Immobilier locatif, crédit et cashflow positif sans apport : utopique?

Immobilier 🏠
1

Hello,

J’ai 38 ans et je m’intéresse de plus en plus à l’immobilier locatif. Je débute donc le raisonnement suivant est peut être erroné.
A travers différentes vidéo, je vois beaucoup qu’il est important d’avoir un cashflow positif ou au minimum que le bien s’autofinance sans mettre d’apport. Pour ma part, il n’est pas pensable pour moi de devoir perdre de l’argent tous les mois.

Par contre, quand je fais des test de simulation en propriété nue avec l’abattement de 30% (mon TMI est 30%) pour l’imposition, pour arriver à un cashflow d’à peine plus haut que 0, les biens doivent être bradées…
Quand tu dois payer les charges, les frais de notaire, les assurances, les impôts, la taxe foncière, sans compter les dépenses de réparation qui peuvent intervenir, ca fait beaucoup.

Pour une simulation que j’ai faite pour un bien à 79 000 € et 680 € de loyer (prix sur l’annonce mais je ne suis pas sûr que le bien puisse être loué aussi cher…),
Ma rentabilité net net serait de 5,14% ce qui n’est pas dégueu (du mois je crois). Par contre l’effort d’épargne serait de plus de 1200 € annuel sans apport (et je n’ai pas compté de travaux…). Pour arriver à un cashflow positif il faudrait que le bien soit 19 000 € mois cher. Ce qui est très inférieur au marché, déjà que je trouve le prix pas très élevé.

Ma question est donc, est-il vraiment possible de générer du cashflow positif sans apport (avec les taux actuels) sans optimisation fiscale (SCI, réel avec gros travaux, etc…) ?

2

2 erreurs majeures dans ton raisonnement :

  1. Le bien doit être loué meublé, donc sans fiscalité sur les revenus locatifs pendant environ 10 ans. Ca ne marche pas en location nue.

  2. Les vidéos que tu mentionnes datent peut-être de 2021, quand tu empruntais à 0,9%. Cette époque est révolue. tout comme le fait d’avoir 0 apport et d’emprunter 110% du montant de l’acquisition (bien que ce dernier point redevienne possible).

Donc avec des taux à 3%, même si tu n’as pas de cashflow positif, l’effort d’épargne (minimal) complète le loyer que verse ton locataire. Avec un apport, tu peux avoir un cashflow positif.

Note enfin que le rendement est corrélé au risque. plus c’est rentable, plus c’est risqué (vacance locative, impayé, …)

3

Bonjour,

Je suis actuellement en cours d’acquisition d’un appartement pour de la location en lmnp.

De mon côté, il n’y a eu aucun soucis pour un financement à 110%, même lors de mes premières discussions à ce sujet avec la banque qui remonte à juin.

Pour le reste, je n’ai pas encore de recul pour t’apporter des réponses (que de la théorie).

4

Tout dépend de ta région, si tu habites à St Etienne, tu auras peut-être des prix très bas mais une vacance locative plus élevée. Par contre en proche banlieue parisienne, ton bien va être loué sans soucis mais tu auras payé cher.

Si tu veux multiplier les opérations, tu peux voir l’aspect cash flow positif mais si tu es plus dans un but patrimonial, tu peux voir aussi la valorisation long terme du bien par exemple.

5

Bonjour Marc

Votre question est légitime.

Comme le souligne @Rewol le niveau de rentabilité est proportionné au risque.

Les mensualités sont 25% plus importantes aujourd’hui qu’elles l’étaient en 2020-2021, à durée et montant identique.

Le prêt étant une part conséquente des charges (souvent plus important que la taxes foncières, les charges de copro, les assurances etc. réunies), les opérations qui étaient cash flow positives Il y a encore 3 ans ne sont plus nécessairement équilibrées.

À votre place, je ne m’arrêterais pas dans mon projet parce qu’il me faudrait rajouter 50 ou 100eur par mois. Vous oubliez que dans les X euros de remboursement que vous allez devoir mettre de votre poche, une partie correspondra à l’amortissement du capital emprunté.

par ailleurs, la charge de prêt est fixe. Une opération qui n’est pas équilibrée la première année le deviendra peut-être par la suite. tout comme votre bien aura peut-être pris de la valeur au fil des années (ce qui peut être plus difficile avec un bien à haut rendement des l’année 1 car vendu dans une zone en cours de paupérisation).

deux reco par expérience :

  1. plutôt opter pour des biens avec travaux car cela valorise tout de suite votre bien (et pas de frais de notaires sur les travaux : un bien à 80 keur +20 k de travaux vous revient moins cher qu’un bien à 100k)

  2. privilégier une petite copro sans espaces verts, sans ascenseurs, voire sans syndic professionnel → le locataire ne connaîtra pas forcément de désagrément, en revanche pour vous ça changera le différentiel entre brut et net.

6

Pourquoi ne peut-on pas proposer une location meublée tout en laissant au locataire le choix d’utiliser ou non les meubles ?

7

C’est l’astuce fréquente, mais un peu limite… Le tout étant d’avoir un bail meublé pour le fisc. Si le locataire préfère amener ses meubles (ou certains), c’est son droit. Mieux vaut alors un petit courrier du locataire qui ne renonce pas au bail meublé (durée de 12 mois, préavis de 1 mois, garantie de 2 mois HC).
Jamais le fisc n’ira vérifier sur place la présence de mobilier du bailleur.

D’ailleurs, sur leboncoin (toute France), sur 104 000 annonce d’appartement à louer en ce moment, 40 000 sont meublées, alors qu’il y a 10 ans, le meublé ne représentait que 10% du marché.