Invest locatif: Financement illimité, encore possible en 2025 ? Comment faite vous pour acheter +de 5biens?

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Salut la communauté,

Je sollicite l’intelligence collective de ce forum afin de recueillir vos idées et retours d’expérience pour continuer à scaler dans l’immobilier locatif comme au bon vieux temps du pré-HCSF (2021) et du calcul différentiel du taux d’endettement.

Je connais très bien mon marché local (métropole attractive et dynamique) et j’ai de bonnes notions en travaux, ce qui me permet de réaliser des opérations en maîtrisant les coûts, les délais et la qualité.
Avec ma conjointe, nous avons réalisé deux investissements locatifs au cours des 12 derniers mois. Cela nous a permis de monter en compétences sur l’ensemble du processus, et nous souhaiterions poursuivre sur cette lancée.

Le problème : notre taux d’endettement actuel (36 %) ne nous permet plus d’envisager un financement classique. À la rigueur, nous pourrions encore faire rentrer au chausse-pied une dernière opération autour de 100 k€, pour atteindre les 40 % de taux d’endettement via une dérogation… mais notre objectif est plus ambitieux : nous aimerions enchaîner plusieurs autres investissements.

Les pistes envisagées :

SCI à l’IS
Pensez-vous qu’il soit possible, dans notre cas, d’obtenir un financement sous statut professionnel (SCI à l’IS) ?
Lors de mes précédentes recherches de financement, j’ai abordé ce sujet avec différents banquiers, et tous m’ont tenu le même discours : même en SCI à l’IS, le taux d’endettement personnel ne doit pas dépasser 35 %.

Banques alternatives (CFCAL, MyMoneyBank, etc.)
Autrement dit : le crédit hypothécaire.
Si j’ai bien compris, dans notre cas nous avons très peu amorti de capital sur nos crédits actuels, ce qui rendrait difficile la mise en place d’un financement hypothécaire.
Cependant, ces établissements reviennent souvent dans des podcasts ou vidéos d’investisseurs. Avez-vous des retours d’expérience concrets sur ce type de montage ou sur ces établissements ?

Autres méthodes ou idées ?
Je commence à regretter d’avoir effectué nos deux premiers investissements en nom propre. Avec le recul, je me dis que si nous les avions mis directement en SCI à l’IS, nous aurions peut-être aujourd’hui plus de marge de manœuvre.
Mais à l’époque, les discours des banquiers (peu encourageants) et les frais inhérents à la création/gestion annuelle d’une SCI nous avaient refroidis.

Contexte chiffré :

Ă‚ge : 30 ans, en couple
Revenus : 7 000 €/mois nets (2 fonctionnaires titulaires en CDI)

RĂ©sidence principale (RP)
Achat : 2022 – Prix : 338 k€ – Financement à 110 %
Mensualité : 1 380 €/mois

1er investissement locatif (LMNP – 2024)
Investissement total : 210 k€
Crédit : 201 k€, renégocié récemment chez Boursorama à 3,9 %
Mensualité : 1 080 €/mois sur 24 ans
Revenus hors charges : 1 500 €/mois

2e investissement locatif (LMNP – 2025)
Investissement total : 235 k€
Crédit : 220 k€ chez Boursorama à 3,9 %
Mensualité : 1 200 €/mois sur 24 ans (actuellement en différé : 700 €/mois)
Revenus hors charges : 1 800 €/mois

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Bonjour,

Je suis dans la même situation que toi, je suis à 32% d’endettement et je cherche des manières de scale et d’acheter beaucoup de biens, le plus possible.

Malheureusement je ne saurai et je vais suivre cette discussion. Apparemment certaines banques ne prennent pas en compte le taux d’endettement pour les SCI à l’IS, encore faut-il les trouver…

Je suis passe par le CFCAL pour avoir mon prêt et les taux d’intérêts sont plus hauts que ceux du marchés. Après n’ayant pas de RP, ils n’ont rien pu hypothéquer. En tout cas, même avec un taux supérieur au marché, si je peux continuer à développer mon patrimoine je n’hésiterai pas.

Comment fais-tu pour ne pas ĂŞtre en LMP avec tes loyers ? Il y en a un sur toi et un sur ta femme ?

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Des feedbacks sur le CFCAL ? Il y a peu d’info en ligne

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Bonjour , en ce moment il suffit de mettre de l’apport.

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Hello,

Tu peux surement poser la question a un bon courtier de ta région, qui connait les banques locales et leurs données.

Y a une solution que je n’aime pas qui est de revendre tes biens à une SCI à l’IS, ce qui endette la SCI et laisse ta capa en nom propre libre, mais la il te faut une banque qui dissocie la SCI du nom propre (ce qui reste rare).

Les seuls possibilitĂ©s « safe Â» sont de rĂ©duire ta capa d’endettement, donc augmenter les revenus ou diminuer les crĂ©dits en cours.

