Investissement immo + SCPI

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Bonjour,

Je voulais avoir votre avis sur la façon d’acheter mes parts de SCPI.

Je souhaite vendre ma RP car j’ai réalisé une belle plus value et réinvestir dans une nouvelle RP + dans des SCPI pour une valeur de 100K.
Sauf que j’hésite entre les acheter (à crédit bien-sur) en démembrement ou pas car étant en TMI à 11% je me pose des question sur le plus intéressant et que l’ensemble de l’opération va m’amener à environ un taux d’endettement de 30%.
De plus je n’ai pas forcément besoin de toucher les loyers sur les 10 prochaines années et je suis en train de voir si je peux mutualiser mon crédit immo pour ma RP et les SCPI pour essayer de toucher du 1,5% sur 20 ans. :sunglasses:

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Salut,

toujours difficile de conseiller un investissement car cela dépend de ta situation patrimoniale, tes objectifs, les outils juridiques que tu possèdes etc… du coup je vais juste te parler de mon cas et du montage que j’ai fait.

Comme je possède une holding, j’ai acheté des SCPI en démembrement: ma société touche les loyers…et moi j’ai l’usufruit. Dans 15 ans, le remembrement fera sortir les parts de SCPI de ma holding…sans fiscalité! En attendant, comme je n’ai pas besoin des loyers, ils sont réutilisés par ma holding pour investir… voila, c’était juste pour que tu explores aussi cette voie…

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Salut Merlin,

Ton montage avec la SCPI a l’air super intéressant. Tu peux détaillée quel genre de holding tu as? J’ai dans l’idée de prendre des SCPI a crédit via une SCI a l’IS pour réduire la fiscalité. Mais j’ai vu que l’imposition a la sortie lorsqu’on vend les part est très pénalisante et ça me refroidi. Est ce que ton montage est moins impactant fiscalement?

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@Merlin Merci de ta réponse, je sais que ce n’est pas forcément facile de conseiller sur les investissement surtout quand on a pas toutes les infos et que ce n’est pas forcément ton boulot :slightly_smiling_face:.

De plus je me suis peut être trompé sur le terme je souhaite savoir si il est plus pertinent d’acheter 100k de SCPI et de toucher les dividendes ou en nue propriété et profité de la décote le tout sur une période de 10 ans sachant que je suis sur un taux de TMI de 11%.

Si j’ai bien compris tu utilise ta holding pour pas impacter ton taux d’endettement par contre je ne comprend pas pourquoi le remembrement va faire sortir les parts de SCPI sans impositioin; vu comment tu en parles « démembrement pas pareil que nue propriété » :face_with_hand_over_mouth:; et enfin ne possédant pas de holding, il faut que je regarde si ça vaut le coup juste pour des SCPI mais pas sur.

En tous cas merci de ton avis

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Salut Rwan,

alors il faut faire attention…car si tu crées une holding uniquement pour bénéficier des avantages fiscaux…tu es dans l’abus de droit. Moi j’avais une holding pour détenir des parts de ma société et en plus pour réemployer l’argent de la vente de certaines de mes parts et profiter du report de plus value en 150 OBTER.
Pour les parts de SCPI… premièrement elles sont démembrées, du coup ne rentrent pas dans le calcul de l’IFI. En plus, les loyers perçu par ma holding sont moins fiscalisés car seulement à l’IS: 15% jusqu’à 38120€ puis 28%. mais surtout, détenir seulement l’usufruit de parts de SCPI pour la société présente un autre avantage majeur. Le droit d’usufruit est en effet amortissable d’un point de vue comptable, ce qui n’est pas le cas d’un achat en pleine propriété où l’amortissement comptable n’est pas permis: l’amortissement comptable viendra en effet diminuer le bénéfice taxable.
De plus, j’ai un compte courant d’associés dans cette holding assez important…cela me permet de retirer les flux générés par les loyers des SCPI cash…sans fiscalité (puisque c est un compte courant…j’ai deja payé des impots dessus).
Et enfin, comme indiqué plus haut, au bout de 15 ans, je récupére la pleine propriété…sans passer par une quelconque case "fiscalité)
c’est un montage qui permet bcp de souplesse…si jai besoin de cash, je peux tirer…sinon, je peux réinvestir l’argent de la holding dans d’autres placements. Voila, j’espère avoir été un peu plus complet…

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Merci pour l’explication de ton montage.
Effectivement ce n’est pas pour moi pour le moment vu que je ne possède pas de société mais c’est intéressant!! (je garde ça au cas où pour dans quelques années ).

