Bonjour à tous, je voulais vous faire part de ma nouvel acquisition: un immeuble de rapport en Moselle. En effet, il me semblait intéressant de partager cela sur ce forum afin de partager cette expérience avec vous et recueillir vos éventuels avis. A noter que tous les montants mentionnés (frais de courtier, taux nominal, assurance PNO…)ont déjà été obtenu (pas d’estimations, à part pour les loyers). Le compromis a déjà été signé, j’ai eu mon offre de prêt et la signature de l’acte authentique à lieu le 19/10/2023.
Je me lance:
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SCI IS.
Associé 1 : 25 ans, TMI 11
Associé 2 : 55 ans, TMI 30
VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE -
Comptables : moyen, (ayant 3 appartements en LMNP, j’ai quelque connaissance dans ce domaine, bien que je délègue à mon EC)
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Fiscales : Correct
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Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : mon associé (mon père) est très bon dans ce domaine
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Temps disponible : les soirs après le travail + les WE
CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : Immeuble de 4F2
- Année de construction : 1925
- Étage : 3 étages + caves
- Déjà occupé ? Inhabité ?: inhabité
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? → monopropriété
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? → électrique, individuel
- Espaces verts dans la copropriété ? → 1 (très) petite cour arrière
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? → individuel
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes) → mono propriété
- DPE D, E, D et F pour les appartements (à noter qu’un audit énergétique a déjà été effectué et le budget travaux inclus les travaux d’améliorations énergétique qui permettront de passer les appartements en D à minima)
LOCALISATION DU BIEN
- Département, ville → dans le 57, proche de la frontière Luxembourgeoise
- Centre-ville, périphérie-> à 5 min à pied du centre-ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? → Centrale nucléaire Cattenom + Luxembourg à 30 min + Usine KNAUF + Amnéville les termes à proximité
RENTABILITÉ DU BIEN
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Coût du bien avec frais de notaire : 181k +80k travaux + environ 15k frais de notaire + courtier 3.5k = 279.5k au total
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Loyer déjà pratiqué ou envisagé : estimation de valeur locative faite par 2 agences = 550€ HC environ
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Travaux immédiats : 80k budgétisé (SDB, cuisine, fenêtre…) tous les travaux ont été budgétiser avec mon artisan, j’ai les devis à l’instant T.
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Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : Ravalement de façade prévu à moyen terme. La toiture est en bon état
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Taxe foncière hors TEOM : 1700€
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Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 270€ l’année pour l’immeuble
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Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : non
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Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire +frais de courtier + travaux de rénovation + meubles si loué meublé
560*3+520=2200 loyers mensuels *12= 26400 (estimation de loyer pessimiste)
181k+80k+15k + 3.5k+ 8k (meubles, 2k/ appartements) = 287.5k
26 400/287 500=9.18% brut
FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport : 19980€
- Type de crédit : amortissable, sur 22 ans + 2 ans de différé partiel donc 24 ans au total
- Taux du crédit avec assurance : 3.57% l’an (1550 de mensualité lorsque la totalité des travaux sera débloqué, hors différé partiel. Environ 600€ de mensualité pendant le différé de 2 ans)
- Durée du crédit : 22+2 ans
- Frais de tenue de compte, comptable : 840€ TTC l’année
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 30k
RÉGIME D’EXPLOITATION
- location meublée : SCI IS
CASH FLOW
Sur un an : 26400 – 18600(mensualité crédit travaux inclus + assurances emprunteur)- 1700€ TF – 270€ PNO – 840€ (comptable) – 55€ (CRL= 2.5% loyer brut)= 4935€ ( qui serviront aux petites réparations + vacances locatives)
En sachant que j’ai déjà 3 biens en meublés dans ce secteur, en 3 ans je n’ai pas encore eu de vacances locatives.
Pour ma part, j’appréhende un peu les travaux mais mon associé (père) a déjà tout prévu et programmé.
De plus, j’envisage de tester la LCD sur 1 des quatre logements car il y a une demande sur le secteur. Cependant, mes calculs ont bien été effectués en partant sur de la location meublé longue durée.
Concernant le coût de création de la SCI: mon notaire se charge de la création gratuitement. (c’est le notaire de famille et nous travaillons souvent avec lui, je le connais également en dehors du cadre du travail).
L’objectif étant de garder cet immeuble au sein de la famille et le transmettre dans le temps.
Je vous tiendrais informé de l’avancée du projet au fil du temps.
Merci de m’avoir lu.
N’hésitez pas à me faire part de vos interrogations et/ou remarques sur mon projet !
Bon investissement à tous !