Je viens vers vous car je ne comprends pas bien l’intérêt d’acheter des scpi en démembrement.
Bien évidement je comprends le principe, une décote de 20% environ pour un décalage de 5 ans de revenus fonciers.
Si je prends une calculette toute simple, si je place 80 à 4% dans 5 ans j’ai plus ou moins 100 donc le gérant de scpi finalement ne nous fait aucun « cadeau », les 20% de valo en plus dans 5 ans ne sont que la capitalisation du rendement.
Est ce que mon raisonnement est bon ou y a t il un biais dans mes calculs? (il y a forcément celui de la fiscalité qui est reportée sur l’usufruitier et qui du coup permet d’économiser IR+PS mais je trouve cela assez cher payé d’autant que plus la durée de démembrement est longue plus l’écart entre la décote et le gain par rapport à un achat en pleine propriété me paraît faible).
Si tu achètes pour 80€ une part qui en vaut 100
D’un point de vue fiscal si tu vend tes parts, on considère que tu as acheté tes part 100€ (les 20 sont donc « exonérés » fiscalement. Donc si tu vends tes parts au bout des 5 ans et qu’elle valent 110, on ne prendra pour PV que 10€.
la durée de démembrement est longue plus l’écart entre la décote et le gain par rapport à un achat en pleine propriété me paraît faible).
Il ya une durée optimale de démembrement oui
Par contre effectivement c’est un placement qui ne s’adresse pas à tous :
En effet votre calcul est faussé.
Je vous invite à réétudier le fonctionnement des SCPI.
Il faut maîtriser le concept de nue propriété et usufruit. C’est ce qu’il vous manque dans le calcul.
La SCPI en démembrement permet de n’acheter qu’une des deux parties qui compose la SCPI (nue propriété ou usufruit). D’où le nom démembrement, on démembre la SCPI en deux.
L’idée est de récupérer l’autre part à l’échéance 5,8,10ans… D’où la décote.
En grosse simplification : on achète 60% d’une part (démembrement) on patiente 5,8ans sans rien gagner. Puis ont récupère l’entièreté de la part à l’échéance fixée (remembrement) puis on touche 100% des loyers. Entre temps le prix de la part peut augmenter (idéalement) ou baisser.
On peut à ce moment choisir de garder les parts pour toucher les loyers ou revendre les parts pour en racheter à nouveau en démembrement…
Le démembrement est vraiment idéal quand on a un horizon long et qu’on a pas nécessairement besoin de gagner plus dans l’immédiat. L’idée c’est de faire croître ce capital petit à petit sans être imposé sur les loyers surtout si ton TMI est haut.
Arrivé à la retraite on garde ses parts et on perçoit les loyers, ça fait un bon complément de retraite. Parfois fiscalisé à un TMI plus faible.
Ça peut être intéressant par exemple à l’approche de la retraite surtout si tu vas changer de TMI
Ou si tu comptes travailler moins ou arrêter de travailler, ou avoir besoin d’un complément de salaire seulement plus tard (pour élever des enfants…)
Ou si tu cherches à éviter l’ifi pendant le démembrement
Etc
Pleins de scénarios ou cela peut l’être judicieux
J ai acheté des parts d iroko zen en démembrement.
J ai du les acheter 145€ au lieu de 200€ pour une durée de 7 ans.Pour la même somme j en ai acquis plus.
Au bout de 7 ans je récupère l usufruit. Donc j ai des parts qui coûte 202€ ( si le prix ne change pas). Et il n y a pas d IR ou csg à payer lorsque mes parts se reconstituent.
/!\ ALERTE : je vais prendre des gros raccourcis /!\
Scénario 1 : Budget 50K : achat de part en démembrement à 150 au lieu de 200 pour 7 ans ==> ~334 Parts
Scénario 2 : Budget 50K : achat de part en pleine propriété à 200 conservée 7 ans ==> ~250 Parts
Scénario 1 : aucun loyer pendant 7 ans aucun impact IR
Scénario 2 : (Hypothèse renta annoncée sur louve invest pour 250 parts : 300€ / Mois)
Soit 3 parts de plus tous les semestres
Soit 2 * 7 * 3 = 42 parts potentielles de budget - (hors impact IR)
Edit : J’allais faire ma simulation ce week-end : finalement je l’ai fait en direct dans mon message et je vous la partage.
J’ai fait le même raisonnement sur le démembrement de SCPI. Je trouve que l’intérêt financier est très faible si on reste dans une même TMI.
Surtout que dans les calculs, il ne faut pas oublier les intérêts composés des loyers… personnellement en les plaçant sur des ETF type MSCI World on devient même perdant sur le démembrement.
Par contre, dans une logique de Transmission de patrimoine c’est plutôt malin pour transmettre plus en profitant un maximum des abattements.
J’avais fait le même calcul en plaçant les loyers en bourse (MSCI World).
Avec mes hypothèses de rendement et de revalorisation de prix de part, l’achat en nue propriété était toujours un peu plus avantageux. Mais l’écart était tellement faible que ça ne contrebalancait pas les inconvénients de la nue propriété (principalement incertitudes liées au blocage sur une période plus longue que la durée d’existence des SCPI que je visais).
Du coup j’ai acheté mes parts de SCPI en pleine propriété.
Pareil
J arrive à 18 parts par an soit avec les intérêts composés (sans tenir compte des périodes de jouissance par contre), on arrive à quelque chose comme 29 500 de capital + intérêt au terme des 7 ans soit 147 parts de plus
Donc on aurait:
Scénario 1: achat en PP.
250 parts initial + 147 parts d intérêts soir 397 parts hors fiscalité.
Scénario 2: achats en NP.
334 parts.
La comparaison semble sans appel. Il n y a que la fiscalité des revenus fonciers + la taxation des plus values immobilières qui pourraient éventuellement peser dans la balance.
Déjà le rendement de la SCPI dans 7 ans, ce sera peut-être pas le même que maintenant (ils forcent pour attirer)
Ensuite il n’y a aucune fiscalité sur les loyers ?
Avec un TMI de 30% cela doit alléger pas mal
