Yves35
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Bonjour Ă tous,
Est-il possible de contracter un crédit pour un achat immo en mettant en hypothèque un autre bien immo (locatif) dont l’amortissement est encore en cours ?
Je sais que généralement les bien mis en hypothèque doivent être détenus à 100%, donc crédit soldé.
Par ex, j’ai pour ma part un parking d’une valeur de 20k en cours d’amortissement sur 15 ans, et qui affiche un très bon rendement.
Je voudrais l’utiliser en tant que garantie de l’apport (et non de l’emprunt total) pour un crédit plus conséquent.
Cela me permettrait à la fois de ne pas sortir de cash pour un apport, et de conserver la possession du parking à cashflow positif pérenne.
Est-ce viable ? Comment bien négocier un tel dossier auprès d’une banque ?
Je suis preneur de vos avis !
Sur le papier, utiliser un bien immobilier encore sous crédit comme garantie pour un nouvel emprunt, ça semble une bonne idée. Mais en réalité, auprès d’une banque classique, ça ne passera quasiment jamais.
Pourquoi ? Parce que ton bien (ici ton parking) sert déjà de garantie à la première banque. Ça signifie que, si tu n’arrives plus à payer, cette première banque sera prioritaire pour récupérer son argent.
Concrètement, si ton parking vaut aujourd’hui 20 000 € mais que tu as encore un crédit à rembourser dessus (par exemple, il te reste 10 000 € à payer), la deuxième banque ne voit en réalité que les 10 000 € qui te « reviennent vraiment ». Mais dans les faits, elle considérera qu’elle ne pourra récupérer que très peu d’argent après avoir payé les frais juridiques et de vente rapide en cas de saisie.
Du coup, même si l’idée semble viable théoriquement, en pratique, une banque classique risque fortement de refuser cette garantie ou de n’accepter que pour un montant très réduit.
Si tu veux vraiment tenter ce genre d’opération, il faudra plutôt négocier avec une banque spécialisée ou envisager d’autres solutions (garantie bancaire, caution, épargne bloquée, etc.).
Nrd
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Salut Tristan,
Ma question va paraitre naïve, désolé d’avance !
C’est vrai si le bien est déjà hypothéqué, non ? Dans le cas où le crédit est sous caution bancaire par exemple, et que le bien n’est pas sous hypothèque, ce n’est donc pas ce bien qui garantie la banque de récupérer son argent mais l’organisme de la caution bancaire ?
Est-ce qu’hypothéquer ce même bien sur un second crédit fonctionnerait si celui-ci n’est pas déjà hypothéqué ?
Nrd
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Je me réponds à moi-même. En fait ce sera juste l’organisme de caution qui va se retourner contre l’emprunteur pour récupérer les fonds remboursés à la banque. Donc au final ça passera pas une saisie s’il est incapable de rembourser, donc ça revient au même que si le bien était déjà hypothéqué, c’est ça ?
@Tristan.c a Le bon raisonnement.
Sur les 20, il n’y a que 10 de dispo.
et encore, ça c’est en considérant que la vente ne se fera pas à la casse, ce qui est le cas si la vente est forcée (enchères par exemple).
Le bien qui vaut 20 sera en fait vendu 14, moins les 10 restent dû à la banque n°1, moins 2 de frais… rien pour la banque n°2.
Quznt a la caution credit logement (ou la caution interne à ton groupe bancaire car crelog n’aurait jamais été caution d’un prêt pour un parking) , généralement elle ne rembourse la banque qu’en dernier recours.
C’est à dire que la banque va d’abord saisir le bien puis le vendre, et l’organisme de caution ne la remboursera que sur le montant de sa perte définitive.
Par curiosité : peux-tu nous dire qu’elle banque t’a prêté sur 15 ans pour un parking ?
Yves35
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@Tristan.c @Thomas106 Merci pour vos réponses.
Et qu’en serait-il si je demandais ce 2nd crédit à la même banque (ici la SG), dans la limite de ma capacité d’endettement évidemment ?
Elle prendrait le parking comme caution d’un apport pour le 2e prêt et mettrait une hypothèque ou caution bancaire sur le 2e bien acheté par ex un appart. Cela lui assurerait une priorité de saisie sur les 2 biens.
