Bonjour,
Avec ma compagne, nous avons un accord (contrat figé) pour un financement de parts de SCPI à hauteur de 205K€ sur 25 ans sans apport à un taux de 5,15% (TAEG 5,27%).
Notre répartition serait la suivante :
25% IROKOZEN
25% CORUM ORIGIN
25% EPARGNE PIERRE EUROPE
25% COMETE
A savoir que nous ne souhaitons pas devenir propriétaire et que la gestion locative au vu de tout ce qui peut arriver ne nous attire pas du tout. L’investissement en SCPI reste donc une solution intéressante dans notre cas.
Le taux est élévé mais permet une grosse déduction fiscale et les TD des SCPI cible du 6% à maturité donc supérieur au taux du crédit mais pas garanti bien sûr…
En projetant les cashflows (avec une revalo des loyers de 0,5% annuel), le projet nous semble plutôt intéressant. Néanmoins le taux étant élevé, nous sommes toujours en réflexion afin de savoir si notre projet est bon où s’il vaut mieux patienter (sachant que toutes les SCPI ont un prix de part inférieur à la valeur de reconstitution donc potentielle revalo haussière à venir).
Merci d’avance pour vos différents retours et conseils.
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Hello,
Tu as pu calculer l’effort mensuel ? Notamment avec la fiscalite ?
Et sinon chez quelle banque as tu trouver ce credit ?
Cordialement
Quid d’apporter un « petit » apport afin de faire réduire la TAEG ? Parce que comme dit plus haut faites bien les calculs pour pas avoir a finir par payer tout les mois pendant 25 ans…
Salut @Fabien_Off , yes. En moyenne sur 25 ans, tenant compte d’un taux de distribution stressé à 5% et de notre TMI actuelle à 30%, ça représente un effort d’épargne moyen mensuel de 400€ / mois sur 25 ans. Hors fiscalité, simplement sur l’emprunt un peu plus de 300€ / mois sachant qu’on a une bonne capacité d’épargne et qu’on est plutôt jeunes (27 et 28 ans). CFCAL pour le crédit, pour notre cas, en tant que locataires plutôt jeunes et sans vouloir mettre d’apport y’ a pas mieux sur le marché. J’ai d’ailleurs constaté une hausse de leur taux sur 25 ans à 5,35% à compter de maintenant. A suivre (sachant que le TD des SCPI ciblé est plus autour de 6% mais je préfère un scénario stressé pour se rendre compte d’une potentielle réalité. A noter qu’avec l’emprunt et la déduction des intérêts, on réalise une économie d’impôt de l’ordre de 38 000€ sur 25 ans.
Hello @ManiTheMamouth , on souhaite maximiser le levier et ne pas mettre de notre poche (choix purement personnel). Les calculs ont été faits sur une base de capacité d’épargne de l’ordre de 500€ par mois (à deux). De base on aurait pu acheter des parts tous les mois sur ces bases d’épargne mensuel mais on a préféré utiliser le levier bancaire et arriver au même niveau d’épargne à fournir entre l’emprunt et les distributions + impôts qui vont avec.
À mon sens, méfiance dans les simulations. Je suis plus scpi que physique, mais là ça m’emballerait moyennement comme projet.
- je trouve le TAEG trop cher pour ce type d’opération
- baser les calculs sur un rendement de 5% paraît raisonnable, ça serait étonnant qu’elles tiennent toutes des >6% dans le temps
- prévoir 0,5% de revalorisation annuelle sur 25 ans, je suis plus dubitatif
C’est long 25 ans. Il suffit qu’une des scpi se casse la figure, ou que les loyers atterrissent, et ça fait long à assumer comme crédit.
En soi, pourquoi pas, mais pas avec ce taux.
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Hello @Philippe262 , merci pour ton retour. Quelles seraient selon toi les solutions que nous pourrions utiliser pour bénéficier de l’effet de levier ?