Je me tourne vers vous ce jour car j’ai 28 ans et je viens d’hériter d’un bien immobilier avec lequel je ne sais pas vraiment quelle stratégie adopter, je m’explique.
On m’a récemment légué un bien immobilier dans un petit village du 66 (Pyrénées-Orientales), plus précisément une maison en pierre de 80m2 de surface au sol avec un terrain d’environ 4000m2.
Globalement, elle est divisée en 2 lots de tailles égales composés chacun d’un rez-de-jardin, d’un RDC et d’un premier étage, possédant chacun une adresse distincte (10 et 12 rue xxxxxxxxx).
L’un des deux lots est actuellement habitable (appelons le A), bien qu’il requiert des travaux de réaménagement, de rafraichissement et d’isolation. Le deuxième lot (appelons le B) en revanche est à l’abandon depuis environ 30 ans et est en très mauvais état (il n’y a littéralement que les murs à garder, tout le reste est à refaire). Il est également nécessaire de rénover la toiture, commune aux 2 lots.
Nous arrivons donc au coeur de mon problème, mon projet intentionnel étant le suivant :
Rénover B de fond en comble afin qu’il soit habitable avec un score énergétique d’au moins E et le mettre en location longue durée pour générer des loyers mensuels afin de rembourser les prêts et intérêts contractés puis à terme générer des plus-values ;
Rafraichir A, en faire ma résidence principale (bien que je ne vive pas dans la région, afin d’avoir un pied-à-terre lorsque je redescends dans le sud ou la possibilité de retourner vivre là-bas à terme ; je ne suis actuellement propriétaire d’aucun autre logement) et le proposer en location courte durée (type BNB) lorsque je ne l’occupe pas afin de générer une autre source de revenu (j’ai des proches sur place qui pourraient s’occuper de cette gestion).
N.B : ce bien (A + B + terrain) me tient énormément à coeur, je ne souhaite donc pas m’en séparer et ne suis pas prêt pour l’instant à diviser le terrain en plusieurs autres lots afin de les vendre ou de construire de nouvelles habitations dessus (ce terrain possède un charme fou en tant que tel et le diviser tuerait quelque peu ce charme à mes yeux).
Je n’ai pas encore fait de devis afin d’estimer le prix des travaux pour rénover A + B et j’ai du mal à l’apprécier mais je pense qu’il sera nécessaire d’investir un gros billet. J’ai environ 20 000 euros de liquidités disponibles de côté.
Pour l’instant, mes revenus fiscaux de référence s’élèvent à environ 26K à N-1 mais ils seront amener à augmenter lors des prochaines années.
Premièrement, que pensez-vous de mon projet ? Me conseilleriez-vous autre chose ? Je suis vraiment ouvert à tout conseil ou toute autre façon de voir les choses.
Par ailleurs, j’ai fait quelques recherches quant aux ressources disponibles pour la rénovation des biens immobiliers mais j’avoue me perdre rapidement dans les informations disponibles à ce sujet. Que pourriez-vous me conseiller quant à l’utilisation de ces ressources ?
Loi Denormandie (le village dans lequel se situe mon bien n’y est pas éligible) ;
Prime Logement Décent ?
Prime Rénov et si oui à quelle hauteur ?
Eco-PTZ ou autres prêts à coût réduit ?
Autres ?
Et sous quel régime ?
Propriétaire occupant, notamment pour A ? (sachant que je n’y vis pas à temps plein mais que j’y redescends régulièrement) → déclarer comme résidence principale et faire une redirection de courrier vers la région où je passe actuellement plus de temps ? Autre possibilité ?
Propriétaire bailleur, notamment pour B ? (sachant qu’il est actuellement impossible de mettre en location ce lot car en trop mauvais état
Est-il même possible d’obtenir différentes aides selon différents régimes selon que les travaux concernent l’un ou l’autre des lots ?
En vous remerciant par avance pour votre temps et votre patience, le sujet est complexe et j’ai peu d’expérience dans ce domaine.
J’imagine que dans ton calcul tu as déjà payé les droits de succession ?
Y’a beaucoup de questions dans ton post…
Amha difficile de considérer logement A comme ta RP si tu n’y vis pas 6 mois par an. Et si tu comptes y vivre de temps en temps/régulièrement, effectivement seule la location courte serait recommandée.
