Je me posais la question si il était stratégiquement intéressant d’acheter au travers d’une société type SCI dans un bien immobilier pour du locatif en ayant de faibles revenus.
Je prends mon propre exemple… bien que n’étant pas imposable les revenus locatifs rentrent dans mes revenus et je paie dessus 17,2%… au final je pourrais avoir droit à des aides auquel je n’ai pas droit.
Alors que si j’avais créé une SCI à l’IS à chaque fois… ca ne viendrait pas dans mes revenus d’activité la société paierait ses impots à 15% (c’est moins que 17,2%) et surtout mes enfants pourraient etre boursier et j’aurai droit a tout un tas d’aide…
Alors certes qui dit société dit compte de résultat et assemblée générale… paperasse administrative et comptable…
Et j’oubliais aussi que notre taux d’endettement n’est pas impacté et qu’on peut avoir d’autres projets…
Est-ce que mon raisonnement a du bon ou j’oublie un truc voire je suis a côté de la plaque ?
taxation des PV immo et sortie de l’argent de la SCI.
Je pense que ça dépend de la durée de l’opération, mais à partir du moment ou tu n’auras plus de charge (crédit) et que tu voudra te verser le bénéficie, tu aura une double imposition : celui du bénéfice NET puis celui de la distribution flat taxe à 30%.
Mais l’idée étant de faire fructifier ce bénéfice net dans d’autre opération pour avoir un levier + fort.
Donc ici c’est une optimisation de la trésorerie.
Après pour la partie emprunt je ne sais pas trop comment ça se passe, mais si tu n’as pas de revenu je veux bien que tu expliques comment tu présentes le dossier à la banque.
je n’y connais pas grand chose en comptabilité… mais apparemment en société on peut déduire plus de chose qu’en nom propre. Pour mes crédit en nom propre je n’ai pu déduire que les intérets d’emprunts (pas le remboursement de l’emprunt) ce qui fait que sur ma déclaration de revenus, apparaissaient les loyers mais pas le montant des remboursements de crédits… ça les impots ils s’en foutent si tu t’endettes à 35%, par contre au niveau RFR on coche plus la case « bénéficiaire des critères sociaux ».
Je me trompe peut-être totalement mais si par exemple j’achète un appartement 150,000 € avec 50,000 € de travaux. Que je le finance à 20% (40,000 donc) en acompte via un compte courant d’associé que je fais un crédit avec les frais de notaires à 13,000 € arrondissons ça fait emprunter 175,000 €
Sur 20 ans ça fait des mensualités de 1,075 € / mois
Je le loue 650 € + charges
Bref si c’est ce que je pense, je suis déficitaire pendant 20 ans et même après car je peux créer cumuler les déficits d’une année sur l’autre donc même une fois le crédit remboursé… jusqu’à 10 ans après le remboursement du crédit. Evidemment cette simulation pose le problème de trouver 425 € pour maintenir l’équilibre financier. J’imagine qu’on peut là encore créer une ligne de crédit sur un compte courant associé.
Si j’ai bien compris le compte courant d’associé permet ainsi de sortir de l’argent de sa société de manière défiscalisé (c’est pas vraiment le terme dans une video youtube, ils expliquaient que l’argent apporté par le compte courant d’associé avait déjà subi une forme de fiscalité puisque détenu légalement par un particulier et c’est pour cela qu’il n’était pas fiscalisé).
Quand le projet génère du déficit ça semble aller. on construit son patrimoine sans frottement fiscal comme on dit.
Bon quand le crédit est remboursé et qu’il n’y a plus de dettes là ca se complique ou si par exemple on a un projet qui génère directement du cashflow positif… je pense que là j’imagine qu’on a la solution de créer du déficit (travaux rénovation…) est-ce que si on créer une structure au dessus type Holding on peut aspirer les bénéfices pour les mettres dans une autre structure type société qui est déficitaire pour la renflouer ? Imaginons alors une 2e SCI à l’IS qui vient d’être créé comme la première et qui reçoit donc d’une SCI bénéficiare du cashflow positif. Est-ce qu’il y aurait de la fiscalité à payer sur la SCI qui généère des bénéfices ? Je crois qu’il y en aurait etre la mère et la fille lorsqu’on remonte mais que c’est dérisoire genre 99,5 % remontent et seul 0,5% sont prélevés.
Est-ce que cette idée sort d’un esprit tordu qui a regardé trop de video Youtube ou est-ce ça tient la route ?
Merci pour vos commentaires.