Investissement immobilier débutant

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Bonjour,

J’ai besoin de vos avis d’investisseurs !!

Nous sommes deux frères de 22 et 23 ans et nos parents viennent de nous faire une donation d’un terrain constructible de 1 800m2 d’une valeur de 100 000 - 120 000€ en région toulousaine.

Nous gagnons à deux 3000€ net/mois. Nous n’avons aucun crédit et hébergé à titre gratuit.

Nous avons assez d’économie pour mettre 100 000€ d’apports à deux mais l’idéal serait 30 000€ chacun soit 60 000€.

On souhaite crée une SCI à l’IR pour pouvoir apporter en apport le terrain + nos 60 000€ et ensuite aller voir les banques.

Nous avons vu un constructeur pour la construction de deux maisons mitoyennes de 92m2 + 16m2 de garage soit au total 216m2 de construction pour un prix de 300 000-320 000€.

De ce fait, nous allons avoir 2 400€/mois de rente locative avec une taxe foncière estimé à 3 000€/ans.

Dans un premier temps, pensez qu’avec notre salaire et les différents apports il est possible d’emprunter cette somme ?

Ensuite est ce que la création d’une SCI est l’idéal ?Car ont souhaiterait investir par la suite dans d’autres biens immobiliers.

Pour finir, est-ce que la rente locative rentre dans le calcul des 35% ? Car avec 3 000€ de salaires, la banques ne prendra en compte que 1 050€ (35% d’endettement).

Merci de nous éclairer sur le sujet nous sommes débutants et si vous avez pensé à d’autres choses nous sommes preneur ! :wink:

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Bonjour,

Je trouve votre démarche forte intéressante, et pour votre âge, c’est top de commencer déjà à y réfléchir.

Je ne suis pas un expert en immo et sûrement que d’autres membres pourront être plus précis et peut être corriger si je dis des choses erronées.

Pour commencer, quelle surface pouvez-vous construire sur ce terrain ? Et-il divisible ? Et si oui en combien de parcelles ?

Si vous en avez la possibilité, diviser le en trois pour maximiser sa surface. Des parcelles de 600m2 sont largement suffisantes pour de la future location (il y a même des investisseurs qui auraient divisé en 4.

Prenons la fourchette haute de votre constructeur, ce qui ferait 480k pour 3 maisons, même si je suis sûr que vous pourriez négocier tout ça.
Avec l’hypothèse d’un emprunt sur 25 ans à 5% (également fourchette haute, pour pas avoir de surprise) cela ferait des mensualités d’environ 3k avec l’assurance du crédit immo.
D’après ce que vous avancez et je suppose que vous vous êtes renseigné sur le prix du locatif dans le coin, vous auriez des mensualités non plus de 2400€ mais de 3600€ auxquels nous déduisons 375€ (taxe foncière de 4500€ au total \ 12) donc environ 3225€.
Vous auriez donc un cash-flow d’environ 225€ par mois.
Pour info, vous avez le droit effectivement à 33% d’endettement qui peut monter à 35% en fonction de votre banquier qui dans ses calculs ne prendra pas les 3225€ des loyers perçus mais 80% environ, ce qui nous fait 2580€.
Cela nous amène à un effort d’épargne théorique de 420€, ce qui est très loin des 33% d’endettement. Et j’ai bien dit théorique, car c’est pour le calcul du banquier. Car vous devriez être en cash-flow positif si votre location se passe bien (pas d’impayé, de vacances locatives, etc…)

Attendez les autres avis, mais continuez de creuser cette voie qui me semble être une bonne idée.
Ne mettez que l’apport nécéssaire pour l’obtention de votre crédit (souvent le montant des frais de notaire) et pas votre capacité d’épargne totale, gardez là pour autre chose comme par exemple un PEA avec du CW8 et bien sûr de l’épargne de précaution.

Une fois votre investissement fait et bien sur les rails, retournez voir votre banquier et investissez encore dans l’immobilier avec votre cash-flow positif et votre capacité d’emprunt pour continuer à profiter de l’effet levier. Petit effet boule de neige mais attention l’immo prends du temps et de l’énergie. Vous êtes jeunes, profitez-en ! Vous avez les deux :wink:.

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je vous remercie pour votre réponse détaillée ! :wink:

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Bonjour,

Je suis malheureusement un peu moins optimiste que Kushy.

Sur les loyers futurs, je pense que la banque prendra plutot 60% en considération d’autant qu’ils représentent une part importante des revenus totaux (c’est dumoins ce qu’on pratiquais à l’époque).

