Gestion d'appartements anciens à faible rendement: méthode de gestion en prévision transmission aux enfants?

Stratégie patrimoniale 📊
1

Bonjour.
J’ai 60 ans, marié, deux enfants approchants la trentaine.
Je vais hériter d’appartements parisiens, pour une grosse valeur « officielle », mais au rendement faible (de l’ordre de 3%).
Dans un premier temps, j’envisage de les garder, quitte à restructurer plus tard.
Je m’interroge sur la meilleure méthode pour organiser ma transmission.

J’envisage une SCI familiale (moi, mon épouse et nos deux enfants), où j’apporterai les biens. Si j’ai bien compris, je devrait au début avoir 100% des parts sociales. Je ferais un don ensuite aux enfants (je crois qu’on peut donner l’équivalent de 100k€ à chacune sans impôts).
Mes questions: au moment d’apporter les appartements à la SCI, je crois qu’il y a des frais de donation? Je vois 5% ? Car vu la « valeur » des appartements, cela va faire beaucoup, et il faudra le financer.
S’agissant d’un héritage, mon épouse n’est pas propriétaire, est-il intéressant de lui faire également une donation de parts? Et si oui, à quels frais? On est sous le régime de la communauté, mais avec usufruit au dernier vivant.
Enfin, pour la partie donation, j’ai cru comprendre qu’il était intéressant de procéder à un démembrement, et de ne donner que la nue-propriété (qui vaut alors 50% du bien), mes enfants récupérant la propriété total à notre décès ?
Autre question, ces appartements sont dans deux immeubles distincts, faut-il mieux deux SCI, ou tout regrouper dans une seule?
Corolaire, nous avons également en propre 2 maisons familiales en plus de notre RP, que mes enfants souhaitent conserver. Là encore, intéressant de les regrouper en une SCI pour qu’elles soient également propriétaires, sans pb de valeurs relatives des deux maisons?
Pour le coup, le but n’étant plus le même (conserver les maisons d’un côté, immeubles de rapport de l’autre), je me dis que deux SCI distinctes seraient plus pratiques. Et du coup, à regrouper en holding, ou aucun intérêt?

Question de débutant, qui découvre un peu le domaine…
Merci d’avance de vos conseils !

1 « J'aime »
2

Bonjour,

En résumé, vous souhaitez, regroupé un patrimoine locatif et un patrimoine à usage résidentiel dans une sci
Que je suppose à l IR

En avoir une ou en avoir deux ne changera à priori pas grand chose si fiscalité à l IR

Au vue du patrimoine conséquent, on pourrait imaginer mettre les appartements parisiens dans une SCI à l IS si vous souhaitez les garder longtemps

Au contraire si vous souhaitez les vendres assez rapidement, quelle est l intérêt de créer une SCI ? Faite directement une donation soit de la nue propriété, soit en totalité pour que vos enfants touche une partie du loyer

Oui les nues propriétaires récupèrent l usufruit au décès de l usufruitier

Je ne connais pas votre situation fiscale, donc je ne sais pas si c est intéressant de faire une donation à votre épouse

Non pas de holding pour le moment, c est un outil de réinvestissement, ce n’ est pas le sujet
Pour le moment

