Bonjour,
En écoutant diverses émissions financières (la martingale et autres), la stratégie consistant à emprunter pour de l’investissement locatif en LMNP a l’air d’être une stratégie imbattable pour s’enrichir, mais en faisant des simulations avec les taux actuels sur Beanstock ou ce genre de logiciels, ça a l’air assez peu intéressant par rapport à la bourse (7-8%/an à long terme).
Qu’en pensez-vous ? J’ai récemment touché un héritage, donc les revenus supplémentaires (locatif nu, donc fiscalité importante + SCPI + dividendes) me permettent d’emprunter alors que j’étais au max avec ma RP, mais je n’arrive pas à être convaincue que c’est un bon mouv en ce moment. J’ai 32 ans et mon mari 43, donc il y a un enjeu de ne pas trop tarder pour les assurances emprunteur mais j’hésite pour la partie « liquide » entre
- mettre tout en actions long terme, ou utiliser une partie pour un apport d’investissement locatif
- ou bien mettre la partie « apport » en fonds euro et regarder où ça en est dans 2 ans niveau taux etc
(sachant que je garde sans y toucher la partie locatif + SCPI + portefeuille existants sans y toucher, à part quelques réallocations mineures du portefeuill actions déjà investi)
Merci d’avance de vos conseils.
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Bonjour,
Il n’y a pas de répartition miracle, c’est surtout de savoir avec quoi vous êtes à l’aise niveau risque et implication dans l’investissement. Si pas le temps et que vous voulez de l’immobilier, SCPI. Si immobilier et du temps (visites, dossier banque, gestion des locataires…) et à l’aise avec la déclaration d’impôt LMNP. De même il est toujours bon de diversifier, donc à voir la proportion d’immobilier et de bourse dans votre patrimoine.
Il n’y a aucune mauvaise décision, la seule serait d’attendre pour voir et de perdre du temps.
De même si psychologiquement c’est une grosse somme et que vous ne voulez pas rentrer direct avec toute la somme en bourse, vous pouvez mettre une grosse somme et faire du DCA pas la suite…il y a la performance mais aussi le placement avec lequel on passe une bonne nuit indépendamment de son matelas 
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Bonjour Juju89,
Sans préjugés, ni autres remarques. Je lui ici pour vous aider à élever votre réflexion.
Comprennez vous exactement la magie de l’effet de levier bancaire?
on part sur 10000€ cash d’héritage. ( pour faire simple), et un appartement avec 10000€ d’apport.
- 10k en bourse à 8% (sans rajouter de liquidités), donneront au bout de 20 ans 49268€
-10k en apport pour un appart à 100k, rapporte (sans le cash flow positif) à minima 100.000€
Je vous l’ai fait hyper simple… Rajouter dans l’immo la croissance des prix « naturelle »,et peut être même, la puissance d’un différé partiel, vous pliez le game.
Etant investisseur immobilier, ceux qui ont les capacités de faire de l’immo, doivent faire en premier de l’immo dans leurvie et réinvestir le cash flow en Bourse s’ils le veulent.
Pour prendre mon exemple, j’ai mis au total 50k à peu près d’apport dans 4 projets immos:
j’en retire aujourd’hui 60k de loyers annuels. ( 3 ans de différé partiel, faites vos calculs…)
Mais c’est sur, la Bourse reste « passif ».
J’espère vous avoir donné l’impulsion de croire à ce que vous devez croire 
Financièrement amical.
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xanax
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Bonjour,
Réponse très rapide mais simple :
- oui avoir 100k€ d’etf monde va te rapporter en moyenne 8 a 10% sur le long terme, donc plus que l’immo
- mais as-tu 100k€ sur ton pea ?
