Bonjour a tous,
Je m’en remets à la communauté pour avoir votre avis éclairé.
J’ai acheté un appart (qui est ma résidence principale) en 2020 lorsque je venais tout juste de me mettre en couple. Depuis, je cherche a investir dans l’immo avec ma compagne, tant pour utiliser notre épargne que pour s’offrir une certaine sécurité via l’assurance du crédit.
De par nos emplois on va être amenés à déménager l’année prochaine, on serait alors en loc dans un appart en région parisienne, et on envisage de déménager a nouveau a environ +5 ans, pour cette fois ci acheter notre résidence principale un peu pérenne.
D’ici là, on cherche donc un investissement « modéré » mais efficace. On a fait appel a un conseiller en gestion de patrimoine (Valority), qui nous a suggéré un investissement en LMNP en résidence étudiante (géré par leur filiale Les Belles années). Sur le papier, pas mal d’avantages :
- exonération de TVA (20%) si possession sur 20 ans
- résidences « coeur de ville » avec très forte tension locative, taux d’occupation financière >99%, avec des bons avis sur Google
- gestion clé en main, avec garanties de paiement des loyers même si logement inoccupé
- avantage fiscal sur les impôts, avec possibilité de « locomotive », pour porter cet avantage sur les loyers de mon appart actuel que je mettrai en locations.
Mais en creusant un peu j’ai quand même vu pas mal d’inconvénients :
- revente pas toujours évidente en fonction d’où en est le bail commercial, et plus-value attendue assez limitée
- dépendance forte au gestionnaire, qui peut se casser la gueule et on se retrouve avec une résidence non gérée, besoin de trouver un nouveau gestionnaire ou de transformer la résidence en « classique »
- rentabilité plus faible.
Mon coeur balance donc, car j’ai quand même compris que le LMNP « classique » venait de se faire bien sabrer par le budget 2025. Les avis antérieurs sur ce type d’investissement sont donc un peu obsolètes car comparés a l’ancien régime LMNP qui était outrageusement avantageux…
Avez vous donc un avis plus éclairé que le mien sur la situation actuelle pour évaluer si ce type d’investissement est une bonne idée dans le contexte actuel ? Ou bien si le LMNP classique reste le meilleur vecteur d’investissement malgré les changements fiscaux ?
Un grand merci d’avance pour votre aide.
Lilian
jamais, jamais, et encore jamais, tout ce qui est en résidence géré, à proscrire
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Si tu veux voir ce qui peut mal se passer, tu peux faire quelques recherches sur Réside Etudes sur Google.
A noter que ca concerne principalement la branche Senior. L’étudiant se porte très bien. La demande est forte.
J’ai un studio étudiant en IDF depuis 13 ans. J’ai eu un trimestre de retard de loyer pendant le covid. Remboursé ensuite par étalement de la dette. Sinon RAS.
Effectivement, ca reste le seul LMNP en niche fiscale. Perso je sors un 4.3% NET NET (avec un taux à 1.4%) sans réintégration d’ammortissement à la revente. Ce n’est pas la martingale mais ce n’est pas dégueulasse pour un truc qui me demande littéralement zéro gestion (je n’ai jamais parlé d’un locataire, je ne sais même pas quand c’est occupé ou non…).
Par contre, il faudra voir le TRI. la PV sera sûrement limitée à la fin. Elle repose principalement sur l’augmentation des loyers car le prix du bien est directement lié au rendement. Le loyer étant revalorisé annuellement, cela augmente mécaniquement le prix du bien mais on n’est pas sur les taux de croissance de l’immo qu’on a eu sur le marché IDF ces 10 dernières années.
Bien faire attention à la TF et son augmentation. Perso, elle a explosé dans ma commune, c’est un vrai scandale. Dans lon cas, celle-ci représente 2 mois de loyer sur mon studio. A l’origine, elle était déjà bien élevé et représentait 1 mois de loyer… Sans ca, mon rendement serait bien meilleur.
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Merci pour cette réponse objective !
J’ai effectivement bien conscience que c’est pas le placement le plus rentable, mais étant tous les deux cadres avec ma compagne l’idée d’avoir quelque chose de complètement passif dont on n’a pas a s’occuper est plutôt intéressant…
Et j’ai effectivement vu l’exemple de Reside Etudes, d’ailleurs bien détaillé par notre CGP qui nous a indiqué que de leur côté ils évitent largement le domaine senior et n’annoncent pas des renta aussi élevées qu’eux.
Une de nos préoccupations est aussi la gestion des dégradations/reparations, notamment des parties communes, puisque le public étudiant qui n’a pas vocation à rester très longtemps dans les lieux est peut être pas le plus respectueux… Pas de soucis de ce côté là pour vous ?
c’est le gestionnaire qui gère les travaux d’entretien ccourant de la résidence hors très gros travaux.
Dans la pratique, je n’ai jamais déboursé 1 euro en 13 ans (hors fond de travaux mais ca c’est du légal).
Il y a de nombreux témoignages qui remontent une pratique courante dans cette industrie de la résidence gérée. Les gestionnaires profiteraient du renouvellement de bail pour demander au propriétaire de refaire tout son appartement à sa charge. Je touche du bois mais cela n’a pas été mon cas…
Après, refaire un studio après 10 ans, cela ne me semble pas choquant. Si on devait gérer le bien en direct, on devrait également le faire. J’imagine donc qu’ils prennent également l’entretien courant des parties privatives sans nous le faire remarquer.