Discutez de tout ça avec un notaire

3

Bonjour, et merci de votre réponse.
Pour les appartements, je ne souhaite pas les revendre pour le moment (mais il faudra sans doute en vendre une partie pour payer les impôts de succession! Avant de faire le montage SCI).
Les regrouper dans une SCI me semble une bonne idée, pour permettre une transmission aux deux enfants.
Après, SCI IR (je suis à un TMI de 30%) ou à l’IS, c’est à calculer…
J’imaginais deux SCI car les appartements se répartissent sur deux immeubles différents, pas tout à fait la même zone de Paris, ni le même type. Mais bon, c’est doubler les frais de création pour peut-être pas grand intérêt, à part séparer les deux ensembles!
Par contre pour les maisons elles ne sont pas louées, et ne le seront sans doute pas. J’imagine donc, si regroupement en SCI, de ne pas le faire dans la même SCI que les appartements. L’idée de la SCI pour les maisons, c’est que ça évite de comparer / diviser/ équilibrer les valeurs relatives des maisons. Et toujours permettre une transmission progressive (bon, le plafond de 100k€ pour chaque va vite être atteint…
L’idée de Holding était de remonter les gains/déficits: les appartement rapportent (peu, mais rapportent), les maisons ne font que coûter. Je me disais que la holding permettait que l’un soit un peu rattrapé par l’autre. Mais ce n’est peut-être pas la bonne méthode !
Et éventuellement l’idée était de sortir un peu de finances par dividende (ou rémunération de gérant) pour nous tout au long de la retraite. Car je ne sais pas comment « sortir » une partie des loyers de la SCI ?
Mais là encore, ce n’est peut-être pas la méthode optimale.
Bon, je vais creuser tout cela, et effectivement voir avec mon notaire. Je veux juste ne pas être trop ignare en allant le voir, histoire d’être efficace lors de nos échanges.
Et merci de vos éléments de réponse !

4

Si vous ne souhaitez pas les revendre,
Ce que vous pouvez faire, c est une OBO,
Créé la sci à l IS, mettre un capital initial avec vos enfants (80-20 par exemple)

Racheter par la sci un ou deux appartements, ce qui vous fera de la liquidité pour payer les droits

Il faudra néanmoins une avance de la banque dans un premier temps
Et il faudra valider la viabilité puisque la rentabilité est faible

Mais vos enfants auront déjà une partie du capital et pour la donation vous donnerez des parts d’ une société endettée qui vaudra moins

On peut aller plus loin en valeur sur une donation
Si vos enfants souhaitent garder le capital, il fait plutôt réfléchir à comment pourront ils racheter des parts

Bon je vois que vous évoquez probablement un capital immobilier de un ou plusieurs millions d’ euros

Donc peut être que la création d une holding peut s’ entendre

Mais on ne fait une holding pour des raisons fiscales,
On fait une holding pour réinvestir des bénéfices ou alors pour le rachat de parts de sociétés

Donc il faut un projet derrière une holding

Pour la fiscalité
Sci à l IR TMI + charge sociales (17,2%)
Sci à l IS 15% ou 25% + flat taxe 30%

Il y a plein de vidéo YouTube sur ces sujets

N hésitez pas à nous donner les retours de votre notaire/ expert comptable …
Si je me permet de commenter votre sujet
C est que je suis dans un cas semblable
Et que je cherche également à m instruire des aventures des autres

5

Ce que vous pouvez faire, c est une OBO,
Créé la sci à l IS, mettre un capital initial avec vos enfants (80-20 par exemple)
Racheter par la sci un ou deux appartements, ce qui vous fera de la liquidité pour payer les droits
Il faudra néanmoins une avance de la banque dans un premier temps
Et il faudra valider la viabilité puisque la rentabilité est faible
Mais vos enfants auront déjà une partie du capital et pour la donation vous donnerez des parts d’ une société endettée qui vaudra moins

J’avoue être néophyte dans ce genre d’opérations :wink:.
Si je comprends bien votre idée, on crée la SCI 2 parents + 2 enfants, par exemple mon épouse et moi 40% chacun, et chaque enfant 10 %.
Cette SCI me rachète un ou deux appartements, par exemple 500k€, qui permettent de payer une partie des frais de succession. Ok, mais du coup cette SCI doit emprunter cette somme à une banque ? Dans ce cas, je pense que l’emprunt est alors remboursé par les loyers, et la SCI n’est donc pas bénéficiaire.
Par contre du coup chaque enfant a 10% de part, donc 50k€ en valeur (mais aussi l’équivalent en dette, l’emprunt!). Mais effectivement, je peux alors leur donner quasiment toutes les parts, qui valent alors pratiquement 0 (500k€ de bien moins 500k€ d’emprunt).
Bon, mon problème sera le remboursement, car le rendement est faible (j’estime à moins de 3% par an!), donc pas sûr que la banque suive (ou alors emprunt sur des dizaines d’années !)
Et du coup, trouver une astuce pour injecter moi des fonds dans la SCI pour rembourser…

On peut aller plus loin en valeur sur une donation

Ah, je croyais qu’une donation était limitée à 100k€ par enfant tous les 15 ans… Mais s’il est possible d’aller plus loin, tant mieux!

