Hésitation arbitrage immo vers placements financiers 🥷

[Guillaume.1]

Hello à tous,

J’ai un appartement en LMNP (ex RP) avec un prêt sur 25 ans à un taux très avantageux, une ligne à 1,65% et une à 1,30%.

Détail ci-dessous :

J’ai une super locataire qui va poser sa dédit et je me pose beaucoup de questions.
J’hésite à revendre maintenant, pour tout placer en bourse (mon PEA n’est pas au plafond) et/ou AV (fond euro et scpi). Je ne regarde que des enveloppes capitalisantes.

J’avoue que la gestion locative pas toujours simple (pile ou face avec les locataires) et les potentielles charges qui vont peser sur les propriétaires aux vues de la dette du pays me font réfléchir.

Autre piste de réflexion, cet investissement est-il le meilleur levier pour accroitre mon capital ? J’ai l’impression que j’ai déjà fait ma plus-value et que le prix au m2 risque de ne plus monter aussi vite que les 10 dernières années. Mon investissement en soi stagne du coup…
Par contre, j’ai du levier. TRI de 20%

Là, on rentre dans une strat sombre , mais je réfléchis à éventuellement vendre sans solder le prêt. (crédit logement, pas d’hypothèque). En sécurisant tout de même : en investissant le capital restant dû sur du fond euro, voir de la scpi en AV pour la liquidité en cas d’appel de solde de la banque.
Et le delta en bourse sur des etf (world ou S&P+ air liquide)

Qu’en pensez-vous ?
Oui, c’est bête de ne pas serrer les dents, car l’investissement immo reste très rentable. Surtout au prix où j’ai acheté et au prix auquel je loue. En 2043, je serai propriétaire sans crédit de cet appartement à 51 ans. J’aurai potentiellement une rente brut de plus de 1000€ chaque mois. Mais c’est de la gestion bien plus fatigante que l’investissement financier. Remake Live à plus de 7%, ça commence à me titiller.
L’avantage fiscal du LMNP ne devrait plus durer longtemps non plus dans mon cas…

À chaud, c’est essentiellement le départ d’une excellente locataire qui me fait réfléchir à un arbitrage.

Je suis preneur de vos réflexions les amis.

[Franco]

Intéressant, j’ai exactement la même question. Un de mes soucis additionnel est l’encadrement des loyers sur Paris, mon loyer historique étant un peu au dessus (fixé bien avant la loi et pas réajusté - à mon sens à juste titre du fait du logement- depuis).
Tu n’auras probablement pas de call clair sur ta question, puisque personne ne te recommendera de prendre le risque de conserver ton crédit…

[Thomas1990]

@Guillaume.1

À chaud, c’est essentiellement le départ d’une excellente locataire qui me fait réfléchir à un arbitrage.

Si la gestion locative ne te rebute pas trop, pourquoi ne pas continuer? Tu n’as que 23% de détention nette et tu as des taux que tu n’auras plus avant quelques années. Il est possible que tu puisses réutiliser le crédit dans quelques années pour acheter ta RP si jamais le projet de loi passe. Après il ne faut pas que cela te coute trop cher en impôt mais tu auras le temps d’arbitrer d’ici la non?

Si ton bien est dans une zone un peu tendue, regarde pour augmenter légèrement ton loyer et avoir un effort d’épargne encore plus limité mais à ce jour, ce bien se rembourse quasiment tout seul. Sinon tu peux toujours prendre une assurance GLI ou payer une agence pour la gestion locative si tu n’as pas le temps ou l’envie de le gérer…

Par contre, je ne te conseille pas de ne pas rembourser l’emprunt à ta banque en cas de vente même si c’est clairement très tentant ! Si jamais tu as un problème un jour, cela peut aller loin mais à toi de voir !

[Arnaud06]

Comment comptes tu rembourser le/les crédits existants sans loyers ?
Se baser sur les intérêts/ dividendes reçus pour ça ?

Si oui je sais pas si mentalement la charge de la dette à rembourser ne sera pas aussi pesante que la gestion locative

[Guillaume.1]

@Arnaud06 Je m’imaginais conserver en liquidité sur livret 1 an de remboursement puis en effet par le retrait de dividendes/loyers etc.

[Guillaume.1]

En effet je ne suis pas concerné par l’encadrement des loyers, pour le moment, car la métropole limitrophe l’est… et on sait bien l’ingérance de ces métropole sur les communes.

Pour le call oui bien sûr je ne m’attend pas à de conseils claires mais plutôt à une discussion qui pourrait intéresser la commu Finary.

[Guillaume.1]

Certes ma détention nette n’est pas encore très élevée mais la plus valente est assez significative.
Je suis déjà aussi par ailleurs propriétaire de ma RP (prêt de 25 ans à 1%).

Pour les problèmes liés au solde. Je suis dans la team high risk/high reward et ne crois pas trop que les potentiels problèmes soient réels. Tant que tu paies, et tant que tu peux solder pour moi le risque est realtif. Mais c’est un avis très personnel.

L’appartement est déjà en gestion mais cela n’enlève en rien les potentiels problèmes de type squat, non remboursemen de la caution et assignation de l’ex locataire car titulaire d’une protection juridique donc ne paie rien et "paie pour voir… etc etc.

[Yoyo224]

Vendre sans solder son prêt, euh.

Bref, peut être peux-tu envisager une autre piste de réflexion pour savoir quoi faire vis à vis de ton logement.
Un exemple, si tu as des enfants, des petits neveux ou nièces, peut être que ce bien pourra leur être « loué » dans le cadre de leurs études ou de leur 1er logement.

Certes, on s’éloigne d’une analyse purement financière, mais peut être que cela mérite quelques minutes de réflexion ?

[Guillaume.1]

Bien sûr j’y pense aussi, ça rentre dans l’équation également d’avoir un pied-à-terre pour eux au besoin dans une grande métropole en France. Merci de l’avoir apporté à la discussion