Immo locatif: gestion via agence ou en direct?

[AntoineOlympe]

Quand il y a un soucis j’ai un artisan / homme à tout faire qui me facture à la prestation (ex: changer une plaque vitro, réparer un volet, etc.) et entre les locations j’ai des prestataires qui réalisent le ménage (et vérification).

Ce que je ne mesure pas est mon temps de gestion… Parfois ça prend du temps, parfois RAS …

[Gabin]

Je serais intéressé de savoir quelle option tu as choisie.

Je suis dans la même situation que toi. Colocation de trois chambres dans un appartement sur campus étudiant dans l’Ouest de la France. Gros turnover chaque année mais très grosse rentabilité en minimisant au maximum les vacances. Néanmoins, trouver des locataires en mai ou en juin est parfois compliqué et je m’attends à de la vacance locative substantielle dans le futur.

J’hésite moi-même à passer l’appartement en location solidaire moyennant une baisse de loyer de 25 à 30% (compensée en partie par la baisse des charges à mon nom).
Deuxième option : revendre le bien (grosse plus-value latente) et réinvestir les capitaux dans deux T2/T3 au lieu de ce grands T5.

Quelqu’un a-t-il été dans cette situation ?

[Bob10]

J’ai aussi une colocation de 4 chambres meublées, à 1h45 de chez moi que je gère en direct avec bail individuel.

Pour me simplifier la vie :

• Sélection des dossiers via leboncoin puis téléphone. Je fournis des liens vers un paquet de photos et vidéos qui permettent une visite en ligne. Le/les candidats sélectionnés et toujours intéressés viennent rencontrer les colocs restants (et visitent IRL au passage).
• Je viens pour l’état des lieux de sortie du locataire sortant, et j’invite le locataire entrant à participer. S’il vient, on fait ça tous ensemble et ça permet de se rencontrer, s’il ne vient pas je lui fais passer l’EDL qui lui sert alors d’EDL d’entrée, en lui précisant qu’il peut y apporter des modifications pendant 10 jours.
• Signature du bail en ligne (via dropboxsign), et je fournis tous les documents obligatoires par mail.
• Le locataire entrant s’arrange avec les autres colocataires pour entrer le premier jour, ses clés l’attendent dans sa chambre pour la suite.

J’ai donc un seul déplacement lors d’une entrée/sortie, et comptant 1h30 pour l’EDL, gérer les annonces et le bail, un départ me prendre donc à la louche 5h tout inclus.
Mes locataires restent en général autour d’un an, donc en gros 4 départs par an (en moyenne… jusqu’ici ça varie ente 1 et 8 départs dans l’année). , soit 20h par an. Si je devais payer 6% à une agence pour ça, ça me coûterait autour de 2000€, donc l’ordre de grandeur de mon « salaire » est de 100€/h pour cette gestion => je préfère faire moi même.

Pour les charges, tout est à mon nom (internet, eau, électricité, assurance habitation) mais j’ai mis les charges au forfait donc les départs / arrivées ne changent rien à la gestion, et je n’ai donc pour ainsi dire aucune gestion à effectuer pour les charges puisque pas de régularisation.

[Gabin]

Merci pour ton commentaire exhaustif qui est très intéressant.

Je procède aussi par bail électronique avec signature en ligne, beaucoup plus facile à gérer. J’ai le même avis que toi concernant l’opportunité (ou pas) de déléguer la gestion locative. Non seulement tu payerais 6% de tes loyers mais aussi une somme forfaitaire à chaque état des lieux, soit beaucoup plus au total.

Je suis curieux de connaître la vacance locative que tu observes dans ta colocation. Je suis situé en plein campus universitaire et ai commencé à louer en août dernier. Pour le moment je n’ai pas eu la moindre journée de vacance locative mais deux locataires vont quitter l’appartement fin avril et fin mai. As-tu toujours réussi à retrouver des locataires très rapidement ?

[Opla]

Vous faites tout le boulot pour donner 3,5% pour faire des papiers facile à faire?

[V1NC3N7]

Vous trouvez que quelques visites et récupérer un dossier c’est « tout le boulot » ?

N’importe quelle agence qui se charge de trouver le locataire prend à minima un demi (souvent un complet) mois de loyer pour l’entrée.
C’est la seule partie que j’ai récupéré à ma charge.

Donc elle fait le même travail que toutes les autres qui généralement prennent entre 5 et 7…

[Opla]

Mettre une annonce, faire les visites, sélectionner le bon candidat, oui je trouve effectivement que c’est le boulot qui prend le plus de temps.
Rédiger les baux, vous en trouver sur internet (j’ai créé le mien!), virement automatique des loyers, pas forcément besoin d’envoyer des quittances. Et les rares coup de fil…. C’est moi qui les contacte le plus souvent (tous les 3/4 mois) pour voir si tout va bien.
Maintenant comme toujours chacun a le droit de faire comme il le sent le mieux.
Perso, je gère absolument tout moi meme et ne trouve pas que cela me prend trop de temps.

[V1NC3N7]

Ok, je crois qu’on ne parle pas de la même chose…

J’ai plusieurs dizaines de biens immobiliers.
Ce qui fait que sur l’ensemble ça « tourne » un peu et les baux sont à refaire régulièrement (au moins deux ou 3 rotations par an sur l’ensemble)…
Rien que tous les mois, vérifier la réception des virements (si tant est qu’ils veulent bien payer par virement), envoyer les quittances (ils en ont besoin pour les aides), les mises en place d’échéanciers en cas de défaut, les coups de fil (parce que si, il y en a non-stop pour tout) c’est clairement du travail.
Et je suis prêt à sacrifier 15€ par logement pour me préserver de ça.

Par contre, une visite pour discuter, les « 'connaitre » et voir à qui j’ai à faire, ça me plait bien

[Bob10]

Effectivement, j’ai oublié d’ajouter les frais facturés pour les entrées/sorties, ce qui renforce mon avis.

Concernant ma vacance locative, elle est assez variable. La moyenne est autour de 3 semaines - 1 mois.
J’ai eu une fois une chambre vide pendant 4 mois, c’est le plus long que j’ai eu (octobre - janvier).
Sur mes 2 derniers départs, j’ai eu des arrivées le jour du départ du locataire précédent.
Donc la fourchette est pour l’instant entre 0 jour et 4 mois, avec une moyenne de l’ordre du mois. Si on compte une moyenne de 4 départs par an, ça veut dire grossomodo que je loue 11 mois sur 12.

Cela dit, je ne suis pas sur un campus universitaire, je suis proche d’un bassin d’emploi, mes locataires sont à 90% des salariés. Les étudiants qui viennent sont ceux qui sont là pour un stage sur la période +/- avril - septembre et me servent uniquement à « boucher un trou » si j’ai une chambre libre à ce moment.

[Opla]

Et oui, à ce niveau ça change tout effectivement. Fallait commencer par le début .
Je n’ai « que » 8 locataires, et s’il fallait industrialiser je me poserais d’autres questions dans ce sens.

[Marcc]

La gestion est répartie entre les associés de la SCI, la rédaction des baux se fait avec un modèle maison.
Les garanties sont surtout la Visale ou un cautionnement.
Pour l’instant pas de signature électronique, on signe au logement.
Et puis on échange avec les locataires pour apprendre à les connaître.