Bon je vois que vous évoquez probablement un capital immobilier de un ou plusieurs millions d’ euros
Donc peut être que la création d une holding peut s’ entendre
Mais on ne fait une holding pour des raisons fiscales,
On fait une holding pour réinvestir des bénéfices ou alors pour le rachat de parts de sociétés
Donc il faut un projet derrière une holding

Oui, le capital semble énorme (3-4M€), mais ça reste du virtuel (enfin non, de la pierre!), mais vieux appartements et faibles loyers (certains encore en loi 48…).
Ca sera un sujet, savoir comment remonter le rendement. Mais bon, les loyers à Paris sont bloqués, ce qui n’incite pas vraiment à rester propriétaire (c’est peut-être le but d’ailleurs). Après, c’est un héritage familial (2 générations au dessus), donc aussi une valeur sentimentale. Et bon, je me dis que ce n’est pas moi qui ai bossé pour ce capital, donc quelque part ça reste un cadeau.
J’ai fait ma vie par ailleurs, et suis assez à l’abri financièrement au moment où la retraite arrive (et là, j’ai bossé pour :innocent:).
Une fois les droits de succession réglés, ça fera un bon complément de revenus, l’idée étant juste de ne pas devoir en vendre la moitié pour hériter, et encore une moitié pour mes enfants quand ça arrivera…

Pour la fiscalité je vais effectivement me documenter !

N hésitez pas à nous donner les retours de votre notaire/ expert comptable …
Si je me permet de commenter votre sujet
C est que je suis dans un cas semblable
Et que je cherche également à m instruire des aventures des autres

C’est ma démarche aussi, alors j’apprécie vos éclairages!
Dès que ça se précise je vous tiens au courant (mais je pense que le règlement de la succession sera un peu long, et ensuite il faudra voir les montages à faire!)

6

Je comprends la question sentimentale
Il y a un peu de tout dans ma famille, et je m efforce de tout réorganiser et de construire quelques de rentable à la prochaine génération
Des forêts, des vignes, des maisons délabrés, un étang, l’hôtel de mes grands parents, des bâtiments agricoles, …
Qui appartiennent plus ou moins à tout le monde
Un vrai foutoir :sweat_smile:

Je suis bien partis pour être endetté toute ma vie
Mais bon quand on aime …

Pour la fiscalité je vous conseille le patrimonio d antoine de Ravel d esclapon
En attendant que la succession arrive à son terme, ce sera un très bon livre de chevet

1 « J'aime »
7

Je reviens sur le système d’OBO…
Si je comprends bien, l’idée est de créer une SCI à l’IS, en y associant conjoint et enfants. Imaginons 30% moi, 30% conjoint, 20% chaque enfant. A la création, les parts valent 0.
Cette SCI m’achète un appartement, mettons 400k€. Ces 400k€ me permettraient de payer une partie des frais de succession.
Mais…il faut bien que la SCI emprunte à une banque pour avoir ces 400k€ :face_with_raised_eyebrow: .
J’imagine qu’on peut argumenter auprès d’elle en disant que cela permet d’acquérir un bien (voir en le mettant en hypothèque du prêt :thinking: … )
Mais quid du remboursement de ce prêt :zany_face:? . J’imagine que les loyers perçus ne suffiront pas.
Du coup, comment rendre ce montage possible?
Par contre, ce qui parait intéressant c’est, qu’au fur et à mesure du remboursement du prêt, la valeur des parts augmente, pour à la fin égaler celle du bien. Ce qui permettra aux enfants de posséder chacun 20% du bien au final, sans devoir débourser. J’ai bien compris ? :zany_face:.
Bon, je dois poser des questions idiotes, mais je tente de comprendre la faisabilité de la chose…

