Immeuble de rapport "clé en main", rentable ou pas?

Immobilier 🏠
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Bonjour la communauté,

J’ai crée une SCI avec un ami et souhaite profiter de ce statut social pour acheter en ne modifiant pas mon taux d’endettement en nom propre. On souhaite se lancer dans deux projets à 250K pour lancer la SCI sur un an et demi et passer par des boites de projets clé en main. J’ai pris rendez-vous avec 5 boites différentes et mon seul critère est le suivant:
Cashflow mensuel de 300 net de charges (pour faire simple, on ne cherche pas à faire de plus-value, ni à revendre en séparant les lots, ni non plus à avoir un rendement annuel de plus de X%)

Toutes les boites m’ont dit que c’était très compliqué et qu’aujourd’hui l’autofinancement c’est bien, et honnêtement je n’arrive pas à le croire. Un immeuble de rapport à plus de 220K qui ne verse pas plus de 150 de CF net mensuel… :confused:
Axel Paris, un youtubeur, a récemment traité avec une boite qui en l’espace de deux mois lui a proposé deux projets différents avec un CF net de 275 à 360 mensuel (pour moi, très cohérent). Quand je refais des simulations avec les taux d’aujourd’hui, et un apport un peu plus conséquent, j’arrive à tirer le même cashlfow…
Ma théorie est donc la suivante: ces boites grignotent au maximum la rentabilité possible afin de laisser au client un projet autofinancé (qui suffit pour bien des gens).
J’arrive pas à croire qu’en réinvestissant la trésorerie accumulé de la période de différé, en rallongeant la période de crédit à 25 ans et en mettant un budget bien supérieur à celui de la vidéo d’Axel Paris, la même boite me dise que c’est pas possible… En nom propre, à deux, on arrive à faire du 400 - 500 CF mensuel sur des immeubles de rapport, je ne veux pas croire qu’un professionnel n’arrive pas à le faire… Qu’en pensez-vous ? Je veux bien que les taux aient augmenté mais bon, la marge de négociation est bien plus importante aujourd’hui et les gens n’achètent plus, donc il y a bien plus de temps pour trouver un bien correspondant.

Ma question est donc la suivante: avez vous dĂ©jĂ  traitĂ© avec ce genre d’organisme, et si oui, Ă  quel degrĂ© « mangent Â» ils votre marge ?

Bonne soirée, bien cordialement,

Foulques

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Salut !

Par rapport à la SCI pour ne pas user le taux d’endettement en nom propre, il m’a semblé lire sur ce forum que aujourd’hui les banques regardent tout et cette astuce n’est plus valable. Si il y a des experts sur ce sujet je les laisse compléter ou corriger mais renseigne toi bien.

Ensuite, s’il vous plaît arrêter de « faire » du cash flow positif lorsque qu’on est encore au stade du tableau excel. La réalité immobilière est très différente.
J’ai moi mm acheté un immeuble clé en main, sur le papier c’est 400/mois de CF, et au final entre les pépins, les impayés, la vacance locative, les réinvestissement etc je n’ai pour l’instant jamais vu 1 année de CF positive. Alors J’ai fait des erreurs oui, est ce que le fait d’être à -100 de CF m’affecte, non, donc au final, c’est pas grave, j’apprends.

Enfin tout ça pour dire que l’immobilier n’est pas un long fleuve tranquille ou tout se passe comme prévu, surtout sur des produits à haut rendements de type immeuble.

Enfin par rapport à l’aspect clé en main, c’est mon avis perso mais leur commission VS mon temps et la charge mentale associée, pour moi il n’y a pas match, c’est leur commission et ma liberté.

Max

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Le problème étant que nous n’en sommes plus aux tableaux excel, cela fait 4 ans que l’on investit en immobilier, avec aujourd’hui 8 lots et l’immeuble de rapport effectué rapporte depuis 3 ans, 800 euros mensuel net de charges (ok je prends pas en compte les impôts, mais PNO, TF, vacances locative …etc tout est pris en compte)
Comment se fait il qu’un pro n’arrive pas à faire ça ?
Pour les banques, ca dépend quel type de banque, mais effectivement certaines regardent l’ensemble et font augmenter le taux d’endettement en nom propre d’un associé, mais pas toutes
Je veux bien qu’on me dise que c’est impossible de sortir un CF positif, mais ca fait 4 ans qu’on fait ça et ca fonctionne … L’excel est au contraire un bon outil, notre logiciel nous a rarement déçu sur nos simulations pré acte de vente :confused:

On souhaite passer par un pro pour Ă©viter de perdre du temps
S’il n’y arrivent pas, on le fera seul mais bon, c’est long et ça nous limite bcp dans la zone où investir.