J’en profite pour une autre question :grinning_face_with_smiling_eyes::
j’ai contacté différents organismes pour des SCPI et ils me parlent aussi de LMNP mais via un bailleur qui serait peut être plus avantageux niveau imposition. Qu’est ce que vous en pensez? j’avais cru voir qu’il fallait éviter ce genre d’investissement mais j’arrive plus a trouver pourquoi.

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évites les intermédiaires!!! si c’est une planche pourrie…t es mort!! ça me fait penser à tous ces pauvres gens qui ont investis dans des résidences vacances exploitées par une société…avec des rendement de 17% annoncés. Au final, au bout de 3-6 mois d’exploitation…la société dépose le bilan. Les copropriétaires se retrouvent comme des cons avec plus de locataires et personne ne peut reprendre une résidence vacances en perso…et là…au miracle… une nouvelle société propose de racheter les baux…mais avec une décote de 40% sur les loyers promis… et toute le monde accepte parceque pas d’autres choix!!! tenus par les couilles… et le plus drôle c’est quand tu apprends que la société qui a racheté a les mêmes dirigeants que la société qui a fait faillite… si tu veux faire du LMNP, fais le toi même…

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:face_vomiting: :face_vomiting:
Ahhh et j’ai retrouvé aussi sur ADI des exemples ou après la durée du bail, le promoteur demandais des travaux exorbitant et même conclusion que toi.
Déja que ça ne me tentait pas mais là c’est fini :wink:

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Tu peux faire des simulations ici par exemple : Simulateur d'investissement SCPI Nue propriété / Usufruit - Primaliance
Ça pourra peut-être t’aider à faire ton choix

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Cela dépend aussi de la clé de répartition des SCPI visées.

Quelques infos : SCPI en démembrement toutes les clés de répartitions 2023

Bonne journée.

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Hello @Rwan
Si tu achetes les SCPI a credit, tu vas pouvoir deduire les interets d’emprunts des revenus de la SCPI, mais tu vas devoir acquitter des charges sociales (17,2%) + IR (11%) sur les revenus nets des SCPI.
Comme tu n’as pas besoin de revenus complementaires a moyen terme, le demembrement peut s’averer interessant. Il necessite un financement comptant mais l’assiette fiscale pour le calcul des plus value de revente sera celle de la valeur en pleine propriete au moment de l’achat.
sur Fiscalité des plus-values issues de la vente de parts de SCPI, imposition des plus-values en SCPI (centraledesscpi.com) tu trouveras un exemple
Exemple:
En achetant aujourd’hui une part de la SCPI Eurion en démembrement 5 ans, l’investisseur ne va la payer que 160 euros et non pas 200 euros qui correspond à sa valeur d’achat normale.
Dans 5 ans il devient plein-propriétaire et sa part achetée vaut 200 euros. Cependant, il est considéré comme l’ayant acheté à 200 euros et non pas 160 pour le calcul de la plus-value s’il décide de vendre les parts.

Sur cet exemple, il n’est pas inclus la revalorisation de la part de la SCPI (varie mais aux alentours de 1% par an en moyenne sur 10 ans). Pour completer l’exemple, apres 5 ans, si la valeur de la part a gagne 5% et que tu souhaite revendre, tu ne paieras la plus value (aux alentours de 35% moins duree de detention) que sur ces 5%.

Tu peux facilement te faire un petit tableau Excel (je peux te partager un exemple) pour faire les simulations entre un achat a credit et un demembrement en tenant compte de tous tes parametres. La cle de demembrement est importante pour le calcul et toutes les SCPI ne proposent pas exactement la meme cle, ce qui peut orienter ton choix. Lorsque tu simules, tu peux constater quelle est la duree de demembrement optimale pour maximiser le rendement.

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Mais a priori pas de possibilité de déduire les intérêts d’emprunt lors d’un achat en démembrement.

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Je ne suis pas certain qu’il soit possible d’acheter a crédit des SCPI en démembrement. Mais je peux me tromper car j’avais eu des retours négatifs des banques sur ce sujet.

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ce qui règlerait de fait cette question de déduction :slight_smile:

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bonsoir @CorentinF et @Fabian

De ma compréhension, la seule possibilité de financement en démembrement concernant l’achat de l’usufruit de parts de SCPI pour une détention en direct personnel, pas possible pour la partie nue propriété. Peu de banques connaissent cette option et généralement préfèrent financer la pleine propriété car il y a à la fois les revenus et le sous-jacent qu’elles peuvent nantir…en usufruit la propriété appartient à un tiers

a seule po

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