En se creusant le cerveau tu peux trouver d’autres pistes :

  • Investir avec un associĂ© qui n’a pas de crĂ©dit
  • Mettre en loc ta RP
  • …
    T’as compris l’idée, faire bouger les variables pour diminuer la capa.

En nom propre, la folie des grandeurs est devenue nettement plus difficile depuis la mise a jour du HCSF, tu pourras en faire 1 ou 2 comme ça mais pas 20, sauf si t’as une boite qui tourne à côté mais incompatible avec le statut fonctionnaire.

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Bonjour,

Beau parcours
Vous êtes de quelle région ?

Je suis monté au dessus des 35% de taux d endettement, pendant quelques temps
Et j’ ai reproposé un projet au crédit agricole
Qui accepte le crédit sans rien dire

je pense qu un patrimoine financier confortable en parallèle aide bien également

Avez vous la possibilité de faire un apport de 10 ou 20% peut aider la banque également

Rachetez un troisième bien comme vous en parlez, et attendez quelques années
Revendez le tout et cela vous fera un apport pour multiplier les achats

A titre personnel je ne fais pas de meublé uniquement du nue, j’ ai l impression qu il est plus facile d emprunter pour du nue que du meublé

Peut être qu il y a une stratégie à revoire
Pourquoi ne pas aller sur d’ autres activités, location courte, ou location nue, …
Ou allez voire des biens moins cher un peu plus loin

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Merci pour ton retour,
Oui, j’ai commencé à démarcher des courtiers, mais ce n’est pas facile de trouver le bon.
Tu connais des banques qui refinancent des biens pour les passer en SCI, et qui dissocie par la suite le calcul de la capa perso et SCI (le graal !) ? J’y avais pensé, car avec les travaux réalisés nous-mêmes, on pourrait dégager une petite PV en trésorerie. Bon, il y aurait tout de même pas mal de frottements fiscaux (nouveaux frais de notaire et taxe sur la PV). Mais si c’est la seule solution pour continuer… Car mettre en loc la RP me parait compliqué à date, et trouver un associé effectivement à méditer…

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Bonjour,

Par curiosité, savez-vous s’il existe des sites/communautés qui permettent la mise en relation de personnes qui seraient ouvertes à l’idée de s’associer à d’autres, au sein d’une SCI par exemple, pour un/plusieurs achats immobiliers ?

A part se tapper tous les machons pour se créer un réseau, je ne vois pas trop comment faire

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Je suis en train de faire un rachat d un bien perso par SARL à lS que je détient avec ma mère
Apport de 15%
Au crédit agricole,
Par contre je rachète un bien perso avec ma compagne qui elle n est qu a 20% d endettement
Crédit également réalisé au crédit agricole

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Je nai pas encore beaucoup de recule a part des taux élevés et assez chiants sur des papiers mais ce sont quasiment les seuls qui ont voulu me financer pour un apport qui me convenait

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Il me semble qu’ils vont jusqu’à 2M d’encours via une société (SCI, SARL,…), sans apport. Donc même si les taux sont moins intéressant qu’ailleurs ça semble une bonne solution.

Je vais probablement passer par eux pour un projet, on verra.

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En plus de nombreux super conseils donnés plus haut, tu peux aussi voir s’il est possible de moduler tous tes prêts en cours, de manière a baisser les mensualités et prolonger la durèe. Ça fait payer un peu plus d’intérêt que prévu mais pour du locatif c’est ok. Ça peut paraitre pas grand chose mais tout ce qui est grattable mis bout a bout (avec en plus un peu d’apport perso par exemple) peut rendre viable un projet.

Autrement, patienter quelques temps, le temps d’augmenter les revenus, renflouer l’epargne etc.

Mon dernier projet etait en société et toutes les banques sollicitées prenait tout de même en compte les 35% d’endettement.

Un petit allegement de ces regles ferait clairement respirer tout le monde !

Bon courage Ă  vous

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Salut
Je suis en train de faire mon troisième Investissement, via une société à l’IS que je viens de créer avec ma femme et mes enfants mineurs.
Nos deux premières Investissement sont en LMNP en nom propre.

J’ai fait le tour des banques, et effectivement toutes les banques prennent l’endettement personnel des associés. Donc SCI a l’IS ne change rien.
Après ce troisième Investissement, je serai entre 35 et 40 % d’endettement.

J’ai posé la question à mon banquier LBP pour savoir s’il serait prêt à me financer une quatrième opération.
Il m’a dit que certains profils pouvaient aller jusqu’à 50 % d’endettement. Il ne m’a pas fermé les portes…
Les conditions : un bon reste Ă  vivre tous les mois, des revenus qui augmentent et/ou un gros apport.

Je pense que si tu arrives à te constituer une belle épargne et à montrer qu’il te reste largement de quoi vivre à la fin de chaque mois, peut-être que tu as plus de chance que ça passe.

Pour la SCI a l’IS Je pense que le taux d’endettement est séparé des associés, une fois que la Société a pas mal d’années et plusieurs biens à l’intérieur et qu’elle est forcément excédentaire sur ses investissements.

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