Bonjour, je vois plusieurs problème dans votre projet, vous êtes pour moi sur une ébauche,
- Statut LMNP vs LMP :
Compte tenu de vos ambitions (revenus nets de 300 000 € sur 20 semaines, soit plus de 400 000 € bruts), vous ne pourrez pas bénéficier du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Vous serez automatiquement considéré comme LMP (Loueur Meublé Professionnel).
Conditions pour ĂŞtre LMNP :
Soit générer moins de 23 000 € de recettes locatives annuelles,
Soit que les recettes locatives soient inférieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal.
Dans votre cas, ces deux conditions sont dépassées.
Conséquences du statut LMP :
Imposition au régime des BIC professionnels,
Affiliation obligatoire à l’URSSAF,
Soumission aux cotisations sociales sur le bénéfice.
Taux des cotisations sociales :
Environ 35 % à 45 % du bénéfice net, via la Sécurité sociale des indépendants.
Exemple : pour un bénéfice net de 300 000 €, cela représente entre 100 000 € et 135 000 € de charges sociales annuelles.
- Financement par crowdfunding : exigences et contraintes
Le recours à des plateformes de crowdfunding immobilier peut être envisageable, mais plusieurs éléments doivent être anticipés.
Rendement attendu des investisseurs :
Entre 8 % et 12 % brut par an,
À cela s’ajoutent les frais de collecte de la plateforme (2 % à 5 %),
Ce type de placement est généralement limité dans le temps plus, car le niveau de risque est jugé élevé.
Avez-vous pris en compte ces remboursements dans votre cashflow ?
Sur 1 500 000 € levés à 10 %, vous devez rembourser 150 000 € par an en intérêts, soit 450 000 € sur 3 ans, (hors capital)
Si ce coût n’est pas intégré dans votre prévisionnel, votre rentabilité est largement surestimée.
- Sous quelle forme intégrer les investisseurs ?
Un point majeur reste flou dans votre projet : la manière d’intégrer les investisseurs.
Scénario 1 : reconnaissance de dette
Les investisseurs vous prêtent de l’argent, remboursable à échéance avec intérêts,
Vous restez seul propriétaire, mais êtes juridiquement engagé à les rembourser,
Cela pèse sur votre trésorerie et augmente le risque personnel.
Scénario 2 : entrée au capital
Les investisseurs deviennent associés (dans une SCI, une SAS ou une autre structure),
Ils partagent les bénéfices mais aussi les risques,
Cela suppose une structuration rigoureuse (pacte d’associés, gouvernance, clauses de sortie, etc.).
Il est essentiel de trancher entre dette et capital,
- Frais de conciergerie : dans une zone touristique haut de gamme, les frais de conciergerie (accueil, ménage, gestion, piscine, jardin, blanchisserie, urgences, etc.) s’élèvent généralement à :
20 % à 30 % des loyers bruts encaissés, parfois davantage si les prestations sont haut de gamme.
Exemple : sur 450 000 € de loyers annuels, cela représente entre 90 000 € et 135 000 € de frais. Ces montants doivent être intégrés dans votre calcul de cashflow. S’ils ne le sont pas, votre rentabilité est artificiellement gonflée.
-Durée du prêt : hypothèse optimiste
Il est très rare d’obtenir un prêt immobilier sur 25 ans pour un bien à usage locatif saisonnier haut de gamme, et encore plus dans une structure professionnelle.
Les banques privilégient généralement :
Une durée de 15 à 20 ans pour des investissements locatifs classiques,
Des durées encore plus courtes pour des biens atypiques ou saisonniers,
Des taux majorés et des exigences de garanties accrues.
Cette correction aura un impact direct sur votre cashflow net.
-Points juridiques et fiscaux Ă clarifier
Plusieurs éléments restent juridiquement flous et doivent être formalisés :
Structure de détention du bien :
En nom propre : risque de bascule en LMP et cotisations sociales élevées,
En SCI à l’IS : meilleure maîtrise fiscale (amortissement possible, taux IS réduit) mais fiscalité plus lourde à la revente,
En SAS ou société commerciale : peut faciliter l’entrée d’investisseurs, mais complexité de gestion accrue.
- Position juridique des investisseurs :
Prêteurs ou associés ?
Quelles garanties leur sont données ?
Quel est le mécanisme de sortie prévu ?
Quelle est la hiérarchie entre remboursement de la dette, distribution des bénéfices et rachat des parts ?
Ces questions doivent être traitées dans une documentation juridique claire, notamment si vous prévoyez de structurer un appel à des fonds extérieurs (crowdfunding, co-investissement, etc.).
Votre projet est ambitieux, potentiellement très rentable, mais plusieurs aspects sont encore trop flous pour garantir sa viabilité et réalisation dans de bonnes conditions.