Investi à Marseille dans le 3ème en 2022 (même situation que toi locataire + investissement locatif), je vais te donner mon ressenti.
Gros disclaimer, difficile de complètement t’aiguiller sans savoir :
- Tes revenus & patrimoine de manière chiffrée
- Ton profil (job actuel)
- Aspirations personnelles et horizons de sorties
Est-il possible de faire un seul crédit pour deux petits biens locatifs (par ex. enchaînés sur une seule enveloppe de prêt ou sur une ligne globale si on trouve 2 biens intéressants) ?
Je crois que c’est possible tant que tu respectes les ratios d’endettement (35%) mais à confirmer avec une banque
Pour que la banque me suive sur de l’investissement locatif, est-ce que je suis obligée de faire passer un bien en résidence principale ? Ou puis-je rester locataire dans mon logement actuel et tout de même obtenir un prêt locatif ?
Non tu peux avoir un prêt pour investissement locatif même en restant locataire par contre les loyers de ta résidence principale seront inclus dans la capacité d’endettement. Tu peux tenter de gruger en le passant en résidence principale (en général meilleur taux et 25 ans facile à obtenir) mais 2 warnings (1) cela peut rendre caduque un prêt (risque de déchéance qui est rare mais malheureusement réel) et surtout redressement fiscal (si tu fais un PTZ) (2) tu peux perdre la confiance de ton banquier, surtout dans une logique de repeat à LT donc pas ouf. Tu peux le faire en grugeant mais il y a un risque malgré ce qu’on lit sur le forum.
Cependant si tu le fais 2 strats :
- Soit tu le dis à ton banquier que tu as conscience de ce point et avec de la chance ça passe
- Soit tu mens frontalement et tu dois avoir une story crédible (ton employeur t’autorises à faire du TT / 3 mois après ton entrée tu racontes que tu as eu des changements perso te forçant à louer l’appart)
Parfois les banques demandent même une attestation de ton employeur si tu leur racontes que tu vas faire du télétravail sur place.
Attention à bien challenger ton envie personnelle de faire du locatif avant d’avoir ta RP.
Quels arguments/montage avez-vous utilisés ou vu pour convaincre une banque réticente à financer un premier achat locatif sans RP ?
Globalement, il faut comprendre que tu dois répondre à 3 risques :
- Ne pas mettre le banquier en porte à faux vis à vis de son devoir de conseil (i.e. leur crainte est que tu te retournes contre eux pour défaut de conseil car tu n’avais pas conscience d’entamer ta capacité d’emprunt pour un investissement en RP futur)
- Rassurer sur ta capacité à les rembourser donc (1) gérer un bien immobilier dans un set-up à distance si tu n’es pas Marseillais (2) avoir cadrer ton projet (projection de loyer, prise en compte de tous les coûts, étude du dossier très carré…)*
- Être un client moins fidèle à une banque car orienté rentabilité vs des investisseurs en RP (que tu vas bien prendre des produits chez eux / que tu ne vas pas résilier ton assurance habitation au bout de 3 mois…)
- Expliquer au banquier que tu ne comptes pas acheter une résidence principale tout de suite pour X/Y/Z raisons (ex : ton travail est Paris, tu as une situation perso pas encore figée, que tu as plus de ROI à rester dans un bassin d’emploi plus dynamique…)
- Faire un dossier très complet (projection de loyer / coûts / étude de la tension locative…) => Il faut clairement montrer que tu n’es pas un investisseur Tiktok/Youtube
- Que tu as un profil solide avec des capacités d’épargne attractives (si tu as une croissance de ton salaire, montre le ; pareil pour l’épargne)
- Que tu peux prendre des produits bancaires/assurantiels chez eux (dans l’ordre compte bancaire / Assurance habitation PNO, auto si tu en as une…) => Arguments à garder dans sa poche et ne pas trop se commit dessus mais c’est puissant
- Voir mĂŞme leur dire (tu peux un peu bullshiter dessus mais avec beaucoup de parcimonie) que tu vas investir via leurs produits en PEA/PER/Assurance vie chez eux
- Que tu as de l’apport
- Aller voir des conseillers plutôts orientés immos (ex : conseiller affinité chez la BNP) qui comprendront ton projet
J’ai obtenu un prêt à la BNP sur 25 ans en locatif à 1,90% TAEG (+2 ans de différés) dans un contexte de hausse des prêts vénère en juin 2022 avec une story similaire donc je pense que tu as des beaux arguments à utiliser.
Quelqu’un a des retours à faire sur les crédits de banque en ligne type Fortuneo (j’ai mon PEA la bas) ?
Pas d’avis, les banques en ligne vs tradi se valent plutôt en crédit.
Ce qui faut négocier sur un crédit immo en investissement locatif en prios je dirais (imo) :
- Durée du prêt (target 25 ans vs 20) => Super important pour limiter au max ton effort d’épargne mensuel. Avoir 25 ans est le graal quitte à accepter un TAEG plus fort (dans une certaine limite bien entendu)
- Différés (target 2 ans) => 2 utilités (1) éviter de payer des charges si tu fais des travaux (2) Reconstituer ta trésorerie
- Niveau d’apport (le moins le mieux)
- TAEG (inc. assurance de prêt mais c’est moins cher qu’en RP)
Enfin, pour ceux qui ont investi à Marseille, y a-t-il des pièges ou erreurs à éviter (règles Airbnb, quartiers à éviter ou à privilégier pour de la location courte/moyenne durée, etc.) ?
Moins connaisseur du Airbnb, j’ai fait un LMNP.
Viser plutĂ´t soit :
- Les quartiers patrimoniaux type Noailles, la Joliette, le panier… => Si tu n’es pas risk taker et plutôt sur du Airbnb
- Les quartiers populaires type 3ème dans certains endroits type Boulevard National ou proche gare ou Belle de Mai (warning : il faudra prendre une GLI car ce sont des coins très populaires / populations pas très riches mais avec de bels rentas) => Meilleurs potentiels de hausse et surtout probabilité d’avoir un effort d’épargne faible / Par contre pas adapté à du Airbnb (c’est vraiment des coins qui peuvent être craignos - Il y a des crimes médiatisés) - Je n’irais pas plus au nord par contre
Sur les pièges de Marseille :
- Bien check la tension locative (c’est vraiment à la rue près)
- Bien check les PV d’AGs pour voir si l’immeuble doit être rénové prochainement (la grande partie des immeubles de Marseille sont anciens et la mairie met des gros taquets avec des injonctions à refaire la toiture ou ravalement de facade)
- De ma maigre expérience, les mecs ont tendance à survaloriser leurs appartements - Ne pas hésiter à négocier. C’est plus la culture que dans d’autres villes
Bon courage !
Hello la communauté Finary !
), j’aimerais avoir des retours plus concrets et personnalisés sur ma situation.
Contexte :
Mes questions / points d’arbitrage :
J’avais fait une simulation RP il y a quelques mois, et on m’avait annoncé une capacité d’achat jusqu’à 250K avec 50K d’apport… mais avec 35% d’endettement — ce qui me semblait disproportionné vu le manque de coup de cœur côté RP et mes projets d’expatriation d’ici quelques années (moins de 10 ans).
Pour que la banque me suive sur de l’investissement locatif, est-ce que je suis obligée de faire passer un bien en résidence principale ? Ou puis-je rester locataire dans mon logement actuel et tout de même obtenir un prêt locatif ?