Certes actuellement vous êtes logés à titre gratuit, mais la Banque ne va pas considérer que ce sera le cas pendant toute la durée du crédit. Donc si en effet, il s’agit d’une construction pour faire du locatif, il est probable qu’un (en l’occurence deux) loyers fictifs soit rajoutés au calcul de l’endettement.

S’agissant d’une construction, les Banques sont d’autant plus regardantes car en cas de problème (non achèvement des travaux, malfaçons), elles savent que vous ne pouvez pas mettre en vente le bien pour les rembourser.

Enfin le calcul d’endettement est normalement effectuer de la façon suivante qui vous est bien moins avantageuse: (Somme des revenus pro + 0.6 Loyer futurs escomptés) / (Mensualité de crédit + Estimations de vos futurs loyers pour votre RP)

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De mon côté, les banques prenaient en compte 70 ou 80% des revenus locatifs dans leur calcul (info qui date de 2022 par contre).

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oui mais justement les 35% d’endettements servent à ça non ? On peut s’endetter à hauteur de 35% de nos revenus et les 65% autres servent à manger, se loger etc ? donc pourquoi rajouter un ou deux loyers dans le calcul

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encore mieux alors c’est top merci pour votre réponse !

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Les banques ne prendront pas en compte les futures potentiels loyers que vous pourriez avoir sur vos achats de RP par exemple. Certain investisseur ne sont jamais propriétaire de leur RP, et toute leur capacité d’emprunt va pour l’investissement. Le calcul se fait à l’instant T. Par contre, si vous avez 33 ou 35% d’endettement, sans votre RP, vous ne pourrez plus emprunter pour celle -ci, mais je suppose que vous l’aviez déjà compris :grin:.
Même si cela représente une partie importante de vos revenus (pour l’instant) sans la prise en compte de la future mise en location, vous avez aussi un avantage qui plaît aux banques et qui peut servir de garantie, vous avez 100k à vous deux d’économie + le terrain, ce qui à votre âge est plutôt exceptionnel, vous pourrez en jouer.
Je suis effectivement de nature optimiste, il faut se renseigner, chercher, faire des simulations, essayer, c’est comme ça que vous réaliserez vos meilleurs projets, avec le temps et l’expérience vous vous améliorerez, il faut commencer par quelque chose et votre premier projet est déjà un très (beau) gros projet. Si je mettais dit à chaque fois que c’était impossible avant d’avoir essayé, je n’aurai rien fait…
Par contre, il est vrai que vous devez être très vigilant sur le constructeur, renseignez vous le plus possible, ne prenez pas le moins cher mais celui qui est le plus fiable.
PS: pour mon cas personnel, les banques ont toujours compté 80% de mes loyers perçus.

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Pour les non propriétaires, le loyer (hors charge) rentre en compte dans l’endettement pour l’obtention d’un crédit conso ou d’un crédit immobilier.

Je vois mal la Banque accorder un crédit immobilier locatif à un jeune de 22/23 ans sur une durée de 20 ans ou plus en considérant qu’il restera hébergé à titre gratuit (les seuls cas acceptés que j’ai vus sont les fonctionnaires avec logement de fonction).

Après, j’espère que vous trouverez une Banque plus permissive avec votre situation particulière (malheuresement la tendance actuelle ne semble pas aller en ce sens).

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Hello,
Si je peux répondre sur la partie SCI à l’IR : il faudrait regarder en comparatif avec une SARL Familiale. Les objectifs sont identiques (continuer à investir), le profil aussi (frères) mais il y a quelques différences sur l’imposition entre autre.
Vu les montants, ce n’est pas idiot de mettre quelques centaines d’euros en conseil auprès d’un avocat fiscaliste pour poser les bases.

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c’est la réflexion qui m’est aussi venu. Le crédit sera difficile à décrocher.

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merci pour votre retour ! :wink:

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Bonjour,

Je suis jeune ( j’ai 19 ans ) je suis déjà propriétaire de quelques biens (terrains nus), je souhaiterai aujourd’hui passé a quelques choses de plus gros pour recevoir une rente immobilière (tel un appartement ; une petite maison proche de chez moi)
Je suis en Bourgogne, et je sais que a Dijon il y a une forte croissance étudiante, donc les appartements / studios peuvent être très intéressant a mon gout au niveau de la location.

J’ai aussi entendu parlé d’un emprunt a 0% jusqu’à 50 000 EUR et 30 000 EUR de travaux si l’on avait moins de 25 ans.

Je suis actuellement apprenti et il me reste 1 ans avant d’être " libre " et cette vie m’inquiète je ne veux pas du tous être dépendant de quelqu’un, j’aimerai énormément vivre de mes investissements pour cela je me donne les moyens tous les jours et tous les soirs en apprenant a fond ! J’espère que un jour ce travail va payer.

Vous pensez que je devrai faire comment ?