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Bonjour,
les boites clés en main:

  • n’ont pas exactement le mĂŞme intĂ©rĂŞt que l’acheteur (elles doivent faire du volume sur beaucoup de deals acceptables plutĂ´t que de chercher Ă  cherche un seul très bon deal)
  • Elles doivent vivre (payer les employĂ©s, etc…) et donc prennent des frais

Pour moi dans la mesure du possible, il vaut mieux faire seul.

J’ai deux immeubles en région parisienne, pour me diversifier, j’ai investit dans des SCPI et j’ai fait un appartement à l’étranger en BnB. Mais il faut accepter que la rentabilité sera moindre (gestion des SCPI et gestion de l’appartement en AirBnB)

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Je pense que les boîtes d’invest clé en main ne visent pas le cashflow positif car c’est elles qui gèrent la gestion locative au quotidien. Et quand tu vas chercher le rendement élevé, tu as forcément un risque élevé. Rendement = risque, c’est la seule règle en finance.
Donc vu que le rendement est pour le client, ils n’ont pas envie d’aller chercher trop de risque, qui va coûter de la mise en location plus fréquente.
Certains garantissent même les loyers. Dans ce cas, tu imagines bien qu’ils ne vont pas aller chercher des immeubles en périphérie un peu moisis, ceux où tu as pourtant le plus haut rendement.

Si tu cherches un cash flow positif avec un taux d’emprunt >4%, tu auras forcément un risque à assumer non transférable sur une société clé en main qui assure la gestion loc.

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Bonjour,

Vous répondez vous même a votre question!!

Si vous savez faire arrêtez de vous triturer l’esprit….on n’est jamais mieux servi que par soi même. Personne ne fera jamais mieux pour moins cher ce que vous savez faire.

Donc le réponse est dite……

J’ai arrêté de chercher.

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Oui alors sur le papier c’est faisable si on avait un autre métier… Nous sommes marins et partons en mer régulièrement, d’où le fait que l’on se tourne vers des boites clé en main.
Le métier est parfait pour épargner mais compliqué pour suivre un projet, et ça nous limite vachement géographiquement

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Effectivement…. dans ce cas faites la part des choses que vous savez faire et sous traitez la gestion.
Je pense que déléguer l’ensemble lorsque l’on sait faire est compliqué puisque justement on connaît et on est plus exigeants.

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Eh bien pour info petite mise Ă  jour, nous sommes passĂ©s par une boite clĂ© en main, très jeune, ouverte par des passionnĂ©s, qui facturent le « plan trouvĂ© Â» 15K.
Ils ont donc réussi à nous trouver un plan incroyable avec 440 euros de CF annoncé alors qu’un des 10 lots n’est pas encore loué.
Nous venons de faire la visite, aucun travaux Ă  faire, 6 appartements, 2 commerces et deux garages, pour 410K :ok_hand:t2:

Moralité: Il faut donc passer par des ttes petites boites, récentes et tenues par des passionnés !

On signe le compromis dans 10 jours

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Je suis intéressé, est ce qu’il s’agit de la société citée dans la vidéo d axel Paris ?

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Je suis également intéressé pout connaître le nom de la société.
Merci

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Effectivement, j’ai l’impression qu’il faille passer par des petites structures pour avoir des biens rentables car dès qu’elles atteignent une taille trop importante l’objectif change selon moi.

En tout cas bravo et intéressé également par le nom de la société.

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au top !
Attention, ce type de métier est typiquement celui qui ne passe pas à l’échelle.
tu en parles à 10 personnes, ils sont débordés, embauchent des bac à douches, et la qualité de service tombe…

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Salut comment a tu trouver des petites boites dans ce domene ? sur internet ? qu’a tu rechercher sur internet ? merci

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Donc on saura d’ici 6 mois si c’est vraiment bien :wink: