MaaL
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Bonjour
Echange auprès d’un collègue qui a une vision très arrêtée sur les investissements.
En clair, celui-çi voit deux stratégies :
-L’achat revente de bien immo en mode marchand de bien
-L’achat de RP avec plus value.
Son argument phare étant les montants conséquents lors de ce genre d’opération vs opérations boursières qu’il apparente cela à du « divertissement »
Que pouvez-vous répondre à ce genre d’énoncé ?
Il m’évoque son réseau qui a réussi de belles transactions et qui, forcément pour lui, ne le fait jurer que par cela.
Sachant que j’ai une aversion profonde pour l’immo., aversion qui n’a d’égal que ma méconnaissance du sujet.
Car hormis le levier d’investissement que permet l’immo. : je ne trouve pas ça vraiment intéressant qui plus est dans la conjoncture actuelle
Votre vision sur cela ?
Les montants conséquents ? Comment se fait-il qu’il vienne encore bosser si il fait d’énormes plus value qui devraient lui permettre d’être rentier ou de vivre de ses achats / reventes ?
MaaL
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Je pense qu’il fait part des expériences qu’il a pu avoir dans son entourage.
Il m’évoque par exemple son histoire de plus value sur sa RP de 140k en l’espace de 14ans… (base d’achat 220k). Je lui dis qu’au final ça se résume à une rentabilité de 3 à 4% par an, ce qui, en % n’est pas forcément exceptionnel.
Mais lui raisonnant en valeur absolue, il trouve que cette performance est, in fine, plus importante que tout investissement boursier (sachant que ce genre de levier n’existe pas ou peu dans les marchés boursiers)…
De mon côté l’immo m’a plutôt bien réussi. A 30ans aujourd’hui je suis au 2 eme achat de ma RP.
Un premier appartement entièrement financé par la banque avec les fameux taux à 1%, qu’on a revendu avec une plus value non négligeable qui a largement aidé pour constituer un apport pour le second achat plus le parking.
Après faire que de l’immobilier c’est chronophage quand même et je ne ferais pas ça tous les jours.
Et puis il me semble qu’en France nous aimons particulièrement bien l’immobilier.
Pour moi de toutes façons en investissement il faut se diversifier un minimum
J’imagine en plus qu’il ne prend pas en compte les éventuels travaux ou frais d’entretien dans ses calculs. Ni du fait que les autres biens ont eu une croissance similaire et donc que sa plus value sera grignotée en grande partie dans l’achat de sa future RP.
Discussion sans intérêt je pense. 
Et bien par exemple NVIDIA a fait du 400% en deux ans…
J’ai acheté du meta pendant sa période creuse en 2022 et j’ai une plus value latente de 243 %…
Donc la bourse superforme l’immobilier et toutes les études le disent. Sachant que, excepté pour la rp, la fiscalité est plus lourde sur l immobilier que sur la bourse… La bourse est aussi bien plus liquide…
Après la bourse est plus risquée…
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C’est pas comparable car on est sur de la RP et avec de l’effet de levier (crédit) .
Si cette même personne avait placé 220k€ il y a 14 ans sur un World il aurait bien plus…
J’aimerais voir le calcul de la PV. Car si beaucoup de personnes il fait prix de vente - prix d’achat ça montre bien l’incompétence…
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MaaL
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J’entends bien les arguments.
Mais à ses yeux, l’immobilier quoiqu’il advienne montera jusqu’au ciel. Et que vu les montants conséquents, c’est bien + intéressant que la bourse où ça reste moins interessant en valeur absolue
En clair, on peut avoir une rentabilité de 10% par an, mais en valeur absolue c’est moins intéressant qu’un bien immobilier vu les prix conséquents.
En clair, faire 100% sur une action à 100 euros, ça reste 100 euros. Faire 4% sur un bien à 500k, c’est pas la même…
Et je trouve pas quoi lui opposer face Ă cette visualisation
MaaL
9
J’aimerai bien aussi, je suis parti du principe que tout avait été retiré en terme de charges (frais notaires etc) : mais je me trompe peut être.
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L’immobilier à un coté tangible, réel, facile à comprendre.
L’absence de PV sur la résidence principale est un argument hyper favorable.
