Intérêt d'achat d'une RP en 2025 au vu de la conjecture, que feriez vous?

Immobilier 🏠
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Bonjour aà tous :slightly_smiling_face: Et merci à ceux qui prendront le temps de me lire !

Originiare de Toulouse, 33M sans enfants, je me pose beaucoup de questions suite à un héritage et au décès d’un proche de ma famille.
Cet héritage concerne une maison de 60m2 en campagne (mais un peu trop loin pour y vivre) que je peux vendre à 115000€ et de liquidités d’une valeur de 100000€.

Je me suis beaucoup posé la question de rénover cette maison (rénovation lourde à faire, budget estimé à 80000€ pour une maison de 60m2) mais elle se trouve à 1h avec bouchons de mon lieu de travail, et je ne m’y retrouverai pas en terme d’investissement si je décide de la vendre après travaux…

J’ai donc dans l’idée commencé la recherche d’appartement/petite maison de 50-60m² avec terrasse/bout de jardinet sympa sur Toulouse et ces biens se situent à minima à 250-280000€, hors frais de notaire !

Sachant je suis seul, et que je ne souhaite pas avoir de mensualités de plus de 600€/mois hors charges, même en pouvant donner un apport de 200000€ (ce qui est déjà énorme !!), je me retrouverai avec :

  • Mensualités de 250€/mois pour les charges de copro + taxe foncière
  • Ce qui me laisse 350€/mois pour un crédit (60 000€ sur 20ans)

J’ai donc plusieurs questions :

  • Même avec 200 000€ d’apport suivant ce calcul pour acheter un appartement à 250 000€, je me retrouve avec des mensualités de 600€/mois (taxe foncière et charges de copro compris mais hors charges eau , elec

  • J’ai bien consciense de l’intérêt de l’effet de levier (et donc de minimiser l’apport) pour un achat immobilier mais comment font les gens quand on voit l’importance des coûts de mensualités de crédits malgré 70% d’apport ??!

Dans mon cas si je devais amener que 30% pour l’apport comme conseillé de manière générale, cela reviendrait à 80 000€, et donc emprunter 180 000€, ce qui donnerait à titre de comparaison :

  • Mensualités de 250€/mois pour les charges de copro + taxe foncière
  • Mensualités de 1050€/mois pour un emprunt de 180000€
  • Mensualités de 150€ environ (charges élec + eau)

Soit un total de 1450€/mois tout compris … !!

Sans compter le coût du crédit de 65 000€ environ + les frais de notaire de 8% (20 000€), il m’est dur d’imaginer qu’un achat de RP au vu de la conjecture soit un bon calcul … surtout que je ne suis pas sur à 100% de rester dans cette RP plus de 5ans…

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Bonjour à toi,
Comment es tu logé actuellement? pour quel loyer? Etre propriétaire de sa RP engendre toujours des frais… mais c’est négligeable lorsqu’on se retrouve à la retraite sans mensualité à rembourser à ta banque et sans loyer à payer chaque mois

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Hello,
As-tu pensé à mettre la maison en loc et rester locataire pour le moment ?
Tu peux faire un prêt pour une partie des travaux et le financer via les loyers. Placer le cash en répartissant entre sécurité / court terme et plus risqué / long terme.

Si tu ne te projettes pas dans une RP sur au moins 5/10 ans ce ne sera pas suffisamment intéressant financièrement au vu des coûts supplémentaires vs la location.
En plus à 33 ans sans enfants, encore pas mal de choses peuvent changer dans ta vie perso remettant en question tes critères de RP.

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Hello,

1/ Il faut que tu compares loyer et achat sur des surfaces comparables.
Tu dis ne pas vouloir dépenser plus de 600€/mois mais à Toulouse tu ne trouveras pas 50/60m² en location à ce prix.

2/ Dans le cas d’un achat, une large partie de ta mensualité sert au remboursement de capital (et donc indirectement d’investissement forcé vers ton bien immobilier).
Il faut comparer l’argent décaissé en pure perte (intérêts financiers + charges & taxes + frais de notaire) avec le loyer.
Ici, tu estimes à 1450€/mois ton décaissement mensuel mais, d’un rapide calcul je dirais que sur la mensualité de 1050€ à ta banque, environ 450€ sert au remboursement de capital et 600€ aux intérêts (j’ai pris un TAEG de 3.7% sur 25 ans) - et cela va évoluer en faveur du remboursement de capital au fil du temps, ce qui est positif pour toi. Bref, tout ça pour dire que parmi tes 1450€/mois, « seulement » 1050€/mois sont en pure perte et ce sont ces 1050€/mois qu’il faut comparer à un loyer théorique pour un bien comparable à Toulouse.