8

Il n y a pas de secret, il faudra faire des emprunts
À savoir les quelles et comment
Et effectivement l équilibre ne sera pas facile à trouver surtout dans votre cas

Dans mon cas, on va s’essayer de faire une OBO,
Sur un bien qui vaut 125 000 et 5.9% de rentabilité
Nous allons avancer 30000 euros d’apport que nous récupérons lors de la vente
Nous mettons autant d apport, puisque nous souhaitons dégager un cash flow dans la société

Je ne connais pas la valeur des frais de succession que vous allez payé
Mais on va dire une fourchette de 30-50%

Mais on peut imaginer demander un prêt in fine ou un prêt hypothécaire à l administration le temps de construire les sociétés

Et demander des prêts d environ 70% de la valeur de plusieurs biens et ça doit être jouable

Après le meilleur moyen d y voire claire
Un tableau excel et faire des hypothèses de valorisation et voire ce que ça donne

Je pense que si vous connaissez déja le listing des biens, c est d aller voire une banque privée, et assez rapidement, lui expliquer tout ça

9

Je ne suis pas du tout dans la même situation que vous, mais si vous achetez un bien à crédit via une SCI à vous-même (personne physique), alors l’argent que vous allez récupéré de la vente peut être réinjecter en Compte Courant d’Associé (CCA).

Avec cet argent, vous pouvez la réinjecter dans la SCI, suivant 2 procédés :

  • soit l’utiliser pour racheter un autre de vos biens comptant afin que le prêt du premier soit compensé voir que la SCI soit en cash flow positif suite aux revenus du premier + second bien.
  • soit de rembourser le crédit par anticipation et donc de diminuer le crédit.

Dans les deux cas, vous allez payer 8% de frais de notaire pour chaque bien.

Une fois cette opération réalisée, vous aurez transmis environ 1M€ à vos enfants (d’après vos chiffres) sans payer de frais de succession vu que la transmission des parts se fait avant l’achat du deuxième appartement/maison.

De plus avec le CCA, vous pouvez récupérer les bénéfices de la SCI en vous remboursant vous-même sans payer l’impôt sur les dividendes.

Et si vous avez une bonne relation avec votre banquier, essayer de transmettre l’ensemble de vos biens immobilier comme cela (50% des biens racheter à crédit par la SCI et 50% restant racheter comptant par la SCI).

A voir avec un notaire et/ou un expert-comptable pour savoir si c’est réalisable (abus de droit fiscale ou non)

Ou alors garder l’argent de la vente pour vous et compléter le complément nécessaire suite au cash flow négatif (supposés) que vous allez avoir dans la SCI. Vous aurez toujours transmis un bien à vos enfants.

Je ne suis pas du tout expert en fiscalité sur les successions, mais c’est un montage auquel j’ai pensé en lisant le livre que @Wilfried9 à cité plus haut.

Mes parents et moi avons un peu la même situation que vous, mais avec une valeur de patrimoine inférieur à la votre

10

Discussion super intéressante.

Vous avez mentionné la SCI à l’IS ce qui m’étonne car je pensais que ce n’était pas recommandé dans l’optique d’une transmission. En effet, il y a un risque vis à vis l’administration fiscal pour justifier de la valorisation (valeur comptable ou économique), et donc un risque de redressement. C’est la vision que j’en ai. je suis preneur de vos avis et expériences sur le sujet.

Je suis moi-même en réflexion avec mes parents et mon frère sur ce sujet.

11

Bonjour

Pourquoi dites vous qu une Sci à l IS n est pas recommandé dans le cadre d une transmission ? @Tristan31

Dans le cas de l OBO, le risque de redressement est lié à la raison pour laquelle on réalise une OBO
Il faut justifier l OBO pour des raisons patrimoniales et pas uniquement fiscales

On ne peut pas faire OBO pour retirer des liquidités dans le but de faire des travaux sur ce même bien
Ou uniquement pour donner des parts à moindre frais à ces héritiers

12

Pour la partie OBO je partage ton analyse.