Pour répondre à la question de @Thomas106 , il s’agit de la SG. La Caisse d’épargne me proposait même 20 ans, mais le délai pour accepter cette offre était trop court par rapport à la date butoire d’obtention du prêt chez le notaire.
Si je comprends bien :
_le parking serait gagé (mis en garantie) pour
-faire un prêt qui serait injecté comme apport dans une autre opération
-qui nécessiterait un second prêt.
Ça se conçoit sur le papier, mais il y aura plusieurs obstacles à mon avis :
-il faudrait faire une vraie hypothèque, dont le coût est assez élevé. cela pousserait probablement le taeg du 1er prêt au delà du taux d’usure. ça ne serait pas le cas si vous empruntez une grosse somme, par exemple si le bien était 100% finance et qu’il s’agissait d’un parking de 30 places au milieu de Paris.
-vous allez ai mieux récupérer 4k, donc pas non plus de quoi financer énormément de chose : les frais sur un bien à 50keur, c’est tout.
-votre interlocuteur se fera rattraper par la patrouille interne s’il fait une opération comme ça : si votre apport vient d’un virement cetelem ou cofinoga, ce sera pareil, ce n’est pas vraiment de l’apport et il ne pourrait probablement pas voter seul un dossier même d’un petit montant.
Ă€ votre place, je tenterais un truc plus simple :
-vous avez pour vous la 1ere operation, qui est le gage de votre capacité à trouver un bien rentable. quand vous allez dire à votre banquier que vous en avez un 2ieme dans le radar, ce précédent positif peut aider.
-soir un proche (parent, etc.) peut vous avancer les 4-5keur au moment du financement : même si après loptention du prêt immobilier, vous faites un prêt cetelem pour le rembourser, vous aurez été clean vis à vis de la banque et de votre interlocuteur.
-soit, encore mieux, vous vous accordez avec votre interlocuteur sur un montant hors frais que vous pouvez emprunter auprès de lui (SG fait du 100% hors frais, j’ignore s’ils feraient du 110%) et au moment de votre achat, vous vous arrangez pour faire l’achat acte en main.
-c’est à dire que vous vois accordez sur un prix avec le vendeur (X euros), que vous rajoutez à ce prix l’équivalent des frais de notaires (1,085X en gros), et que vous faites réglez les frais par le vendeur. Vous vous arrivez devant la banque en disant : « le bien vaut 1,085X ».
Et ce prix doit rentrer dans votre enveloppe
Pas exactement, je me disais que peut-être un bien pouvait être gagé pour un apport directement, cà d au lieu d’apporter du cash, j’apporte un bien pour un crédit.
Effectivement j’ai acheté le parking acte en main. Très bon dispositif.
Simplement, j’ai l’impression que plus on veut emprunter gros, moins il y a de chances que ça passe. C’est peut-être que moi.
je suis pas sûr de comprendre du coup… Vous donnez le bien en garantie ?
Si c’est le cas, je ne suis pas sûr que ça change quoique ce soit pour votre Banque, même si c’est gage de bonne volonté.
Pour le sujet de l’enveloppe :
- le principal point bloquant pour les banques désormais, c’est ce 35% d’endettement imposé par le Hcsf. il y a certes des contournements mais les banques ne s’en servent qu’avec parcimonie.
- la SG fait de prêts avec des dispositifs de paliers (Banque Pop, CIC le font également mais pas le crédit agricole, en tout cas en IDF). Le fonctionnement est intéressant pour ceux qui comme vous ont : la banque vous met à quasi 35% d’endettement au démarrage du prêt, et quand votre précédent prêt s’arrête (genre le parking), elle augmente votre mensualité d’autant. Ainsi les règles du HCSF sont respectées tout au long de la durée du prêt et vous, vous pouvez emprunter davantage dès le début.
J’imagine que vous n’avez pas une grosse mensualité sur votre parking mais ça peut faire un petit 8-10k en plus, toujours les bienvenus quand on est en phase de constitution du patrimoine immo 
Yves35
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C’est ça, en gros le but serait de dire « je veux acheter un appart, j’ai pas envie de mettre du cash en apport, du coup je mets en gage mon parking rentable et bien situé (qui correspondrait à 15-20% de l’emprunt appart), comme ça si défaut de paiement pour l’appart, la banque pourrait saisir à la fois l’appart ET le parking pour se rembourser ».
Effectivement, le prĂŞt par paliers serait une bonne option aussi.