- l’avantage de l’immo c’est l’effet de levier, absolument imbattable : tu mets 3k€ et la banque te prête 100k€ qui, si bien investis dans un bon bien locatif en lmnp, va te rapporter 5% net voir plus si tu te débrouilles bien
De toute manière même si t’as déjà 100k€ sur ton pea ben autant profiter en plus de l’effet de levier des prêts immobiliers
Bonjour,
Comme tu le dis, tu l’a fait hyper simple 
A la lecture de ton post on peut se demander pourquoi investir dans un secteur autre que l’immobilier (avec effet de levier)…
Avec ta tranche d’imposition qui doit tourner autour de 41/45% (60k€ de loyers + tes revenus d’activité) + les autres charges en immobilier (Taxe foncière, Travaux d’entretien, vacances locatives), le gain escompté de 100k au bout de 20ans (x2 vs bourse) sera bien inférieur à tes previsions… quel que soit ton optimisation fiscale.
maintenant je suis d’accord que l’immobilier est un bon vecteur d’investissement et de diversification, mais sensiblement identique à la bourse comme le montre l’article suivant. Bourse ou Immobilier : Quel est le plus rentable? - Plus-Riche : Mieux Investir
Bonjour @JL99,
Le LMNP se fait en BIC, et avec des travaux, les revenus sont gommés pendant beaucoup d’années.
Ensuite, beaucoup d’investisseurs avec un certaine surface financière investissent en société pour l’immobilier.
L’immobilier, grâce à l’effet de levier, est en effet un chemin plus rapide. Cependant, il demande des connaissances et du travail (recherche des bons biens, négociation, travaux, gestion de la mise en location, compta…). Si tu ne t’y intéresse pas, il vaut mieux un CTO (j’imagines que les PEA sont déjà au taquet) sur un ETF Monde.
Bonjour @JL99
Les biais de confirmation sont les plus difficiles à combattre… Car ton prisme de réflexion ne changera pas d’un iota Ton article qui prone la Bourse avec certainement de l’affiliation pour des brokers, et parle de l’immobilier de 2017, n’est pas vraiment un argument valable. Ca confirme seulement tes pensées et tes peurs pour l’immobilier.
Pourquoi ne pas avoir appelé ton post « Bourse en ETF pour s’enrichir en 2023? »
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Alors avec un différé bancaire, j’ai bien dit, 3 x 60k de loyers bruts, ce qui fait 180k de cash en 36 mois.
5000€ par mois… Mais ca, tu ne le vois pas, ou tu ne me crois pas.
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Tranche d’imposition 41/45% ? Un jour peut être… si je ne fais pas attention.
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Pour les 60k€ de loyers + les 120k€ à deux de revenus, je vais te faire le résumer des 3 dernières années, mais faut t’asseoir:
- Année 1 : 187k€ de "revenus" = ZERO impôts (Magique ? Du vol ?)
- Année 2 : 173k€ de "revenus" = 16k€ impôts
- Année 3 : 186k€ de "revenus" = j'attends la surprise
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En immo, les biens ne se gardent pas 20 ans, 8 Ă 10 ans pour fiscalement ĂŞtre neutre en impĂ´ts
----> Et devine qui a remboursé le capital de ton prêt ces années là ?
----> Et devine combien de cash-flow mensuel par mois ?
----> Qui peut être lui placé sur un ETF (Merde, des locataires que tu ne connais pas, paient ton DCA en Bourse ! Effarant comme nouvelle)
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Loyers impayés ? : Assurance gratuite visale pour les -30 ans
Investir en Bourse n’est pas une mauvaise chose, ne pervertit pas mes propos.
La seule grosse erreur, et de ne pas investir tout court!
La seule chose que je ne comprends pas, c’est pourquoi tu as les lettres LMNP dans ton topic…
En conclusion, je n’ai pas réussi à t’influer cette étincelle. Alors je conclurais, rejoins des groupes Facebook sur l’immobilier, et rencontrent des gens en réel.
Y a Clairedhuissier sur Insta qui déchire, et qui pourra te donner une vision peut etre plus féminine de l’immo.
Ouvre tes perspectives.