Pour ton logement B, c’est presque comme si tu nous demandais de choisir à ta place… Je crois que c’est à toi de décider. Je suis pas un pro de l’immo, mais perso je commencerais déjà par savoir à combien tu peux louer le logement B pour calculer ta renta. Si tu le rénoves, il sera vraisemblablement au-delà de E en DPE (et t’as intérêt au vu des interdictions à venir), et, oui, utilises autant d’aides que tu peux en regardant au maximum toutes celles auxquelles tu as droit. Avec ton net fiscal, tu es juste au-dessus du mini mais encore dans les clous.
Après, ça devient plus coton pour moi : faire un DPE des deux maisons, estimer les aides, les travaux nécessaires, refaire en priorité B ? Créer une SCI pour regrouper les biens et passer les travaux ? Au-delà des aides il y a probablement beaucoup de déductions fiscales à faire et à engager en fin d’année pour étaler les plafonds…
Et penser à l’investissement pour le meubler, puisque, si je ne m’abuse, ça reste encore pour l’instant le plus avantageux au niveau fiscal.
Disclaimer, les conseillers ne sont pas les payeurs, in fine c’est toi qui doit prendre la décision
plus précisément une maison en pierre de 80m2 de surface au sol avec un terrain d’environ 4000m2.
Les ordres de grandeur pour la réno c’est environ 1k le m² (c’est très à la louche hein, c’est certainement plus pour celui à l’abandon depuis 30 ans, ca dépend si tu fais toi même, du matos etc.). De manière général, si tu fais faire, bien suivre les artisans.
N.B : ce bien (A + B + terrain) me tient énormément à coeur, je ne souhaite donc pas m’en séparer et ne suis pas prêt pour l’instant à diviser le terrain en plusieurs autres lots afin de les vendre ou de construire de nouvelles habitations dessus (ce terrain possède un charme fou en tant que tel et le diviser tuerait quelque peu ce charme à mes yeux).
Emotion et renta font rarement bon ménage
Après si tu le loues il sera en quelques sortes diviser
Que pourriez-vous me conseiller quant à l’utilisation de ces ressources ?
Contacter l’Adil ou autre organisme qui sauront te conseiller. En sachant que pour profiter des aides il faut en général faire faire
Edit :
Si la personne qui te donne le bien (ou ses proches) te disent qu’il aurait voulu garder le bien, garde bien en tête qu’il a abandonné le lot B pendant 30 ans. Quekqu’un qui tient à quelque chose ne le laisse pas à l’abandon pendant 30 ans
Salut !
Tout d’abord merci beaucoup pour ta réponse !
J’imagine que dans ton calcul tu as déjà payé les droits de succession ?
Oui, tout est réglé de ce côté !
Je suis pas un pro de l’immo, mais perso je commencerais déjà par savoir à combien tu peux louer le logement B pour calculer ta renta.
Autour des 600€/mois
Après, ça devient plus coton pour moi : faire un DPE des deux maisons, estimer les aides, les travaux nécessaires, refaire en priorité B ? Créer une SCI pour regrouper les biens et passer les travaux ? Au-delà des aides il y a probablement beaucoup de déductions fiscales à faire et à engager en fin d’année pour étaler les plafonds…
Vers qui me conseillerais-tu de me tourner afin d’obtenir des conseils avisés quant à la stratégie à adopter et aux aides/déductions que je pourrais obtenir ? L’ADIL comme me le conseille @Marc61 ? Un conseiller en gestion de patrimoine ? Autre ?
Emotion et renta font rarement bon ménage
Après si tu le loues il sera en quelques sortes diviser
Je pense que la décision est déjà un peu prise dans ma tête.
Je ne cherche pas à être le PLUS rentable possible, simplement, comme je le dis plus haut, à trouver le meilleur compromis rendement/conviction personnelle (ou ce que tu appelles émotion). Sinon j’aurais simplement fait 4 parcelles et les aurais revendues 100-150K chacune et basta (je me suis préalablement renseigné sur le prix de vente des terrains dans le village du bien en question) mais je n’y tiens pas.
Je me tournais vers vous afin d’avoir d’autres points de vues plus objectifs sur la question, afin de voir la question d’un oeil nouveau !
Contacter l’Adil ou autre organisme qui sauront te conseiller. En sachant que pour profiter des aides il faut en général faire faire
Merci beaucoup pour le tuyau ! Existe t-il d’autres organismes du type ? Me conseilles-tu de prendre avis ailleurs, par exemple auprès d’un conseiller en gestion en patrimoine ou autre ?
Edit :
Si la personne qui te donne le bien (ou ses proches) te disent qu’il aurait voulu garder le bien, garde bien en tête qu’il a abandonné le lot B pendant 30 ans. Quekqu’un qui tient à quelque chose ne le laisse pas à l’abandon pendant 30 ans
Quant à ce point, je te trouve dur dans tes propos. Tu n’as pas connaissance des sacrifices engendrés par ces personnes pour garder ce bien (dans sa globalité) compte tenu de leurs parcours de vie personnels, ni de quelle sorte il possède une valeur sentimentale à leurs ou à mes yeux.
