Investissement immobilier - Partage de vos indicateurs pour projet LMNP

[Antholui]

Bonjour à toutes et à tous,

Sauf erreur de ma part, je n’ai pas trouvé de sujets sur ce forum relatant du sujet suivant :

==> L’idée serait de partager, quel devrait être (à titre d’exemple) le TRI minimum en vue de se lancer dans de la LMNP. Ou encore la rentabilité brute ou nette à avoir tout en précisant votre ville.

Je pense que ça serait très intéressant et formateur pour des novices dont je fais parti.

Je vous remercie

PS : Je ne sais pas si je suis clair …

[Nicolas1160]

Bonjour que met tu dans le TRI ? Le retour sur le cash investi ? Si tu empruntes tu sera surement en positif. Tu peux te lancer en LMNP sans TRI minimum je dirais.

[Antholui]

Sur certains forums, il est évoqué un TRI de 4 ou 5%

[Nicolas1160]

TRI, à ma connaissance, = Taux de Rendement Interne. En investissement immo, on parle de rentabilité brute pour comparer les biens. Si ca s’apparente au rendement par rapport au cash investi tu peux avoir du 300% si tu met un apport très faible et que tu as bien négocié ton financement. Rare, mais possible. Donc 4% sur du cash investi, c’est quand même pas terrible. A comparer tout de même avec l’implication que tu as mise. En renta brute, on parle des cap à 8, 10 et 12%. Un bien à 12 t’assure en général un cash flow positif. Un bien à 10 te permet d’être à l’équilibre, un bien à 8 te permet d’être à l’équilibre avec un apport correct de 20 à 30%. 8% brut c’est, selon moi, un minimum. En dessous, inutile de creuser.

[Frederic115]

C’est nul 4% de TRI pour de l’immo. Ca veut dire que ce que tu places te rapportes 4% par an.
Alors que tu profites de l’effet de levier du crédit !
Je suis en train de signer un appartement et le TRI sera estimé à 15% et le rendement net de 5,6%.

J’utilise le simulateur de Beanstock… bon y a leur frais qui fausse un peu faut alors baisser les travaux en conséquence mais ca donne une idée. Lybox aussi fait ça mais c’est payant.
D’ailleurs si qqun a un fichier Excel ou un site qui fait des simulations car le site Beanstock a des bornes min-max parfois qui sont bloquantes et nécessite de trouver un projet dont le budget est équivalent
Apres si t’as zero d’apport evidemment ton TRI va exploser a l’infini

[Antholui]

Quand on compare aux rendements en bourses avec des rendements de 7-8%/an sur les 50 dernières années …

Cet appartement est en métropole ? ville moyenne ? Ça n’est pas ton premier investissement je me trompe ?

Merci

[Frederic115]

Peu importe, regarde si on jette un coup d’oeil aux annonces
Je viens de prendre une annonce dans Leboncoin au hasard sur une grande ville régionale Clermont-Ferrand que je connais.
https://www.leboncoin.fr/ad/ventes_immobilieres/2930407349
(il faut être identifié sur le site apparemment pour voir l’annonce)

la simulation donne TRI 13,5% et encore le chiffre est mauvais car en dessous de la vérité car l’entreprise Beanstock se prend 12 800 € de marge au passage donc le TRI ne peut etre que plus élevé.

J’ai regardé une video de Lybox l’autre jour sur la fiscalité entre LMNP ou SCI et l’exemple choisi était dans la moyenne des investisseurs Lybox, soit un rendement de 8,9% net et le TRI de l’exemple pour parler fiscalité était de 37%.

[Antholui]

Je vais regarder davantage comment fonctionne « ton » site. Ça a l’air très instructif. Je n’hésiterais pas à revenir sur ce topic si nécessaire.

Merci Frederic !

PS: Tu as mis 3,5% de revalorisation/an du loyer, ça me parait élevé non ? Peut-être que localement vers Clermont c’est réaliste …

[Frederic115]

Effectivement pour les curseurs j’ai laissé par défaut… ce qui ne reflète par forcément la réalité.

[Thomas106]

ne faudrait-il pas intégrer les charges diverses (TF, assurance, etc. pour que le TRI soit un peu plus réaliste ?)

[Frederic115]

C’est clair. L’idéal serait celui de Lybox car tu as beaucoup plus de paramètres. C’est pour ça si qqun en connaît un libre et gratuit je serai le premier à l’utiliser.
A défaut de trouver mieux ça donne une idée

[JBlm]

Hello,

Alors perso j’ai créé mon propre simulateur sur excel, par manque de confiance dans ceux en ligne, pour faire des scénarios les plus pessimistes (max de charge), et manque de réactivité lors des lois de finance, mon dernier achat date de mars 2025 et je ne trouvais pas d’info lié aux modifs faites sur l’intégration des amortissements dans la PV finale.

Bref, j’ai besoin des chiffres pour passer à l’action, mais je pense que les paliers dépendent de chaque investisseur et de l’objectif attendus.
Chaque projet est unique, et si je prend un exemple chiffré sur ce dernier projet (un immeuble en province) :
TRI sur 6 ans : 35%
TRI sur 12 ans : 27%
TRI sur 20 ans : 21%

Déjà tu vois qu’en fonction de ta situation le TRI change :

• tu revends une fois l’amortissement épuisé
• tu revends une fois le crédit terminé
• tu revends en cas de coup dur
• tu revends pas

Ensuite sur les rentas :

Renta brut : 9%
Renta net : 8%
Renta net net : 6,5%

Ok, on parle d’un immeuble en mono propriété, très peu de charge, mais pas d’intégration futur (nouvelle loi / toiture & façade etc…), donc on a un brut et un net net assez proche comparé à un lot en copro qui peut passer de 12 brut à 6 net net.

Si tu veux des paliers, je pense que tu dois à minima te donner une référence « type » genre lot de copro / maison individuelle / immeuble etc… et un objectif : Capitaliser via crédit, ou dégager un revenus.

Pour moi, si je suis à cash flow positif sur 20/25 ans, j’accepte 10 à 15% de fonds propre, le reste m’importe peu, j’attends de l’immo de la capitalisation via effet de levier sans effort d’épargne, pas un complément de salaire, donc encore une fois mes paramètres seront différents.