Par contre il y a des cycles assez long, avec le risque d’entrer en haut de cycle pour être forcé de vendre en bas de cycle.
MaaL
11
Oui mais justement, raisonner en % ne lui fait pas prendre conscience de ça. Et en soi je lui concède ce point. Faire 243% sur 5000 euros, ça ne fait que 20k au final
Il te dira qu’il aura fait en 2 mois en opération achat vente 35k de plus value moins les impôts sur le même délai, malgré une performance en % moins importante
Oui je vois bien ses arguments, comme un autre commentaire le souligne il doit être convaincu et rassuré par l’aspect « physique » de l’immobilier.
Le dialogue risque d’être compliqué, mais s’il aime vraiment l’immobilier peut être que tu peux essayer de lui expliquer ton point de vu avec la Pierre-papier par exemple.
Car tu ne détiens pas directement les biens (genre SCPI) mais ça reste de l’immobilier.
Numb
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Si on veut comparer de l’immobilier - que j’assume être à crédit - à la bourse il serait intéressant de comparer des TRI et non des % bruts/nets/nets-nets
Auxquels selon les appétences de chacun s’ajouterait du poids d’un côté ou de l’autre : tangibilité, liquidité, stress, effort hors épargne etc.
C’est sur qu’il peut faire de l achat revente mais c’est un métier à part et pas à la portée de tout le monde. Cela prend aussi du temps. C’est être marchand de biens et pas si simple. C’est pas parce que tu fais une belle plus value sur 14 ans avec ta rp que tu es bon en marchand de biens
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MaaL
15
Totalement, le problème c’est qu’il présente un franc effet Duning-Krüger
Preuve en est, il m’évoquait cette opération rachat/vente par un de ses contacts : plaquiste.
Je lui dis qu’il travaille dans le BTP et donc qu’il a tout de même une expertise et surtout la possibilité de faire des travaux lui-même, tout ça lui paraît secondaire.
Mais c’est cette vision de chiffre en valeur absolue qui l’aveugle à mon avis, mais qui d’un autre côté ne peut pas être occulté dans son analyse…
Le seul vrai avantage de l’imo c’est l’effet de levier (et le fait que ce soit tangible).
Sur un investissement locatif, tu peux potentiellement ne rien mettre et obtenir un bien au final.
De plus, personnellement, je trouve cela beaucoup plus facile et rassurant que la bourse.
Devenir propriétaire de sa RP est une bonne stratégie, après faire encore de l’immobilier locatif c’est peut être se rassurer, mais le compte n’y est pas en performance.
Par contre on ne fait pas boire un âne qui n’a pas soif…
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MaaL
18
C’est vrai, mais l’intonation qu’il a exprimé en me faisant gentiment comprendre que j’étais un demeuré à ne penser qu’à la Bourse…J’ai tenté d’apporter de la mesure mais lui est dans sa stratégie et n’arrive pas à critiquer ses propres investissements…Ca n’engage à rien de bon
Jluc
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Salut
Pour ma part l’immobilier m’a mis le pied à l’étrier .
Achat il y a 6 ans de 3 appartements près d’une fac,… Colocation sur des 3 chambres a 3*380€ en meublé /par appartement
Achat a 65000 de moyenne revendu depuis février a x2.
C’est ma vérité et pas forcément la tienne , qui l’a permis de faire un bel effet de levier, car opération financé a 100% par ma banque a 1.1 %
Aujourd’hui ça me permet de réinvestir a hauteur de 150000€ a partir de 0.
Propriétaire de ma RP également
Pour moi l’immobilier aura été mon tremplin, mais aujourd’hui je ne le ferai plus … Beaucoup de contraintes et moins d’opportunités financières
MaaL
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Merci pour ton retour
Propriétaire de ta RP entièrement financée ?
Donc tu as fait un 100% en 6 ans, sur des montants assez conséquent, le raisonnement se tient donc.
J’avoue que ça ne m’attire tellement pas, je trouve que c’est tellement casse-gueule.
Et pourquoi ne pas avoir investi cette somme sur les marchés boursiers au final ?
Je peux concevoir l’immo en débutant justement pour lever de la dette et faire de la plus-value rapidement pour dégager du cash, pourquoi ne pas mobiliser ce cash dans un second temps sur les marchés ?