCPI dans un PER ou une assurance vie, il semblerait que les loyers issus de l’étranger soient imposés dans le pays d’origine, puis qu’il soit imposés une seconde fois lors du retrait de l’enveloppe fiscale à la flat tax (30%) dans le cas du PER et aux prélèvements sociaux (17,2%) dans le cas de l’assurance vie.

Exemple de la SCPI Remake Live en 2023 :
• Taux de distribution brut : 7,79%
• Net de fiscalité étrangère : 6,48%
• Environ deux tiers des loyers issus de l’étranger

Logiquement, la fiscalité française ne devrait s’appliquer que sur un tiers des 7,79% ce qui donnerait les taux de distribution nets suivants :
• PER : 5,70% (6,48% - 7,79% * 1/3 * 30%)
• Assurance vie : 6,03% (6,48% - 7,79% * 1/3 * 17,2%)

Hors si la fiscalité française s’applique sur l’entièreté des loyers perçus les taux de distribution sont tels que :
• PER : 4,54% (6,48% * 70%)
• Assurance vie : 5,37% (6,48% * 82,8%)

Pour éviter la double imposition, il faudrait que les plus-values soient comptabilisées en deux catégories (imposables/déjà imposées) ce qui est déjà peut-être le cas pour les fonds en euro pour lesquels les prélèvements sociaux sont prélevés annuellement.

Si ce n’est pas le cas, cela handicape les SCPI qui investissent en dehors de la France pour les détenteurs de parts via PER ou assurance vie de façon significative ce qui peut remettre en cause la viabilité d’un tel investissement.

J’espère que quelqu’un saura répondre à cette question à laquelle je n’ai, à ma grande surprise, pas encore trouvé de réponse.

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Je me pose exactement les mêmes questions

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Pas sure a 100% mais je crois que justement ils sont doublement imposés, on ne recupere pas le credit d’impôts qu’on récupère quand on investi en direct.
Du coup pas d’intérêt a investir en scpi en assurance vie ou per sauf peut etre si on est dans les grandes tranches d’impôts genre 45%

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A savoir qu’il y a un abattement annuel sur l’imposition des gains lors de retrait sur une assurance vie de plus de 8 ans

  • 4600€ pour un célibataire
  • 9200€ pour un couple

Dans ce cas là on ne paye que les prélèvements sociaux de 17,2%

Donc suivant sa tmi (si au moins 30%) ça peut être intéressant, d’autant plus qu’il n’y a pas de frottement fiscal lorsque les loyers sont perçus sur l’assurance vie ou le per, et peuvent donc être réinvestis sans payer d’impôts dessus, donc plus de capital issue des loyers peut générer des intérêts composés.

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C’est simple tu reçois sur AV les loyers nets de fiscalité étrangère.
Et ensuite la fiscalité là dessus s’applique comme pour tout autre gain au sein de l’enveloppe.

Par exemple pour remake live, tu aurais reçu 6,48% de rendement sur ton placement.
Derrière les frais de gestion annuels, et le jour où tu veux faire un retrait, 17,2% de fiscalité sur 4600€ de bénéfices pour un célibataire et 9200€ pour un couple. Au delà 24,7% à 30% (voir en détail la fiscalité si ça vous intéresse)

L’avantage étant donc que tu peux capitaliser sans imposition en France tant que tu ne sors pas l’argent

Et donc idéalement il vaut mieux des SCPI qui ciblent la France plutôt que l’UE/monde en AV, sauf si le net de fiscalité étrangère reste supérieur aux loyers bruts des SCPI investies en France. Pour remake live c’est le cas malgré les 2/3 investis en Europe pour le moment.

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Bonjour

Je viens de tomber sur cet article qui apporte une réponse à votre interrogation