3/ Si tu trouves des appartements en location qui correspondent à tes critères et dont le loyer est inférieur à l’ensemble des charges liées au fait d’être propriétaire moins le remboursement de capital (ici ~1050€/mois), ça n’est pas pour autant idiot d’acheter ta RP.
D’une part car tu n’es pas à l’abri d’une bonne surprise : les prix de l’immobilier peuvent grimper d’ici à la revente te permettant de faire une plus-value. D’autre part car le crédit te protège de l’inflation : le loyer théorique qu’on mesure ici sera plus important dans 5-10 ans tandis que ta mensualité, elle, reste fixe. Les taux peuvent aussi baisser te permettant de renégocier ton prêt. Bref, il est préférable de ne prendre que les mauvaises nouvelles dans la simulation Excel mais dans les faits il peut y avoir de bonnes nouvelles dans le futur qui affectent positivement ton TRI. Plus tu gardes ton bien longtemps, plus ces bonnes nouvelles ont des chances de voir le jour.

4/ Enfin, et c’est le plus important à mes yeux, car le choix locataire / propriétaire n’est pas nécessairement rationnel d’un point de vue économique. Certains préfèreront la liberté qu’offre la location, d’autres privilégieront le confort d’avoir son chez-soi que l’on peut décorer et ameublir à ses goûts et c’est tout à fait compréhensible de sacrifier quelques points de TRI pour l’une ou l’autre de ces raisons.

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si tu rencontres quelqu’un qui a le même salaire que toi, votre capacité d’emprunt sera doublée, voire davantage.

l’effet de levier du crédit marche quand on achète une RP globalement proportionnée Au foyer, et là ta « difficulté », c’est que sans un 2ieme salaire effectivement, très compliqué dévisager ce projet sans mettre un gros apport.

Cela étant dit, comme le fait remarquer @Tamano_75, être propriétaire de sa RP n’est pas qu’une décision de rendement.
L’apport permet un « surclassement », pour toi ce sera cette maison avec extérieur là où un raisonnement frugal minimaliste te recommenderait un T1 bis.

Si tu allais vivre à 80 km de Toulouse, tu pourrais acheter la même chose sans apport, mais cela ne répondrait pas à ton besoin…

Bref, si tu en as envie, ne te censure pas à cause d’une quotité de financement.

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Quels sont tes revenus nets mensuels ?

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Bonjour, 2400€/mois hors impôts

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Je te remercie pour ta réponse et analyse pertinente :slightly_smiling_face:

Aujourd’hui je suis en location pour 700€/mois (charges comprises) pour un appartement de 50m2 en rez de chaussé avec terrasse de 30m2 environ, avec parc juste derrière donc très calme, très arboré et sans vis à vis (occasion incroyable !)

A vrai dire je me sens vraiment bien dans cet appartement, d’ailleurs si je pouvais acheter l’équivalent ça serait parfait pour moi.
Et tout ça à 10min de mon travail et 15min d’un métro à pied… difficile de faire mieux !

Effectivement je ne me vois pas habiter dans un appartement sans petit bout de « nature » et c’est pour ça que cette maison, même si elle se situe assez loin, me fait de l’oeil pour y habiter…

Mais je sais que si je fais des travaux je serai loin de retrouver ma mise au vu du prix au m2 de bien rénové dans le secteur, et j’aurai potentiellement plus de mal à la vendre du coup.

En fait je pense que j’ai l’occasion de la vendre à un très bon prix au m2 compte tenu de l’enveloppe travaux à mettre en plus, de par son jardin.

Mais je dois me rendre à l’évidence que je ne pourrai pas avoir d’équivalent en achetant seul sur Toulouse ou même l’équivalent de mon appartement actuel (ou alors avec une grosse augmentation de ma mensualité actuelle)

Il y’a aussi la stratégie de placer l’argent de la vente sur un PEA (déjà ouvert un il y’a un an environ pour prendre date, avec 10000€ de placer sur du SP500), mais je ne partage pas vraiment l’avis de beaucoup que la bourse est un placement sur qui restera forcément croissant au vu de la conjecture actuelle.
Et l’argent de la vente de la maison représente une somme conséquente que les personnes de ma familles décédé ont eu beaucoup de mal à obtenir (couple de paysans), bref j’ai pas trop envie de jouer ça à la bourse…

Je me pose aussi la question d’ouvrir une AV en ligne avec peu de frais pour déposer cet argent sur des obligations (car j’en ai ouvert une chez AXA il y’a quelques années sur pression d’un conseiller mais je regrette quand j’ai ouvert les yeux sur les frais !)

Ou bien faire un crédit uniquement pour les travaux à réaliser et mettre la maison en location. Mais ce qui me priverait de l’argent de la vente actuelle, pour je me doute ne pas réaliser de plus value et potentiellement avoir pas mal d’emmerdes avec les locataires…

Investir dans la pierre est rassurant, peut être intéressant avec l’effet de levier, mais là je peux aussi avoir l’argent de la vente qui tombe et il faut juste que je sache l’investir comme il faut…

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as-tu demandé à ton propriétaire s’il est vendeur ?