Mon point d’interrogation concerne la valorisation des parts d’une SCI. Prenons un exemple : SCI IS capital social de 1keuros création 01/25 et achat à crédit d’un bien de 200k en 05/25 avec apport de 50k (CCA) et 150k emprunt. D’après la règle de valorisation des parts, actif - dette = valorisation donc dans mon exemple 0euros. Pour moi, il y a un risque de requalification des CCA. A minima.

13

Même logique si rachat par la SCI d’un autre bien (150k), est-ce que l’administration fiscale ne va pas considérer qu’il y a sous évaluation des droits de donation ?

14

Voila les interrogations que j’ai vis à vis de la SCI à l’IS vs IR par exemple. Si quelqu’un à un retour d’expérience ou la position du législateur sur le sujet je suis preneur :slight_smile:

15

Oui, et dans mon cas c’est la vérité :wink: .
Mon objectif n’est pas d’éviter l’impôt (bon, si je peux éviter de trop payer c’est bien sûr agréable…), mais de mettre un maximum de ces biens dans une structure familiale, pour transmettre petit à petit aux enfants.
Et, à mon sens, une SCI semble adaptée.
Là où je ne vois pas comment faire, c’est pour amener ces biens (qui pour le moment sont des biens propres, puisque venant d’un héritage) dans la structure SCI, qui au départ a une valeur nulle, donc pas de liquidité pour m’acheter ce bien.
La solution emprunt pourrait être une solution, mais et d’une je n’imagine pas la banque accorder 500k€ pour financer 100% de l’achat, et ensuite ça fera une dette énorme, les loyers ne compensant pas les remboursements. Ou alors il faut que j’amène du cash dans la SCI, si j’ai bien compris via le compte commun d’associé (le CCA) ?
Dans l’exemple de @Tristan31 vous évoquez un risque de requalification des CCA, pourquoi ?

Bon, j’ai vraiment l’impression de découvrir la plongée sous-marine sans bouteilles :zany_face: , mais je vais m’y faire :+1:.
Je me fais peut-être des idées, mais j’ai l’impression que la SCI est une bonne enveloppe pour gérer plusieurs biens en famille, mais il faut vraiment que je fasse le point avec le notaire (ça tombe bien, j’ai l’impression qu’il est assez pédagogue - et patient :wink:).
Bon, pour le moment on en est encore aux évaluations des biens etc, mais je préfère me renseigner en amont.
Un ros, gros merci pour vos explications :smiling_face_with_three_hearts:

16

D accord oui je comprends,
Quesqui est acceptable du point de vue de l’administration
Je pense que chaque cas est différent et tout dépends du patrimoine
Dans le cas de @Francois263, 100 000€ de donation en démembrement par enfant
Et peut être 100 000 € en CCA
sur 4 M€ de patrimoine, je pense que l état se rattrapera par ailleurs ^^

Effectivement je m étais poser ce genre de question quand on a créé la SARL, ma notaire m avait dit je cite

" Mr quand on fait comme vous 350000 de travaux et d investissements, pour aucun bénéfice on est pas inquiété par l administration :sweat_smile:"

@Francois263, si vous faites une OBO, même avec un gros apport
Disons 100 000€ d apport pour un appart à 500000€ et que vous avez 250000€ de frais de succession qui parte à la vente

Vous remettez les 150 000 € en CCA

La sci que vous avez avec votre femme 20% et os deux enfants 10% et 10% si mes souvenirs sont bons

Si comme vous le dites l emprunt est supérieur au loyer
Et en attendant que l inflation ou la réorganisation permettent que l équilibre économique se fasse

Quelque part on peut dire que vous avez donné 40% de la somme à vos enfants et votre épouse
Sans droit de donation et que en plus vous allez vous retirez des loyers sans impôts puisque ils correspondront à la valeur de l apport que vous avez fait

Si l administration le décide elle peut requalifier tout le schéma patrimoniale en donation et optimisation fiscale abusive
Et là ça rigole plus :sweat_smile:

Mais je pense que tout est question de raison
Et SCI, SARL, SAS, demandé également pour la forme juridique de la structure