Bonjour à tous,
Je recherche quelques avis sur une discussion que j’ai eu récemment avec mon expert comptable …Et pour laquelle, une fois n’est pas coutume…nous sommes en désaccord…
Pour poser un peu les choses, je posséde une société civile de placement à l’IS composé essentiellement de CTO, de contrat de capitalisation et de SCPI , en usufruit en pleine propriété.
Je viens d’avoir mon bilan 2024 et nous avons discuter de la fiscalité des SCPI déténu par la SC.
Je lui explique que pour l’usufruit de SCPI détenu, l’impôts est déjà payé à la source par la société de gestion, puisque les SCPI sont majoritairement détenu en Europe.
En gros, si je dois toucher 1000 euros de dividende BRUT je n’en touche que 850 euros NET puisque la société de gestion prélève l’impots à l’étranger.
En société à l’IS, avec le jeu des amortissement, l 'usufruit de SCPI n’est normalement pas fiscalisé ou alors trés peu.
Je demande donc à mon expert comptable comment je vais récupérer le surplus d’impots déja prélevé par la société de gestion ? Mon expert comptable me répond que cet impôt n’est pas récupérable puisque payé à l’étranger mais que je ne vais probablement pas payé d’autres impots en france …
Cette réponse m’étonne beaucoup…Et ca n’est pas la première fois avec cet expert malheuresement …
Qu’en pensez vous ?
POur ceux qui ont de l’usufruit de SCPI dans leurs sociétés à l’IS comment sont fiscalisés l’usufruit dans votre société ? Payez vous égallement l 'impot à la source par la société de gestion ?
Je précise que cela fait plusieurs mois / années que j’ai moyennement confiance dans cet expert qui est pourtant « spécialisé » immobilier…
Bonjour,
Sans être un expert sur ce sujet précis, je pense que votre comptable a raison.
Vous confondez la loi fiscale en France et celle des pays dans lesquels vos SCPI sont investies.
Le pays étranger où est situé l’immeuble détenu par la SCPI prélève ses impôts qui lui sont propres sur les revenus tirés de l’immeuble peut importe le propriétaire, que ça soit une SCPI située en France ou un de ses ressortissants. La société de gestion s’acquitte pour votre compte de cet impôt.
Ce pays étranger n’en a je pense rien à faire que derrière la SCPI il y ait une SCI française qui pratique un amortissement et plus largement qui bénéficie d’un régime lui permettant de réduire sa fiscalité, régime qui n’est d’ailleurs peut-être même pas existant dans ce pays. Non seulement elle n’en a rien à faire, mais surtout, elle n’en a aucune idée et n’a aucun moyen de le savoir.
Le pays étranger voit comme propriétaire la SCPI et n’a aucune idée de qui il y a derrière.
Comme cet impôt étranger est dû indépendamment de qui détient in fine les parts de la SCPI, je ne vois pas comment vous pourriez en demander le remboursement à la société de gestion qui elle même ne pourra pas se le faire rembourser par le pays de situation du bien.
Vous retrouvez cette même logique lorsqu’une personne physique détient des SCPI pas le biais d’un contrat d’assurance-vie. Si on applique strictement la loi fiscale française, l’AV est une enveloppe dans laquelle les revenus de SCPI ne sont pas fiscalisé tant qu’ils restent sur le contrat. Pour autant, cela n’empêche pas le pays de situation de l’immeuble de prélever sa fiscalité qui lui est propre et qui est retenue à la source par la société de gestion sans pouvoir en demander le remboursement.
Je ne suis pas un expert sur ce sujet précis, mais j’ai tendance à faire confiance aux professionnels du sujet. Si vous n’êtes pas convaincu par votre comptable et si plus largement le lien de confiance entre lui et vous semble rompu, libre à vous d’aller solliciter l’avis d’un autre comptable.
Merci pour votre avis.
Dans ce cas il serait probablement plus rentable de prendre de l’usufruit de SCPI française…
Ainsi il n’y a aucun prélèvement à la source et je toucherais des revenus brut…qui ne seront pas non plus fiscalisé par le jeu de l’amortissement…
Ça me semble donc très étrange.
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Change d’expert comptable, il y a des conventions fiscales entre les pays.
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Il y a des conventions entre les pays pour éviter des phénomènes de doubles impositions. Les impôts payés dans un pays sont déduits des impôts payés en France. Mais chaque convention est différente donc a étudier au cas par cas. Et en général il y a un principe, le bien est fiscalisé principalement dans l’état ou il est situé.
J’ai un bien en Allemagne et je suis résident fiscal Français. Je paie des impôts en Allemagne, pas en France. C’est pour le cas classique. Mais dans le cas d’un démembrement ave des retenus à la source on rentre dans des cas plus complexe. Même si je suis globalement en phase avec le commentaire de Thibaut.
Pour le coup il faudrait mieux un avis d’un expert comptable spécialisé dans ce domaine là. j’avoue qu’en étant moi même EC je n’ai pas la réponse à la question.
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Merci pour ta réponse.
C’est pourtant un expert comptable spécialisé en immobilier…c’était la raison pour laquelle je l’avais choisi en 2017 mais au fil des années trop d’erreur ont été commises…
Je vais revoir avec lui mais de toute façon il n’a absolument pas tenu comptes des impots déjà prélevé à la source par les SCPI puisque c’est moi qui lui ai expliqué lors de notre rendez vous d’aprés bilan.
Pourquoi ne pas consulter un fiscaliste pour ces sujets ?
Payer un fiscaliste ? Pour qu’il explique à mon expert comptable comment faire son travail ?
Désolé mais j’estime que je le paye déjà cher car il est censé savoir faire son travail… fiscaliser de la bonne manière de la SCPI doit faire partie de son « travail » …surtout qu’il surfe sur la vague du cabinet « spécialisé » en immobilier…
Bonjour,
Au vu de votre message, il est difficile de juger si votre comptable a bien pris en compte vos demandes mais en tout cas il a l’aire d’avoir manqué de pédagogie.
La plupart des pays où sont investis vos SCPI doivent avoir une convention fiscale avec la France qui permet de ne pas subir une double imposition.
Selon les conventions fiscales, il y a deux mécanismes :
a) Crédit d’impôt égal à l’impôt étranger (méthode du crédit d’impôt)
- L’impôt payé à l’étranger est déduit (sous forme de crédit) de l’IS dû en France.
- Exemples : Allemagne, Belgique, …
b) Exonération avec méthode du taux effectif
- Les revenus étrangers sont exonérés d’IS en France mais pris en compte pour déterminer le taux effectif d’imposition sur les autres revenus.
- Rarement appliqué aux sociétés à l’IS, plutôt dans l’impôt sur le revenu.
Pour les sociétés à l’IS, la méthode du crédit d’impôt est la plus fréquente.
C’est le pays où sont situés les biens dont vous percevez les revenus qui déterminent la fiscalité et non le mode de détention des parts.
Que ce soit pour des SCPI en PP ou en US, les revenus subissent donc tous la même fiscalité.
Par contre, l’amortissement pratiqué sur vos droits d’usufruit de parts de SCPI reste une charge déductible dans votre société à l’IS, quelle que soit l’origine géographique des revenus, et les mécanismes d’élimination de la double imposition (crédit d’impôt ou exemption avec taux effectif) s’appliquent après prise en compte de ces amortissements.
J’espère que c’est plus concret pour vous après ces explications !
N’hésitez pas si besoin plus d’informations ou de situations concrètes.