Le lot A est habitable et a toujours été entretenu (avec le terrain) indépendamment du lot B , pour lequel les personnes m’ayant fait ce lègue n’ont pu mobiliser les ressources nécessaires à sa rénovation pour de multiples et complexes raisons que tu ignores, ce qui ne signifie absolument pas qu’ils ne tiennent pas au lot dans sa globalité ! Mais là n’est pas vraiment le sujet au final
Je ne cherche pas à être le PLUS rentable possible, simplement, comme je le dis plus haut, à trouver le meilleur compromis rendement/conviction personnelle (ou ce que tu appelles émotion).
D’ac l’important c’est d’en avoir conscience
Existe t-il d’autres organismes du type ?
Je t’aurais bien dit action logement mais je ne suis pas sur que ce soit leur rôle
Me conseilles-tu de prendre avis ailleurs, par exemple auprès d’un conseiller en gestion en patrimoine ou autre ?
Le CGP verra ton patrimoine dans sa globalité et ne sera pas forcément spécialiste dans l’immobilier (surtout que cela a l’air d’être un bien « atypique »)
Quant à ce point, je te trouve dur dans tes propos. Tu n’as pas connaissance des sacrifices engendrés par ces personnes pour garder ce bien (dans sa globalité) compte tenu de leurs parcours de vie personnels, ni de quelle sorte il possède une valeur sentimentale à leurs ou à mes yeux.
J’ai été un peu sec je l’admet et je ne connais pas l’histoire du bien.
Tu parles de location, sais tu pourquoi ils ne l’ont pas fait ? C’est une question que tu dois te poser car si la raison était le temps ou les problèmes de santé c’est différent de « on ne le louerait pas assez cher pour que cela soit rentable. »
Alors…
Je ne connais pas l’ADIL que t’as conseillé Marc61, mais ça peut être une très bonne ressource.
Dans l’absolu, sache que personne ne peut, sur le papier, t’apporter un conseil aussi avisé qu’un avocat fiscaliste spécialisé en immobilier. Il faut le payer, et il t’es redevable d’un conseil dans son domaine de spécialité. Tous les autres interlocuteurs le font à titre gracieux et de manière inégale… Sans aucune responsabilité ni opposabilité. Je conseillerais donc la méfiance, comme par exemple demander des conseils aux URSSAF ou au Trésor Public concernant nos taxes et impôts… C’est instinctif mais contre-productif.
Je te conseillerais donc de faire le tour du plus grand nombre d’interlocuteurs possibles : les assos loi 1901 comme ADIL, les organismes plus ou moins gouvernementaux comme l’ANAH, les sites internet, etc. Les normes évoluent, les règlementations aussi… Il faut croiser les données le plus possible et ne pas croire qu’un seul interlocuteur.
Aussi, je te conseillerais de ne pas trop perdre de temps. Niveau revenus, tu es dans la catégorie « Modeste » des aides de l’état. L’année prochaine, tu n’y seras vraisemblablement plus d’après ce que tu as dit. Donc renseigne-toi bien et fais tes démarches (dossiers) avant d’avoir reçu le nouvel impôt d’IR de l’année prochaine.
Il faudra aussi que tu réfléchisses à quelle priorité donner : rénover B pour avoir un loyer et financer la rénovation de A ? Rénover A comme résidence principale et B comme tu pourras ? Rénover les deux avec des aides du gouvernement et des prêts à taux réduits (tout le monde en fait pour la réno) ? >> gros investissement mais paix de l’esprit pour plus tard…
Non seulement tu as des aides de l’état, tu as aussi la possibilité de déduire une partie de tes frais engagés. Là c’est du fiscal que je connais un peu moins bien.
Aussi, je te conseillerais de ne pas trop perdre de temps. Niveau revenus, tu es dans la catégorie « Modeste » des aides de l’état. L’année prochaine, tu n’y seras vraisemblablement plus d’après ce que tu as dit. Donc renseigne-toi bien et fais tes démarches (dossiers) avant d’avoir reçu le nouvel impôt d’IR de l’année prochaine.
Oui tu as raison, il faut que je passe la seconde. Je vais me pencher la dessus et utiliser les ressources que vous m’avez conseillées pour faire en sorte de prendre la meilleure décision pour moi ! Merci encore pour ta précieuse aide !
