Je suis novice dans le domaine des SCPI et je m’intéresse depuis quelques mois à cette forme d’investissement. Mon objectif est d’utiliser un crédit pour maximiser mon effet de levier.
Cependant, je me pose des questions concernant le bon timing pour investir dans les SCPI, étant donné le contexte de taux d’intérêt baissier et l’impossibilité de renégocier les crédits à la consommation.
Voici ma stratégie : j’envisage d’acheter des parts de SCPI sans frais d’entrée à crédit (par exemple, via une SCPI comme Remake Live) avec un taux d’emprunt d’environ 4,85%. L’idée est de profiter immédiatement de l’effet de levier. Ensuite, lorsque les taux baisseront, je revendrai mes parts, rembourserai mon crédit à la consommation et rachèterai des SCPI à crédit au taux réduit en vigueur.
Ma question est la suivante : cette stratégie est-elle pertinente ? Y a-t-il des risques ou des frais auxquels je n’ai pas pensé ?
Je vous remercie pour vos conseils et votre expertise.
Ca me parait très pertinent comme stratégie, effectivemment faisable uniquement sur les SCPI sans frais sinon tu perds les frais et la revente n’a pas la même saveur…
Tant que ton crédit n’est pas remboursé, tes parts de SCPI seront nantis par la banque, ce qui veut dire que tu ne peux pas les revendre (la banque a un droit de regard avec le nantissement et doit donner son accord). Mais quand tu as totalement remboursé ton prêt, il n’y a plus de nantissement, donc tu peux les revendre.
De mémoire, ça dépend des crédits, mais pour les crédits conso tu as 1% de frais de remboursement anticipé, donc a voir combien tu gagnes de l’autre côté en terme de taux.
Je n’ai pas trouvé mieux en ce moment pour mes filles que le taux proposé par epargnoo à 4,85%. Louve avait un poil + de frais par leur partenaire sur ma plus jeune qui est à son compte (donc + difficile à faire financer…).
Je te remercie pour ton retour. Si je comprends bien, si je fais un emprunt sur 20 ans et que je souhaite vendre mes parts SCPI au bout de 5 ans, je pourrais être bloquer par la banque puisqu’elle aura mes part en nantissement et pourrait refuser la vente des parts étant donné que le crédit court toujours ?
Il faut bien différencier les 2 idées que j’ai cité dans mon précédent message, je n’ai pas été assez claire.
D’un côté, et cela est commun à tous les crédits pour procéder à l’acquisition de parts de SCPI, tu as le nantissement des parts. Cela signifie que la banque a une sorte de droit de regard sur ce que tu fais de tes parts de SCPI, tant que tu n’as pas remboursé l’intégralité de ton crédit. Cela lui permet de se backer en cas de défaut de paiement de ta part. Si cela arrive, elle pourra alors saisir tes parts de SCPI et les revendre pour récupérer l’argent du prêt que tu n’as pas remboursé, c’est une garantie supplémentaire pour la banque.
De l’autre côté, tu as la possibilité de rembourser de façon anticipé ton prêt. Dans ce cas là, la banque a récupéré l’intégralité de ce que tu lui devait, et les parts de SCPI que tu as acquis ne seront plus nantis, tu en aura la véritable pleine propriété.
Donc, dans le cas où tu rembourses ton prêt de façon anticipé dans l’objectif de les revendre (parce que les taux ont baissés et que tu souhaites les revendre pour prendre un nouveau prêt), les parts ne seront plus nantis, donc la banque n’aura pas son mot à dire sur ce que tu en fait.
Il me semble que dans le cas des crédits conso, tu n’as pas cette possibilité (et que surtout, la banque n’acceptera pas cette clause, c’est elle qui fixe ses conditions car peu de banque proposent ce type de financement, donc elles dictent leurs conditions…
Je suis passé par les courtiers louveinvest et epargnoo, les 2 m’ont indiqué que ce n’était pas possible. Peut être qu’en passant par une banque en direct, les conditions changent. À tester…
As tu une idée de combien de temps ru souhaites conserver ces parts de SCPI ?
Car sur les SCPI sans frais d’entrée tu as des pénalités en cas de revente durant les premières années (5 ans de mémoire).
Ensuite, quelle rentabilité espères tu sur cette opération ?
Je commence aussi à m’intéresser à l’achat de SCPI a crédit, mais un taux à 4,85% me semble prohibitif. Certes remake live donne du 7% en ce moment, mais c’est parce que c’est une jeune SCPI, ce rendement descendra petit à petit au cours des années. Même eux annonce un objectif à 5-6% par an.
Si vous avez des informations/conseils par rapport à une telle opération je suis preneur, car je me suis pour l’instant résigné à attendre une baisse des taux pour faire une telle opération. Mais j’aimerais vraiment avoir tord.
Perso j’ai fait ce genre de simulations il y a un mois pour 100 000€ à investir / emprunter, sur 25 ans. Toutes les simulations ont montré la même chose : je devais grosso modo faire un effort d’épargne mensuel pour rembourser le crédit qui n’était pas négligeable (on était très loin du projet auto-financé, même sur 25 ans). En prenant en compte les efforts de remboursement du crédit, le TRI global de l’opération sur 25 ans était selon les propositions compris entre 7 et 8%.
Certes 7-8% c’est plutôt correct.
Mais pour une même espérance de TRI, et avec des risques relativement identiques, je préfère nettement investir ces sommes et cet effort mensuel de remboursement de crédit en bourse. Pas besoin de contracter un crédit sur 25 ans, qui grignote notre capacité d’emprunt, et possibilité de sortir de l’opération à peu près quand on veut pour la bourse alors qu’il y a un énorme impact sur le TRI de la SCPI à crédit si on ne va pas jusqu’au bout de l’emprunt (vu qu’on rembourse beaucoup d’intérêts au début de l’emprunt, et peu à la fin).
Pour moi avec de tels taux d’emprunt, et tant que les SCPI ne remontent pas un peu la pente de manière plus générale, cela ne sert à rien de s’endetter pour ça. L’argument de l’effet de levier n’a pour moi que peu de sens si on peut avoir le même résultat sans effet de levier à côté.
Bonjour,
Je n’ai pas d’idée précise du temps de détention, l’idée était de les revendre quand les taux auraient été intéressant. Je n’avais pas en tête des pénalités de revente, je vais me renseigner sur le sujet, merci.
J’ai à peu près la même réflexion que toi mais le risque ne me semble pas être le même entre le marché action (dans lequel je suis déjà pas mal investi) et le marché SCPI. L’idée est de diversifier mon patrimoine tout en utilisant mon effet de levier pour avoir un TRI semblable à un ETF world.
Je n’espère pas avoir un projet auto financé en SCPI, il faudrait pour cela faire de l’immo réel mais je ne souhaite pas mettre mon temps sur ce volet là.
