Bonjour Ă tous,
Aujourd’hui je voulais entreprendre une discussion sur la stratégie de revente ou non d’un bien en LMNP.
Je suis dans la situation actuelle.
Achat d’un appartement 50m2 T3 en 2010 69000 euros. J’y ai habité 5 ans. J’ai bénéficié d’aide de la caf à l’époque, j’avais 20 ans. Je rembourse un pret sur 15 ans depuis 2010 de 290euros. Il me reste 9500euros à rembourser. ( J’avais même négocier de pouvoir rembourser tout d’un coup sans frais ).
Depuis 7 ans je le loue à des étudiants en colocation. A savoir LIMOGES est très attractif pour la location puisque je le loue 630e ( et encore je le loue bas ) Une renta BRUT à 10% et un TRI à 18%.
La tension locative est très forte à Limoges.
Depuis toutes ces années je n’ai pas eu de gros travaux à effectuer donc je déclare en LMNP micro foncier et non au réel. A priori plus intéressant.
Cependant après 12 ans de détention du bien, Voici l’heure des Rénovations.
(peintures, volets : environ 6000 euros ) et surtout on commence à parler de ravalement de façade 3500euros ( pour ma part de la copro ) + isolation extérieure ( la le prix peut-être très elevé, pas de chiffre encore )
Je me demande donc si je dois faire tous ces travaux et déclarer au réél sur plusieurs années et ainsi défiscaliser, ou si je dois revendre maintenant.
Sachant que je suis à + 37% de plus value. l’appartement vaut maintenant 95000euros.
Pour un appartement à ce prix la, mettre 15000 euros de travaux ne me paraît pas trop valoir le coup.
LIMOGES ce n’est pas très intéressant pour la vente revente encore.
En même temps ne pas faire de travaux va faire baisser le prix de vente…
Je m’adresse alors à la communauté, avez vous déjà été dans cette situation?
Merci pour vos conseils et votre partage d’expérience.
Dorian
Hello Dorian,
J’ai déjà été dans une situation à peu près similaire (résidence principale, puis mise en location à des colocataires en LMNP).
Les principaux éléments / questions que j’avais pris en compte :
- besoin de liquidités à court / moyen terme ? (non)
- disponibilité des fonds pour des travaux ? (oui)
-
l’abattement lié à la plus-value et à la durée de détention (environ 10 ans et environ +35%),
- facilité de revente (très peu d’offres et lorsqu’il y en a partent très vite),
- le potentiel d’évolution du prix au m2 (positif, avec très peu, voir pas, de possibilité de nouvelles constructions à proximité),
- la tension locative (demande forte et offre faible),
- l’impact sur la rentabilité et la fiscalité des frais engagés (calculés par le cabinet comptable à qui j’ai confié la compta. - pas de lien direct mais j’ai aussi souscrit à un CGA Centre de Gestion Agréé).
Au final, avec tous ces éléments j’avais décidé de le conserver.
Avec les éléments que tu as transmis, même si les frais peuvent paraître élevés par rapport au prix du bien, je serai d’avis de faire réaliser les travaux et de le conserver (on verra les avis des autres membres).
PS : problème de fat-finger sur ma première tentative de réponse 
Ben
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Hello,
Sans avoir forcément une préconisation particulière qui dépend de beaucoup de facteurs, il y a aussi un nouvel élément à prendre en compte: le DPE et ta classe énergétique. Les logements classe G ne pourront plus être loués a partir de 2025, les F a partir de 2028 et les E a partir de 2034.
Cela veut dire que pour revendre, il faudra soit faire des travaux énergétiques (ce qui semble le cas dans ta copropriété), soit accepter une décote des acheteurs qui sont déjà informé de ces changements. Pareil pour louer en toute légalité.
Il semble donc judicieux de faire les travaux dans tous les cas pour ton appartement, que tu décides de continuer à louer ou de revendre. Si tu continues de louer, il sera intéressant de déduire les travaux que tu pourras amortir sur quelques années dans la perspective de la revente a terme
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+1 il a tout dit.
Limoges est une ville en pleine expansion et à ta place je garderais le bien, tu trouveras toujours un locataire et aucun souci pour la vente. Dans ton cas, c’est un excellent deal pour du cashflow.
J’avais aussi eu cette réflexion avec mon appart acheté 35k que je loue 450€ CC (acheté cash sans crédit). Il me rapport 300€ net par mois et peut se vendre 42-43k facile.
Mais la question c’est : est-ce que je préfère continuer de générer du cashflow ou gagner 7k d’un coup ? (ma comparaison est un peu différente je suis d’accord mais dans le principe, je voulais illustrer que pour moi le plus important c’est que tu génère +600€/mois ! Continue d’en profiter)
Bonjour,
Merci pour ta réponse. Toutes les réponses vont dans ce sens. Donc c’est un bon point.
Je ne sais pas trop si d’avoir un comptable est bien efficient pour moi. Je n’ai pas un gros patrimoine pour le moment et un seul appartement. Je ne sais pas trop vers qui me tourner pour lie moment.
A quoi te sert le centre de gestion agréé dans ce cadre là ?
Merci
Bonjour,
Merci pour ta réponse.
Effectivement j’avais déjà fait changer les huisseries. Cela a remonté mon appartement en catégorie D, donc pas trop mal. Mais il y a de toute manière une réno de façade avec isolation de prévue.
Je vais m’orienter vers la rénovations et la défiscalisation merci
Bonjour,
Merci pour ta réponse.
Effectivement je trouve que LImoges est une bonne ville pour investir quand on a des moyens modestes.
Bien qu’à mon avis avec l’evolution dans transport dans quelques années ça peut bien grimper.
C’est sur que j’ai un bon cashflow avec cet apparte, il ne me coutait rien, mais c’est sur que ça faiit réfléchir de mettre 15000 dedans… Je vais donc le conserver et défiscaliser.
Merci pour ton retour.
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Validation des comptes auprès des impôts et l’avantage fiscal.
C’était le cabinet comptable qui m’avait préconisé ça (ce n’est pas obligatoire et tu es libre de choisir le CGA de ton choix).
Ils l’expliqueront mieux que moi :
https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/dois-je-obligatoirement-minscrire-un-centre-de-gestion-agree-cga